A pregunta directa que se fan moitos galegos interesados en Phuket
Os bancos tailandeses non ofrecen hipotecas estándar a estranxeiros. Esta é a realidade coa que se atopa calquera galego ou galega que comeza a explorar a compra dun apartamento en Phuket. A solución que adoptou o mercado é sinxela: o propio promotor financia ao comprador, con plans que van de 2 a 5 anos e, na maioría dos casos durante a construción, a un tipo de xuro do 0%.
En resumo rápido para quen busca a resposta concreta:
- O plan máis habitual é o 30/70 (30% durante a construción, 70% na entrega), sen xuros.
- Os plans con pagos tras a entrega aplican entre o 3% e o 8% anual.
- As hipotecas bancarias en Tailandia para estranxeiros existen, pero son moi difíciles de conseguir e parten dun 6,5% anual.
- A maioría dos compradores internacionais en Phuket pagan ao contado; os plans de pago son para quen quere distribuír o desembolso sen recurrir a un banco.
Por que Phuket e por que agora?
As cifras explican mellor ca calquera argumento comercial o volume de actividade na illa. Segundo Colliers Thailand, entre 2021 e 2025 lanzáronse en Phuket 45.066 unidades residenciais cun investimento total de 469,72 mil millóns de baht (aproximadamente 13.000 millóns de dólares). Só en 2025 acelerou o ritmo: máis de 72 proxectos novos, con máis de 10.312 unidades valoradas en 81,64 mil millóns de baht.
Grandes promotores cotizan no SET (a bolsa tailandesa) e publican resultados auditados. Sansiri anunciou 20 novos proxectos en Phuket cun valor combinado de 24 mil millóns de baht para o período 2026-2028. AssetWise, a empresa detrás da marca 'The Title', acumulou en Phuket unha carteira pendente de 21.669 millóns de baht, o que representa o 57% de todo o seu porfolio a marzo de 2026. A competencia por atraer compradores internacionais nunca foi tan alta, e os plans de pago son hoxe a principal ferramenta de venda.
As catro fórmulas principais de financiamento
1. Plan 30/70 vinculado á construción
É a estrutura máis estendida en Phuket. O comprador abona o 30% do prezo ao asinar o contrato (ou repartido nos primeiros 3-6 meses), e o 70% restante págase na entrega das chaves. Non se aplica ningún xuros: é, en esencia, un préstamo sen custo durante os 18-30 meses que dura a obra.
Exemplo práctico: un apartamento de 8 millóns de baht nun proxecto 'The Title' de AssetWise. O comprador deposita 200.000 baht como reserva, logo paga 180.000 baht mensuais durante 12 meses (total parcial: 2,36 millóns de baht) e liquida 5,64 millóns de baht na transferencia do título.
2. Plan 20/80 con pagos post-entrega
Algunhas promotoras, especialmente no segmento de villas, permiten continuar pagando despois de recoller as chaves. O comprador aporta o 20% antes de rematar a construción e o 80% restante divídese en 24-36 meses tras a entrega. Aquí xa aparecen os xuros: entre o 3% e o 8% anual.
Esta modalidade é máis frecuente en villas de entre 15 e 40 millóns de baht, onde un único pago final é inviable mesmo para compradores de alto patrimonio.
3. Hipoteca con banco tailandés
Formalmente posible, na práctica moi restrinxida. Só uns poucos bancos traballan con estranxeiros:
- UOB Thailand: financia ata o 70% do valor para cidadáns de determinados países, desde o 6,5% anual.
- Bangkok Bank: programa para titulares de permiso de traballo tailandés.
- ICBC (Thai): orientado principalmente a compradores chineses.
Os requisitos inclúen ingresos verificados de 80.000 a 100.000 baht mensuais, contrato laboral ou visa de negocio e historial crediticio. A aprobación leva entre 45 e 90 días. Para a maioría dos galegos sen emprego en Tailandia, esta vía é practicamente inaccesible.
4. Préstamo no exterior con garantía propia
Algunhas persoas optan por pedir un crédito no seu país de orixe, avaliando un inmoble xa existente, unha carteira de investimentos ou un negocio, e transferindo os fondos a Tailandia. Isto pode ofrecer un tipo de xuro máis competitivo e, ademais, posiciona ao comprador como pagador ao contado de cara ao promotor tailandés, o que normalmente permite negociar mellor o prezo.
