O que debes saber antes de calquera outra cousa
Se un veciño de Vigo ou da Coruña te preguntase hoxe mesmo se merece a pena mercar un piso en Tailandia para alugar, a resposta curta sería esta: os rendementos brutos roldan o 5-7% anual en Bangkok e o 7-10% en Phuket para alugueiros de curta estancia, a ocupación nos mellores barrios supera o 90%, e a demanda segue a medrar ano tras ano. Non é especulación: é o que reflicten os datos do mercado para 2026.
O mercado tailandés de alugueiro está a experimentar un xiro que non responde a modas pasaxeiras, senón a cambios demográficos e económicos profundos. Para quen busca diversificar o seu patrimonio fóra de Europa, este contexto merece unha análise detallada.
Por que medra a demanda de alugueiro en Tailandia xusto agora?
En Bangkok, un apartamento dun dormitorio arréndase hoxe por entre 15.000 e 25.000 THB ao mes, o que supón un incremento de entre o 8% e o 12% respecto ao ano pasado. Este encarecemento non é accidental.
Hai tres motores principais detrás deste crecemento:
-
Nómadas dixitais e traballadores remotos. Tailandia emitiu máis de 300.000 visados DTV (Destination Thailand Visa) desde o lanzamento do programa, o que xera un fluxo continuo de arrendatarios para estadías de 1 a 6 meses.
-
Migración interna cara a Bangkok. A área metropolitana de Bangkok supera os 10 millóns de habitantes, e moitos dos recén chegados prefiren alugar porque a barreira de entrada para mercar propiedade é demasiado alta: os prezos dos inmobles subiron entre o 40% e o 60% na última década, mentres que os salarios creceron a un ritmo moito máis lento.
-
Programa de visado de residencia de longo prazo. O goberno tailandés está a atraer activamente a residentes estranxeiros de alto poder adquisitivo, o que amplía a base de inquilinos de calidade.
O Banco de Tailandia tamén endureceu as condicións de concesión de hipotecas mediante medidas de loan-to-value (LTV), o que afasta á franxa de poboación entre 25 e 35 anos da compra e empuxa cara ao alugueiro.
Onde están os mellores rendementos: Bangkok ou Phuket?
A resposta depende do perfil de investidor. Hai dúas estratexias ben diferenciadas:
| Destino | Tipo de alugueiro | Rendemento bruto estimado | Ocupación || |---|---|---|---| | Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn) | Longo prazo (12+ meses) | 5-7% anual | >90% | | Phuket costa oeste (Bang Tao, Laguna, Surin) | Curta estancia | 7-10% anual | Recuperación ao 95% do volume pre-COVID | | Samui / Pattaya | Curta estancia | 7-10% anual | Variable segundo tempada |
En Bangkok, os barrios con mellor rendemento son os situados sobre as liñas BTS e MRT: Sukhumvit, Phrom Phong, Asok e Thonglor. Segundo CBRE Tailandia, os alugueiros de luxo no centro de Bangkok oscilan entre 60.000 e 120.000 THB ao mes para unidades de 50 a 80 metros cadrados.
En Phuket, a escaseza de solo na costa oeste e a demanda global sosteñen o crecemento dos prezos. Bang Tao sitúase arredor dos 284.000 THB por metro cadrado de media. As tarifas medias por noite subiron entre un 20% e un 30% desde o período prepandémico, e o volume de reservas xa recuperou o 95% dos niveis anteriores á COVID.
Os alugueiros de longo prazo (12+ meses) están a rexistrar subidas de entre o 8% e o 15% anual segundo a zona, o que os converte nunha opción especialmente atractiva para quen busca fluxo de caixa estable sen a complexidade operativa dos alugueiros turísticos.
Marco legal: o que pode facer un estranxeiro en Tailandia
Unha das dúbidas máis frecuentes entre compradores galegos ten que ver coa legalidade. A Lei de Condominio tailandesa permite a estranxeiros posuír en plena propiedade (freehold) ata o 49% das unidades dun edificio residencial. Este dereito inclúe a posibilidade de arrendar a unidade sen restrición ningunha para alugueiros de longa duración.
