Resposta directa para quen investiga desde Galicia
Se estás a pensar en mercar un apartamento en Phuket, a primeira pregunta que che virá á cabeza é: podo financialo cun banco? A resposta curta é non: a lei tailandesa impide que os bancos locais concedan hipotecas estándar a cidadáns estranxeiros. A boa nova é que o mercado inmobiliario de Phuket leva máis dunha década traballando con solucións alternativas e, en 2026, hai polo menos cinco vías para mercar sen necesitar nin un só produto bancario tailandés.
Por que Phuket segue a atraer compradores internacionais
Segundo datos de Nation Thailand, o 60% das transaccións de apartamentos en Phuket no terceiro trimestre de 2025 foron protagonizadas por compradores estranxeiros, e as proxeccións apuntan ao 65% para 2026. Practicamente ningún deses compradores utilizou financiamento bancario local. No seu lugar, empregaron plans de pagamento vinculados á obra, acordos de financiamento entre particulares e estruturas de depósito flexible que os promotores foron afinando ao longo de máis dunha década. O portfolio The Title da promotora AssetWise en Phuket alcanzou un valor de 47.447 millóns de baht tailandés, o que dá idea da profundidade da demanda actual na illa.
Antes de nada, convén ter clara unha distinción fundamental: un plan de pagamento en cuotas co promotor non é un préstamo. É un contrato directo entre comprador e promotor; o título de propiedade só se transmite cando se paga a última cuota.
Datos clave dunha ollada
- Entrada inicial: entre o 10% e o 50% segundo o proxecto e o promotor
- Prazo de pagamento: de 12 meses a 5 anos; o financiamento entre particulares pode chegar aos 5 anos
- Tipo de xuro nos plans do promotor: habitualmente 0%; o financiamento entre particulares pode levar un sobreprecio do 3-5% anual
- Cota de propiedade estranxeira: limitada ao 49% da superficie total do edificio; comproba a dispoñibilidade antes de pagar ningún depósito
- Transferencias internacionais: os fondos deben chegar desde o estranxeiro en divisa estranxeira para xerar o Formulario de Transacción en Divisas (FETF), imprescindible para rexistrar o título
As 5 vías de compra sen hipoteca bancaria
1. Cuotas vinculadas á obra (compra sobre plano)
É a modalidade máis habitual en obra nova. O comprador paga un depósito á sinatura do contrato e despois vai facendo pagamentos segundo avanzan as fases de construción. Un exemplo concreto: The Harmony by Wallaya Villas en Chertalay funciona con un esquema 30/30/15/15/10%: o primeiro 30% á sinatura, o seguinte 30% ao rematar os cimentos, despois dúas cuotas do 15% en fases intermedias e o 10% final á entrega das chaves. O proxecto prevé rematarse no terceiro trimestre de 2027, o que lle dá ao comprador case dous anos para repartir os pagamentos.
Layan Verde ofrece condicións aínda máis flexibles: pódese entrar desde 263.000 USD con estruturas do 50% ou do 35%, coas cuotas restantes distribuídas ata finais de 2028. Os estudos deste proxecto teñen unha rendibilidade proxectada de ata o 8,7% anual na piscina de alugueiro.
AssetWise, coa súa marca The Title, usa un esquema estándar de 25% á sinatura, 25% ao rematar os cimentos e 25% á entrega, coa porcentaxe restante completando o total. Este modelo protexe ao promotor de riscos de impago e permite ao comprador distribuír o esforzo económico ao longo de toda a construción.
2. Financiamento entre vendedor e comprador (mercado de segunda man)
Aquí non hai banco de por medio: é un acordo privado no que o comprador achega entre o 10% e o 30% de entrada e amortiza o resto en cotas mensuais ou trimestrais durante 3 a 5 anos. O título segue a nome do vendedor ata que se liquida a totalidade.
Segundo Siam Real Estate, contribuír máis preto do 30% ao principio adoita abrir mellores condicións: cotas periódicas máis baixas e un prazo total máis curto. Esta fórmula aplícase tanto a apartamentos en propiedade plena (freehold) como en réxime de arrendamento a longo prazo (leasehold). Atencion: o vendedor pode incluír o xuro como un sobreprecio no contrato en lugar de expresalo como tipo de interese; o rango habitual sitúase entre o 3% e o 5% anual sobre o saldo pendente.
