Se es dos que segue de preto o mercado inmobiliario tailandés desde Galicia, seguramente xa che chegou a noticia: o conglomerado malaio Genting quere construír unha cidade intelixente de 20.000 millóns de dólares na Zona Económica Especial Xohor-Singapur (JS-SEZ). É o desenvolvemento máis grande do sueste asiático en máis dunha década. A pregunta lóxica é se isto vai roubarlle protagonismo (e capital) a Phuket e Bangkok.
Resposta curta: non. Son dous mercados que non compiten entre si. A resposta longa require mirar os números con calma, así que imos por partes.
Que é exactamente o proxecto de Genting?
Genting vai investir 20.000 millóns de dólares nunha cidade intelixente a cabalo entre Xohor e Singapur, centrada en investigación de intelixencia artificial e agritecnoloxía, non en vivenda vacacional nin en resorts. O público obxectivo son profesionais internacionais e corporacións tecnolóxicas, un comprador que non ten practicamente nada que ver co que busca propiedade en Phuket.
A Zona Económica Especial Xohor-Singapur (JS-SEZ) botou a andar en xaneiro de 2025 precisamente para facilitar o movemento de persoas e capital entre as dúas fronteiras. Segundo Nikkei Asia, esta zona foi deseñada para competir directamente con Shenzhen e Bangalore na captación de investimento corporativo, non con destinos turísticos como Phuket.
Por que a escala do proxecto impresiona pero non compite con Phuket
Con 20.000 millóns de dólares, o desenvolvemento de Genting equivale ao volume total de investimento estranxeiro acumulado en propiedade en Phuket nos últimos 5 a 7 anos. Pero ollo: non estamos a falar dun complexo residencial, senón dunha cidade enteira construída arredor de laboratorios de IA, centros de datos e granxas verticais. É outra categoría de proxecto.
Xohor Bahru está a uns 30 minutos de distancia do distrito financeiro de Singapur cruzando o Causeway, o que lle dá acceso ao capital financeiro singapurense sen ter que pagar prezos do chan de Singapur. A zona JS-SEZ ofrece vantaxes fiscais, visados simplificados e maior liberdade no movemento de mercadorías, todo pensado para atraer sedes corporativas e talento tecnolóxico, non compradores de segunda residencia.
Como se compara a rendibilidade: Xohor contra Phuket
Aquí está o dato que máis lle importa a calquera que estea a mirar Phuket desde Galicia con vistas a alugueiro: os pisos en Xohor Bahru xeran de media un 3-4% anual en alugueiro, mentres que as vilas e apartamentos en Phuket, con xestión profesional, adoitan render entre un 6-8% segundo datos do mercado de 2025.
A diferenza explícase en boa parte polo volume turístico: Phuket recibiu máis de 11 millóns de visitantes estranxeiros en 2025. Xohor, por moi ben conectado que estea con Singapur, non ten ese fluxo turístico que sostén o mercado de aluguer vacacional.
| Indicador | Xohor Bahru | Phuket |
|---|---|---|
| Rendibilidade media do aluguer | 3-4% anual | 6-8% anual |
| Prezo condominio premium | - | 120.000-180.000 baht/m² (3.400-5.100 $) |
| Cota de demanda estranxeira | - | ~60% en Q3 2025, ~65% previsto en 2026 |
| Investimento estranxeiro total no proxecto | 20.000 millóns $ | Comparable ao acumulado en Phuket en 5-7 anos |
Que está a pasar realmente no mercado de Phuket en 2025
As transaccións inmobiliarias con participación estranxeira en Phuket subiron aproximadamente un 22% en 2025. Os prezos de condominios premium chegaron a situarse entre 120.000 e 180.000 baht por metro cadrado (uns 3.400 a 5.100 dólares).
A cota de demanda internacional en Phuket subiu a preto do 60% no terceiro trimestre de 2025 e espérase que chegue ao 65% en 2026, segundo Nation Thailand. Este mercado está en boa medida illado das dificultades de acceso á hipoteca e do endebedamento das familias tailandesas que si están a afectar a Bangkok.
