En 2024, a policía de Phuket pechou 12 mini-hoteis ilegais nos que propietarios de vilas alugaban as súas casas por noites sen ningunha licenza. As multas chegaron a 20.000 THB por día de infracción e varios propietarios estranxeiros enfrontáronse á deportación. Todos cometeron o mesmo erro: descoñecían a lei tailandesa de arrendamento antes de empezar.
Tailandia distingue con claridade dous tipos de aluguer. O aluguer a longo prazo (30 días ou máis) réxese polo dereito civil e non require ningunha licenza especial. O aluguer a curto prazo (menos de 30 días) está clasificado como actividade hoteleira segundo a Lei de Hoteis B.E. 2547, e infrinxila pode supoñer multas de ata 20.000 THB ademais de responsabilidade penal. Existe tamén unha terceira opción: confiar o inmoble a unha empresa de xestión profesional e cobrar rendas sen implicarse na operativa diaria.
Resumo rápido
- Aluguer a longo prazo (30 días ou máis): non require licenza nin empresa tailandesa; abonda cun contrato escrito entre particulares
- Aluguer a curto prazo (menos de 30 días): é obrigatorio constituír unha empresa tailandesa e obter licenza baixo a Lei de Hoteis
- Inmobles de ata 8 habitacións: poden acollerse a un rexistro simplificado como 'aloxamento non hoteleiro'
- Inmobles con 8 ou máis habitacións ou capacidade para 30 ou máis hóspedes: deben obter a licenza hoteleira completa
- As empresas de xestión quedan co 20-30% dos ingresos, pero asumen toda a operativa e o cumprimento legal
- Formulario TM30: obrigatorio; o propietario debe comunicar á Inmigración tailandesa a presenza de calquera hóspede estranxeiro dentro das 24 horas seguintes á chegada
Modalidades e opcións
Opción 1: Aluguer a longo prazo sen licenza
É a forma máis sinxela de obter rendas dun inmoble en Tailandia. Asínase un contrato escrito co inquilino por un período de 6 a 12 meses, no que se indican a renda mensual, a fianza (habitualmente equivalente a 1 ou 2 mensualidades) e os dereitos e obrigas de cada parte.
Estes contratos réxense polo Código Civil e Mercantil tailandés. Non se precisa ningunha licenza nin constituír unha empresa; o propietario actúa como particular.
Hai un punto que non se debe pasar por alto: se o contrato de arrendamento é de 3 anos ou máis, debe rexistrarse no Departamento de Terras. Sen ese rexistro, o contrato ten unha protección xurídica moi limitada e pode ser impugnado xudicialmente.
As rendibilidades típicas do aluguer a longo prazo en Phuket sitúanse ao redor do 5-7% anual sobre o valor do inmoble. En Pattaya as marxes poden ser algo máis altas polo menor prezo de compra.
Opción 2: Aluguer turístico con licenza
Os alugueres por días ou semanas poden xerar entre 1,5 e 2 veces máis ingresos que os contratos a longo prazo, pero as esixencias legais son bastante máis estritas.
A Lei de Hoteis B.E. 2547 (2004), modificada en 2023 e de novo en 2026, considera actividade hoteleira calquera aloxamento de hóspedes por menos de 30 días. Para operar con legalidade hai que:
- Constituír unha empresa tailandesa
- Obter a licenza correspondente (licenza hoteleira completa ou rexistro simplificado de 'aloxamento non hoteleiro' para inmobles con menos de 8 habitacións)
- Cumprir as normas de seguridade contra incendios e sanidade
- Presentar o formulario TM30 por cada hóspede estranxeiro dentro das 24 horas da chegada
Atención para os propietarios de apartamentos: moitos edificios residenciais prohiben o aluguer turístico nas súas normas internas. A comunidade de propietarios ten plena autoridade para multar os infractores. Antes de mercar un piso con idea de arrendalo por días, convén revisar con detemento o regulamento do edificio.
Opción 3: Xestión profesional do inmoble
Se non resides en Tailandia de forma continuada, confiar o inmoble a unha empresa de xestión con licenza é a alternativa máis práctica. O reparto habitual é 70-80% para o propietario e 20-30% para a empresa xestora.
A empresa ocúpase de captar hóspedes, limpeza, mantemento, cumprimento legal e presentación do TM30. O propietario non necesita constituír a súa propia empresa tailandesa, xa que a xestora conta coas licenzas necesarias.
Iso si, as obrigas fiscais seguen a ser responsabilidade do propietario: hai que tributar polo Imposto sobre a Renda das Persoas Físicas (IRPF tailandés) sobre os ingresos percibidos, logo das deducións aplicables, así como polo imposto sobre terreos e edificacións.