3. Pago ao contado con desconto de fase temperá
Algunhas promotoras ofrecen un desconto do 5% ao 15% para quen paga o 100% durante a fase de prevenda. É a opción ideal para investidores con liquidez dispoñible que non teñen inconvinte en inmovilizar capital durante 1,5 a 2 anos ata a entrega. O perfil de risco é máis elevado (os retrasos na obra son posibles), pero o prezo de entrada é o máis baixo posible.
4. Depósito máis cesión de contrato antes da entrega
O comprador asegura a unidade cun depósito do 25% ao 30% e, antes de que remate a construción, cede o contrato de compravenda a outro comprador. Na práctica é unha aposta especulativa sobre a revalorización do activo: funciona nun mercado alcista, pero non todos os promotores permiten estas cesións. Hai que revisar moi ben o contrato de compravenda antes de dar por suposta esta posibilidade.
5. Financiamento respaldado desde o estranxeiro
Algunhas entidades bancarias internacionais de Singapur e Hong Kong conceden liñas de crédito garantidas con activos no exterior para mercar inmobles en Tailandia. Os tipos comezan habitualmente no 4-6% anual. A estrutura é complexa e require un patrimonio considerable, pero é útil para quen prefire non desfacerse doutros investimentos.
Comparativa das 5 modalidades
| Parámetro | Cuotas promotor | Financiamento particular | Pago ao contado | Cesión de contrato | Crédito exterior |
|---|---|---|---|---|---|
| Entrada inicial | 25-50% | 10-30% | 100% | 25-30% | 20-40% |
| Prazo | 1-3 anos (obra) | 3-5 anos | Pago único | Ata a entrega | 5-15 anos |
| Tipo de xuro | 0% | 3-5% anual | Ningún | Ningún | 4-6% anual |
| Transmisión do título | Tras pago total | Tras pago total | Inmediata | Non se recibe | Tras liquidar o crédito |
| Risco principal | Atraso na obra | Impago do vendedor | Capital inmovilizado | Cesión non permitida | Exposición cambiaria |
| Dispoñibilidade | Ampla | Limitada | Sempre | Depende do contrato | Só grandes patrimonios |
Erros frecuentes que debes evitar
Non verificar a cota do 49%. A lei tailandesa só permite rexistrar un apartamento en propiedade plena a nome dun estranxeiro se a parte do edificio en mans estranxeiras non supera o 49% da superficie total. Esta cota aplícase ao edificio no seu conxunto, non á unidade individual; cando se esgota, o rexistro é imposible aínda que levaras anos pagando. Pide un certificado escrito á comunidade de propietarios e confírmao no Rexistro da Propiedade antes de pagar ningún depósito.
Transferir diñeiro desde dentro de Tailandia. Para rexistrar un apartamento en propiedade plena, os fondos deben chegar desde o estranxeiro en divisa estranxeira. Sen o FETF emitido polo banco tailandés receptor, o Departamento de Terreos negarase a inscribir o título.
Deixar as condicións de pago de forma verbal. En acordos entre particulares é habitual que moitos termos se pacten de palabra. Cada importe, cada data de pago, as penalizacións por mora e as condicións de devolución do depósito deben figurar por escrito no contrato de compravenda antes de mover ningún euro.
Ignorar o fondo de reserva e as cotas comunitarias. Ademais do prezo do apartamento, calquera comprador paga unha achega única ao fondo de reserva (habitualmente entre 400 e 800 baht por metro cadrado) e unha cota mensual de mantemento de zonas comúns (entre 40 e 100 baht por metro cadrado ao mes). Ningún destes importes vai incluído no plan de cuotas.
Confundir o plan de pagamento con protección fronte á insolvencia do promotor. As cuotas non che protexen se o promotor quebra. Antes de asinar nada, comproba a saúde financeira da empresa, que teña a licenza de impacto ambiental (EIA) en regra e un historial de proxectos entregados sen incidencias graves.
Impostos e custos na transmisión
O pago das cuotas en si non leva impostos. No momento do rexistro do título, o comprador paga unha taxa de transmisión do 2% sobre o valor catastral (habitualmente repartida ao 50% co vendedor) e un imposto de timbre do 0,5%. Se precisas asesoramento integral sobre o proceso, o equipo de Inmobles en Tailandia pode orientarte sobre os pasos concretos para compradores galegofalantes.
Fonte: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/buying-property-in-thailand-as-a-foreigner-2026