Se vostede comprou unha vila en Phuket ou en Koh Samui a través dun coñecido tailandés que figura como propietario no rexistro, esta é a pregunta que probablemente lle quita o sono agora mesmo: pode Tailandia detectar iso e obrigalo a vender? A resposta curta é si, e en 2026 é moito máis doado facelo que hai unha década, porque Bangkok cruza datos bancarios, rexistros da propiedade e información fiscal a través da Oficina Antibranqueo (AMLO).
O primeiro ministro Anutin Charnvirakul deu unha orde clara: auditar as estruturas de propiedade por testaferro (nominee) en todo o territorio tailandés. O detonante foi a entrada masiva de capital chinés no Corredor Económico Oriental (EEC), pero o alcance da revisión vai moito máis alá das tres provincias da EEC. Phuket, Koh Samui, Chiang Mai e calquera zona turística onde estranxeiros levan anos mercando terreo mediante testaferros tailandeses están agora baixo lupa.
Para quen investe desde Galicia ou desde calquera outro punto de fóra de Tailandia, isto non é un aviso menor. O que ata agora se toleraba como unha 'zona gris' está a converterse en infracción perseguida activamente.
Resposta rápida para quen busca información agora
- Alcance: as comprobacións de propiedade por testaferro cobren as 77 provincias de Tailandia, non só a EEC nin as zonas turísticas
- Detonante: a preocupación do goberno polo capital chinés que entra en Chonburi, Rayong e Chachoengsao (a zona da EEC)
- A lei: o artigo 96 do Código de Terras (Land Code Act) prohibe a propiedade estranxeira de terreo en Tailandia; as infraccións levan multas de ata 20.000 THB e venda forzosa do terreo
- O risco real: segundo o artigo 36 da Lei de Negocios Estranxeiros (Foreign Business Act), usar unha estrutura de testaferro pode significar ata 3 anos de prisión e multas de ata 1 millón de THB
- Os pisos (condominios) non se ven afectados: os estranxeiros poden posuír legalmente ata o 49% das unidades de calquera proxecto de condominio, segundo a Condominium Act
- Recomendación: revisar toda estrutura de propiedade que implique a persoas tailandesas e completar unha auditoría legal antes de que remate 2026
Por que agora e non hai cinco anos?
Anutin non é o primeiro primeiro ministro que declara guerra aos testaferros; xa houbo campañas similares en 2006, 2014 e 2019. Pero 2026 é diferente de raíz. As autoridades contan agora con rexistros dixitais da propiedade, datos de transaccións bancarias e capacidade de cruzamento a través da AMLO. Identificar un esquema de testaferro é hoxe moito máis sinxelo desde o punto de vista técnico, algo que antes requiría meses de investigación manual.
A EEC é un motivo de orgullo nacional para Bangkok, unha bandeira da política económica tailandesa, e o goberno non ten intención de deixar que activos estratéxicos de terreo queden baixo control estranxeiro encuberto. Pero a onda de escrutinio afecta a todas as nacionalidades, non só aos investidores chineses.
Que é exactamente un esquema de testaferro (nominee)?
O mecanismo típico funciona así: un estranxeiro financia a compra do terreo, mentres un cidadán tailandés (moitas veces unha ex-parella, un condutor ou un coñecido) queda rexistrado como propietario legal. Sobre o papel, o terreo pertence por completo á persoa tailandesa.
Entre 2024 e 2025 xa houbo precedentes de vendas forzosas en Phuket, onde o Departamento de Terras probou a propiedade por testaferro rastrexando transferencias bancarias. As estimacións de mercado apuntan a que entre un 10 e un 15% das vilas en Phuket e Pattaya están estruturadas mediante acordos deste tipo, unha porcentaxe que dá idea do calado do problema.
