Se estás a mirar pisos en Phuket ou Bangkok e liches que a débeda das familias tailandesas está a baixar, coidado: non é a boa nova que parece. A débeda sobre o PIB cae por primeira vez en anos, si, pero non porque os tailandeses gañen máis cartos. É porque os bancos pecharon a billa do crédito. E iso, paradoxalmente, pode xogar a favor de quen chega de fóra con capital propio.
A resposta rápida
A débeda das familias tailandesas sobre o PIB baixou dun máximo do 90,8% en 2021 a menos do 86% a comezos de 2026, segundo o Banco de Tailandia. Non é froito de salarios máis altos, senón de que os bancos endureceron os criterios de concesión de hipotecas. Iso está a afogar a demanda local, mentres o mercado de vivenda tailandés encadea xa o cuarto ano seguido de descenso, segundo The Business Times. Para un comprador galego que paga ao contado ou trae financiamento de Europa, o resultado práctico é máis marxe para negociar prezo e mellores condicións cos promotores.
Por que baixa a débeda e por que iso non é boa noticia para o mercado
Cando a débeda cae porque o crédito se restrinxe, e non porque suban os ingresos, o que realmente está a pasar é que a xente dálle menos capacidade de compra. As familias tailandesas non se fixeron máis ricas, simplemente xa non lles prestan tan doado. No mercado inmobiliario isto tradúcese en menos operacións no segmento de vivenda máis popular, o que en Tailandia adoita situarse ata os 3 millóns de baht.
Os datos do Banco de Tailandia confirman tres trimestres seguidos de caída na ratio débeda/PIB. Ao mesmo tempo, calcúlase que a taxa de rexeitamento de solicitudes de hipoteca subiu entre un 15% e un 20% respecto a 2024. Os límites de Loan-to-Value (LTV) para segunda e terceira vivenda seguen sendo estritos, cun tope do 70-80% do valor de taxación, o que deixa fóra a moitos compradores locais que antes si accedían a financiamento.
Que pasa co stock sen vender e cos prezos
En Bangkok, o stock de pisos sen vender xa supera as 65.000 unidades, segundo a Agency for Real Estate Affairs (AREA). Os prezos medios da obra nova en Bangkok móvense entre 120.000 e 180.000 baht por metro cadrado segundo o distrito, e o produto premium orientado a compradores internacionais adoita superar xa os 100.000 baht por metro cadrado.
Non hai un derrube de prezos á vista. O que fan os promotores, en troques, é agochar o desconto real: mobles de balde, garantías de renda por un tempo, ou plans de pago a prazos moito máis longos, algúns xa sen xuros ata 36 meses. Se sumas todo iso, o desconto efectivo sobre o prezo de lista pode chegar ao 5-12%, dependendo do proxecto e da fase de construción na que estea.
Que significa isto para un comprador galego
Os estranxeiros poden ser donos de pisos baixo a cota do 49% de propiedade estranxeira por edificio, e esa cota énchese cada vez máis rápido nos proxectos con máis tirón, precisamente porque a demanda se está a recolocar cara aos compradores de fóra. Os promotores de Bangkok e Phuket, ao ver que o comprador local frea, están a cortexar activamente ao investidor internacional con descontos e incentivos.
Phuket é, con diferenza, o mercado tailandés máis exposto ao comprador estranxeiro: as operacións de non residentes chegan a representar entre o 40% e o 60% das vendas no segmento premium da illa. Isto quere dicir que o endurecemento do crédito para os tailandeses afecta menos directamente a Phuket. Alí o que de verdade move os prezos é o tipo de cambio do baht fronte ao dólar e ao euro, xunto co fluxo turístico.
En Bangkok, os distritos periféricos ao longo das novas liñas de BTS e MRT, onde se lanzaron masivamente promocións pensadas para a clase media tailandesa, son os que máis notan a presión: Bang Na, Bang Sue e Rangsit están entre os máis afectados. As zonas centrais como Sukhumvit, Silom e Sathon resisten mellor grazas á demanda estranxeira sostida.
E o financiamento? Pode un galego conseguir hipoteca en Tailandia?
Sobre o papel, si; na práctica, case nunca. Só uns poucos bancos (UOB, ICBC Thailand) valoran solicitudes de non residentes, e as condicións son esixentes: entradas do 30-50%, xuros do 6-8% anual, e xustificación obrigatoria de ingresos en Tailandia ou no país de orixe do banco. Para un comprador galego, o realista adoita ser financiar dende España ou pagar ao contado, e é xustamente iso o que che dá vantaxe negociadora fronte ao comprador local que depende dun banco tailandés.
O Banco de Tailandia mantén o seu tipo de interese oficial no 2,25%, mentres que as hipotecas medias para prestatarios tailandeses van do 5,5% ao 7,5% anual. E aínda que o regulador baixase tipos a finais de 2025, iso non obriga aos bancos comerciais a relaxar os seus criterios de risco, así que non esperes que unha nova baixada de tipos abra automaticamente a billa do crédito.
Vale a pena investir para alugar agora mesmo?
A rendibilidade neta do aluguer en pisos de Bangkok móvese no 4-6% anual, mentres que en Phuket, no segmento de apartamentos xestionados, chega ao 5-8%. Con promotores máis dispostos a negociar e menos competencia do comprador tailandés, este é un bo momento para organizar unha viaxe de inspección e ver as propiedades en persoa antes de decidir.
As previsións apuntan a unha caída do 10-15% nos lanzamentos de novos proxectos en Bangkok de aquí a fin de ano. Menos oferta nova a medio prazo adoita sosterse os prezos, así que para un investidor con horizonte de 3 a 5 anos, o momento actual ofrece un punto de entrada de risco moderado.
En que fixarse antes de asinar
Revisa con lupa a saúde financeira do promotor. Cando as vendas se ralentizan, as empresas máis débiles poden atrasar obra ou baixar calidade. Pide contas auditadas e mira que porcentaxe de unidades xa está vendida. Se ao comezo das obras hai menos dun 50% de unidades vendidas, considérao un sinal de risco elevado.
Fonte: The Business Times
Se estás a pensar en dar o paso, en Inmobles en Tailandia podemos axudarche a atopar a propiedade axeitada en Phuket ou Bangkok e acompañarte en todo o proceso.