Táboa comparativa das catro opcións
| Parámetro | Plan 30/70 en construción | Plan 20/80 post-entrega | Hipoteca banco tailandés | Préstamo no exterior |
|---|---|---|---|---|
| Entrada inicial | 30% | 20% | 30-50% | 0% (garantida con outro activo) |
| Tipo de xuro | 0% | 3-8% anual | 6,5-8% anual | Depende do país |
| Prazo | 18-30 meses | 36-60 meses | Ata 20 anos | Ata 15-25 anos |
| Accesibilidade para estranxeiros | Alta | Media | Baixa | Depende da situación |
| Tempo de aprobación | 1-3 días | 1-7 días | 45-90 días | 14-60 días |
| Risco para o comprador | Medio (depende do promotor) | Por riba da media | Baixo (banco filtra o proxecto) | Risco de cambio de divisa |
| Sobrecusto total en 10M baht | 0 baht | 450.000 a 1.200.000 baht | 1.300.000 a 2.400.000 baht (5 anos) | Variable |
Erros frecuentes que custan caro
Non ler o contrato de compravenda coa atención necesaria. As condicións do plan de pago están no SPA (Sale and Purchase Agreement). Hai que prestar especial atención ás penalizacións por atraso (habitualmente 1-1,5% mensual), ás cláusulas de cancelación (o promotor pode reter entre o 25% e o 30% do total pagado), á data de entrega e ás consecuencias por atrasos na construción. Convén revisar a versión en inglés cun avogado especializado en propiedade inmobiliaria tailandesa.
Ignorar o certificado FET. Cando un estranxeiro compra un apartamento en propiedade plena (freehold), cada transferencia de fondos debe pasar por un banco tailandés e ir acompañada dun formulario de Transacción de Divisas Estranxeiras (FET). Sen este documento, o Rexistro da Propiedade non inscribe a titularidade. Os pagos en efectivo a través dunha casa de cambio non valen.
Subestimar o pago final. O plan 30/70 resulta cómodo durante a obra, pero ese 70% final é unha suma moi importante. Se a situación financeira do comprador cambia durante a construción, arríscanse a perder todo o que xa pagou.
Confundir o plan de pago cunha garantía financeira. O plan do promotor non é unha garantía bancaria. Se o promotor quebra, o comprador pasa a ser un acredor ordinario. Por iso importa tanto elixir promotores cotizados no SET, con contas auditadas e transparencia financeira, como AssetWise (con carteira en Phuket de 21.700 millóns de baht) ou Sansiri (con obxectivo de ingresos de 39 mil millóns de baht en 2026).
Esquecer os gastos asociados á transacción. O prezo do inmoble non o é todo: hai que engadir as taxas de transferencia no Rexistro da Propiedade (aproximadamente o 2% en obra nova), o fondo de reserva do edificio (500-800 baht por metro cadrado) e as cotas mensuais de comunidade (40-120 baht por metro cadrado). Nada disto está cuberto polo plan de pago.
Non verificar a cota de estranxeiros. A lei tailandesa limita a propiedade freehold de estranxeiros ao 49% da superficie vendible por edificio. A maioría dos promotores xestionan esta porcentaxe, pero sempre hai que confirmar que queda cota dispoñible antes de asinar.
FAQ: preguntas reais dun comprador galego
En Inmobles en Tailandia recibimos con frecuencia dúbidas como estas, que reflicten o que realmente preocupa a quen nos chega desde Galicia ou dende a diáspora galega:
Podo facer pagos en euros dende España? Os contratos son sempre en baht tailandés. Algúns promotores aceptan transferencias en EUR ou USD a contas propias no exterior, pero o risco do tipo de cambio recae integramente no comprador. O máis habitual é que o comprador abra unha conta nun banco tailandés e reciba o seu diñeiro desde Europa xa convertido.
Que pasa se o promotor atrasa a entrega? O SPA debe incluír as consecuencias do atraso. En xeral, se o promotor supera o prazo acordado sen causa xustificada, o comprador ten dereito a compensación ou a rescindir o contrato. Por iso é esencial revisar estas cláusulas cun avogado antes de asinar.
Necesito visa de residencia para acceder a un plan de pago? Non. O estado migratorio non inflúe no acordo de pagos co promotor. Con todo, para transferir fondos desde o exterior precisarás conta bancaria tailandesa, que na maioría dos bancos pode abrirse incluso con visa de turista.
Podo combinar o plan do promotor cunha hipoteca bancaria ao final? Si, e é unha estratexia que utilizan algúns compradores: usar o plan durante a construción e buscar financiamento bancario para o pago final. O risco é que a aprobación hipotecaria para non residentes non está garantida, polo que non convén depender disto como plan principal sen ter alternativa.
Fonte: Siam Real Estate - https://www.siamrealestate.com/thailand-property-news/easy-buy-property-thailand-complete-guide-to-vendor-financing-for-foreign-buyers