Que datos manexa o goberno tailandés
- A EEC é unha zona económica especial creada en 2018 que abrangue Chonburi, Rayong e Chachoengsao. O investimento declarado total na zona superou os 1,9 billóns de THB a finais de 2025, segundo datos da EECO
- O Departamento de Terras de Tailandia recibiu un mandato directo do primeiro ministro para lanzar auditorías a nivel nacional dos rexistros da propiedade
- Os investidores estranxeiros poden posuír legalmente edificacións (aínda que non o terreo baixo elas) mediante un arrendamento a longo prazo (leasehold) rexistrado de ata 30 anos, con opcións de renovación
- As sociedades tailandesas con máis dun 49% de capital estranxeiro clasifícanse como entidades estranxeiras e non poden posuír terreo
Que significa isto se vostede xa ten unha vila a nome dun tailandés
Se a súa vila ou parcela está rexistrada a nome dunha persoa tailandesa, a súa posición volveuse vulnerable. O Departamento de Terras analiza os fluxos de diñeiro: quen pagou a propiedade, quen cobre o seu mantemento, quen vive realmente nela. Se o patrón apunta a un esquema de testaferro, as consecuencias son serias: venda forzosa nun prazo de 180 días, sancións económicas e posible proceso penal.
A boa noticia é que existen alternativas legais que funcionan ben na práctica. Un arrendamento de 30 anos rexistrado no Departamento de Terras protexe o seu dereito de uso. Mercar un condominio dentro da cota de propiedade estranxeira dálle título de propiedade plena (freehold). Estruturar a propiedade a través dunha empresa tailandesa con actividade comercial real e accionistas tailandeses xenuínos tamén é posible, pero esixe unha execución legal impecable, sen atallos.
Fonte: EECO (Eastern Economic Corridor Office)
Preguntas frecuentes
Que é a propiedade por testaferro en Tailandia?
É un acordo no que un estranxeiro financia a compra dun terreo, pero rexístrase como propietario legal a un cidadán tailandés. Segundo a lei tailandesa, isto viola tanto o Código de Terras como a Lei de Negocios Estranxeiros.
Cal é a sanción por usar un testaferro?
Multas de ata 1 millón de THB e ata 3 anos de prisión, segundo a Lei de Negocios Estranxeiros. O Departamento de Terras tamén pode ordenar a venda forzosa da propiedade nun prazo de 180 días.
Afectan estas comprobacións aos propietarios de condominios?
Non. Os estranxeiros manteñen o dereito legal a posuír unidades de condominio, sempre que non se supere a cota de propiedade estranxeira do proxecto (49% da superficie total construída). Isto réxese pola Condominium Act B.E. 2522.
En que se diferencia esta campaña de 2026 das anteriores?
As autoridades usan agora ferramentas dixitais: cruzamento de transaccións bancarias a través da AMLO, análise de rexistros da propiedade e revisión de datos fiscais. As campañas anteriores dependían sobre todo de auditorías manuais e denuncias.
Pode un estranxeiro mercar terreo legalmente en Tailandia?
A propiedade directa do terreo está prohibida, con excepcións moi puntuais (investimentos de 40 millóns de THB ou máis a través da BOI). As alternativas legais inclúen o arrendamento a longo prazo, a compra de condominio en réxime freehold, ou a propiedade a través dunha empresa tailandesa realmente operativa.
Que debo facer se a miña vila está rexistrada a nome dun testaferro tailandés?
Consulte de inmediato un avogado licenciado especializado en dereito inmobiliario tailandés. As opcións inclúen converter a estrutura nun arrendamento, vender a propiedade ou reestruturar a titularidade dentro dun marco totalmente legal.
Estas comprobacións apuntan a unha nacionalidade concreta?
Non. O detonante foi a entrada de capital chinés na EEC, pero as inspeccións cobren todas as estruturas de propiedade estranxeira en todo o país, sen distinción de nacionalidade.
É seguro mercar propiedade na EEC en 2026?
Si, sempre que se usen estruturas de propiedade legais. Os condominios en Pattaya e Sri Racha (dentro da zona EEC) están dispoñibles para estranxeiros en réxime freehold. O terreo só se pode asegurar mediante arrendamento.
Onde podo pedir asesoramento legal sobre a miña estrutura de propiedade?
Traballe con bufetes rexistrados no Thai Law Society que teñan experiencia directa asesorando clientes estranxeiros. Evite calquera 'consultor' que se ofreza a montarlle un esquema de testaferro.
En resumo: a era dos esquemas de testaferro sen consecuencias en Tailandia estase pechando. A campaña de 2026 conta con ferramentas dixitais de control e vontade política ao máis alto nivel. Revise a súa estrutura de propiedade agora, antes de que a auditoría chegue a vostede.
En Inmobles en Tailandia axudamos a compradores galegos a estruturar as súas compras en Phuket con fórmulas legais e seguras, sen sorpresas máis adiante.