Segundo Knight Frank Thailand, citado polo Bangkok Post, espérase que o mercado residencial de luxo de Phuket se manteña forte polo menos ata 2026, impulsado polas residencias de marca e a demanda de vilas nas zonas prime da costa oeste como Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay.
Quen é Genting e ten capacidade real para executar isto?
Genting Group ten unha capitalización de mercado superior aos 15.000 millóns de dólares e xa opera os casinos Resorts World en Singapur e Malaisia, así que ten un historial contrastado en xestión de megaproxectos. Iso xoga a favor da credibilidade do anuncio, aínda que o horizonte de execución destas cidades adoita ser moi longo.
Como cambia a propiedade estranxeira entre Malaisia e Tailandia
As estruturas de propiedade son moi distintas nun país e noutro, e isto é clave se estás a comparar onde investir:
- En Malaisia, os estranxeiros poden mercar propiedade en réxime de freehold (propiedade plena) a partir de 1 millón de ringgit (uns 215.000 dólares).
- En Tailandia, os estranxeiros poden ser propietarios de condominios dentro da cota estranxeira (ata un 49% da superficie total dun proxecto) ou optar por estruturas de arrendamento de 30+30+30 anos para vilas.
En canto á fiscalización, os reguladores tailandeses pecharon recentemente varias vías de estruturas nominee (testaferros) e aumentaron o control sobre a participación estranxeira en empresas, especialmente en Koh Phangan e Koh Samui, segundo información do Bangkok Post. Aínda así, as estimacións de Juwai IQI apuntan a que os compradores estranxeiros representan arredor do 60% das transaccións de vilas de luxo en Phuket, e máis do 90% en Samui e Phangan. De momento, este control reforzado tivo un impacto limitado na demanda real.
Preguntas frecuentes
Compite realmente a cidade intelixente de Xohor con Phuket?
Non directamente. Son segmentos de mercado separados. Xohor constrúe un polo tecnolóxico e corporativo, mentres que Phuket segue a ser un centro de investimento turístico sostido polos ingresos de aluguer vacacional. A superposición de compradores é mínima.
Debería un investidor mirar Xohor en vez de Bangkok?
Depende da estratexia de cada un. Bangkok ofrece un mercado de condominios líquido e cun rexistro transparente a través do Land Department. Xohor segue sendo un proxecto cun horizonte de realización de 10 a 15 anos. Se buscas fluxo de caixa desde xa, Bangkok gaña claramente.
Baixarán os prezos en Phuket pola competencia de Xohor?
É pouco probable. Son mercados que serven niveis de prezo e perfís de comprador totalmente distintos. Estímase que os prezos da propiedade premium en Phuket seguirán crecendo un 8-12% anual, unha tendencia que responde á escaseza de solo na illa, non á competencia dun parque tecnolóxico no continente.
Para cando estará rematado o proxecto de Genting?
Aínda non hai un calendario firme. Os proxectos desta escala adoitan desenvolverse por fases ao longo de 15 a 20 anos. Podería haber infraestrutura inicial en 3 a 5 anos, pero unha cidade completamente operativa é máis ben unha perspectiva para a década de 2040.
Genting demostra ambición coa súa aposta por Xohor, pero para quen busca unha propiedade que xa xere ingresos, con estrutura de propiedade clara e fluxo de caixa activo desde o primeiro día, Tailandia segue a ser a opción rexional máis sólida. Phuket e Bangkok ofrecen algo que un parque tecnolóxico aínda en obras non pode: un mercado de aluguer xa funcionando, empresas xestoras con experiencia contrastada e demanda estable ano tras ano.
Se estás valorando dar o paso, en Inmobles en Tailandia podemos axudarche a comparar opcións reais en Phuket e Bangkok segundo o teu obxectivo de rendibilidade.
Fonte: Bangkok Post