Para alugueiros de curta estancia (estadías inferiores a 30 días), a Lei de Hoteis de 2004 esixe dispor dunha Licenza de Hotel. Operar sen ela expón ao propietario a sancións económicas, polo que é un requisito que non se debe ignorar.
En canto á fiscalidade, o imposto sobre a renda do alugueiro en Tailandia aplícase do seguinte xeito:
- Persoas físicas: tipo progresivo de entre o 5% e o 35%
- Sociedade tailandesa: tipo fixo do 20%
Desde 2024, Tailandia tributa tamén as rendas de fonte estranxeira transferidas ao país dentro do mesmo exercicio fiscal. As rendas xeradas por propiedades en Tailandia son sempre tributables alí, independentemente de onde se reciba o pagamento. É imprescindible contar con asesoramento fiscal especializado.
Custos reais de manter un piso de alugueiro en Tailandia
Máis alá do prezo de compra, un investidor debe contemplar os seguintes gastos recorrentes:
- Cota de comunidade: entre 40 e 80 THB por metro cadrado ao mes nos edificios de gama media
- Seguro da propiedade
- Imposto sobre a renda do alugueiro (véxase arriba)
- Desgaste e reposición de mobiliario
- Honorarios de xestión: entre o 10% e o 30% dos ingresos brutos, situándose os alugueiros turísticos na parte alta desa franxa
En total, os custos operativos soen representar entre o 20% e o 35% dos ingresos brutos. Isto é relevante para calcular o rendemento neto real, xa que os alugueiros de curta estancia con comisións de plataformas e períodos de baleiro entre reservas poden converxer co rendemento neto dos alugueiros de longo prazo, que ofrecen ademais maior previsibilidade.
Canto preciso para empezar? Presupostos de entrada
Para un investidor galego, a pregunta práctica é cal é o desembolso mínimo viable. Un estudio ou un apartamento dun dormitorio ben situado en Bangkok parte de entre 3 e 5 millóns de THB (aproximadamente entre 85.000 e 140.000 dólares). O segmento premium comeza a partir dos 8-10 millóns de THB.
As propiedades de maior calidade tenden a manter taxas de ocupación máis altas e constantes, o que se traduce en rendementos máis estables ao longo do tempo. A localización e a xestión son os dous factores que máis inflúen no resultado final.
Desde Inmobles en Tailandia traballamos con compradores galegos que buscan exactamente este tipo de activos: ben situados, con demanda real e cunha estrutura legal clara.
Preguntas frecuentes dun comprador galego
Podo mercar un piso en Tailandia e alugar sen residir alí?
Si. Como propietario estranxeiro en réxime freehold tes pleno dereito a arrendar a túa unidade. Para alugueiros de máis de 30 días non precisas ningunha licenza especial. Para estadías turísticas curtas, é necesaria a Licenza de Hotel conforme á Lei de Hoteis de 2004.
Os ingresos do alugueiro tributan en España e en Tailandia ao mesmo tempo?
É posible que haxa obriga de declarar en ambos os países dependendo da túa residencia fiscal. En Tailandia, a renda xerada por propiedades tailandesas tributa sempre localmente. España e Tailandia non teñen convenio de dobre imposición vixente, polo que convén revisar a túa situación con un asesor fiscal especializado en ambas xurisdicions.
Que ocorre coa demanda de alugueiro cando baixa o turismo en temporada baixa?
Os alugueiros de longo prazo en Bangkok son practicamente insensibles á estacionalidade turística, xa que os inquilinos son traballadores, nómadas dixitais e residentes. En Phuket, a temporada baixa (de maio a outubro) si afecta ao alugueiro turístico, polo que os rendementos do 7-10% son medias anuais que inclúen ese período de menor ocupación.
Que impacto ten o aumento da demanda de alugueiro sobre o prezo de compra?
Directo e positivo para o vendedor. Nos barrios de Bangkok onde a ocupación supera o 90%, os valores dos inmobles están a apreciarse a un ritmo de entre o 5% e o 8% anual. Isto significa que o investidor pode beneficiarse tanto dos ingresos por alugueiro como da revalorización do activo, aínda que ningunha ganancia futura está garantida.
Fonte: Nation Thailand / Bangkok Post