Opción 4: Subarrendamento como negocio
Algunhas persoas arrendan inmobles mediante contratos a longo prazo e despois subarréndallos a curto prazo. Esta fórmula require:
- Constituír unha empresa tailandesa
- Que o contrato principal inclúa de forma explícita a autorización para subarrendar
- Obter a licenza de aloxamento non hoteleiro ou a licenza hoteleira completa para a actividade a curto prazo
Sen a autorización escrita do propietario orixinal, esta estrutura é ilegal.
Táboa comparativa
| Parámetro | Longo prazo | Curto prazo (menos de 8 habitacións) | Curto prazo (8 ou máis habitacións) | Empresa xestora |
|---|---|---|---|---|
| Estancia mínima | 30 días | 1 día | 1 día | Segundo acordo |
| Empresa tailandesa | Non | Si | Si | Non |
| Tipo de licenza | Non se require | Aloxamento non hoteleiro | Licenza hoteleira completa | En poder da xestora |
| Rendibilidade en Phuket | 5-7% anual | 8-12% anual | 10-15% anual | 5-10% anual |
| Implicación do propietario | Moderada | Alta | Alta | Mínima |
| Impostos | IRPF + imposto predial | IRPF + imposto predial + IVE | IRPF + imposto predial + IVE | IRPF + imposto predial |
| Risco de multas | Baixo | Medio | Alto sen licenza | Baixo |
Principais riscos e erros frecuentes
1. Operar alugueres turísticos sen licenza. É o erro máis habitual entre propietarios estranxeiros en Tailandia. As queixas de veciños provocan inspeccións policiais. As multas chegan a 20.000 THB por día e pode haber cargos penais.
2. Ignorar o regulamento interno do edificio. Aínda que se dispoña dunha licenza válida de aluguer turístico, o regulamento interno do edificio pode prohibir os arrendamentos por días. Hai que revisar as normas antes de mercar un apartamento con esa finalidade.
3. Esquecer o formulario TM30. O propietario debe notificar á Inmigración tailandesa a presenza de calquera hóspede estranxeiro dentro das 24 horas da chegada. A sanción por incumprimento pode chegar a 10.000 THB por incidente. A maioría das empresas xestoras presentan este formulario de forma automática.
4. Contratos de 3 ou máis anos sen rexistrar. Se se asina un contrato plurianual sen rexistralo no Departamento de Terras, o inquilino pode impugnar as condicións en xuízo. O rexistro custa un 1% do valor total da renda ao longo de todo o período.
5. Estrutura societaria incorrecta. Para constituír unha empresa tailandesa co fin de xestionar alugueres turísticos, débese cumprir a Lei de Negocios Estranxeiros. Usar accionistas testaferros sen participación tailandesa real está considerado como unha infracción da lei tailandesa.
6. Non declarar os ingresos por aluguer. Estes ingresos tributan polo Imposto sobre a Renda a tipos progresivos que van do 5% ao 35% segundo o importe. A non declaración acarrea sancións e xuros de mora.
Preguntas frecuentes
Podo alugar un apartamento en Tailandia por noites? Desde o punto de vista técnico, si, sempre que se dispoña da licenza adecuada. Pero a maioría dos edificios de apartamentos prohiben o aluguer turístico nas súas normas internas e a comunidade pode multar aos infractores. Sempre hai que consultar o regulamento concreto do edificio antes de mercar.
Necesito unha empresa tailandesa para alugar a miña vila? Para alugueres a longo prazo (30 días ou máis), non. O propietario pode actuar como particular. Para alugueres a curto prazo (menos de 30 días), si é necesaria unha empresa tailandesa rexistrada coa licenza correspondente.
Que impostos paga un propietario que aluga en Tailandia? O Imposto sobre a Renda das Persoas Físicas a tipos progresivos do 5% ao 35%, máis o imposto sobre terreos e edificacións. Para alugueres a curto prazo xestionados a través dunha empresa, aplícase o IVE tailandés (7%) cando os ingresos anuais superan os 1,8 millóns de THB.
Que é o TM30 e a quen lle corresponde presentalo? É a notificación á Inmigración tailandesa pola que se informa de que un estranxeiro está hospedado nun determinado enderezo. O propietario ou a empresa xestora deben presentalo nas 24 horas seguintes á chegada do hóspede, e pode facerse de forma telemática a través do sistema da Oficina de Inmigración.
Coñecer a regulación tailandesa do arrendamento non ten que ser complicado se se aborda con orde. O primeiro paso é determinar a modalidade de aluguer, despois avaliar os requisitos de licenza para o inmoble concreto e, por último, calcular de antemán as obrigas fiscais. Para quen non teña experiencia previa coa lei tailandesa, comezar coa axuda dunha empresa xestora con licenza reduce considerablemente o risco xurídico e asegura unhas rendas estables. En Inmobles en Tailandia podemos orientarte desde a selección do inmoble ata a posta en marcha do aluguer.