Imaxina que xa pagaches a vila en Phuket, o notario asinou, a empresa está inscrita coas súas tres accionistas tailandesas... e dous anos despois alguén na Oficina de Terras reabre o expediente porque unha desas accionistas nunca puxo un baht e non ten nada que ver coa xestión do negocio. Isto xa non é un escenario hipotético: dende mediados de maio de 2026 é o procedemento estándar en calquera oficina provincial de terras de Tailandia.
Resposta directa: o Departamento de Terras tailandés publicou en maio de 2026 tres circulares 'moi urxentes' que crean unha base de datos nacional de empresas propietarias de terreos, revisada mensualmente e reportada trimestralmente ás autoridades centrais. Se compraches ou pensas comprar mediante unha empresa tailandesa con socio maioritario tailandés pero control real en mans estranxeiras, a túa estrutura pode quedar marcada como posible caso de testaferro (nominee), aínda que a compra sexa de hai anos.
Que cambiou exactamente en maio de 2026?
Antes, un comprador chegaba á oficina de terras cos estatutos, a acta da xunta, o libro de accionistas... e listo. O funcionario rexistraba a transmisión e arquivaba o expediente. As tres circulares 'moi urxentes' do Departamento de Terras unifican toda a normativa dispersa nun único sistema nacional de cribado de testaferros (nominee screening).
Agora as oficinas de terras deben:
- Construír activamente unha base de datos nacional de todas as persoas xurídicas que posúan terreos.
- Revisar esa base de datos cada mes.
- Reportar ao departamento central cada trimestre.
- Se unha empresa reúne os criterios de persoa xurídica estranxeira segundo os artigos 97 e 98 do Código de Terras, reportalo de inmediato, sen esperar ao ciclo trimestral.
O cambio de fondo é este: a verificación deixa de ser un evento único no momento da compra e pasa a ser un proceso continuo. Unha empresa que comprou un terreo en 2019 convive na mesma base de datos que o comprador desta semana. Un cambio de accionistas, unha incoherencia nos rexistros ou un domicilio social que non coincide co real poden reabrir un caso anos despois de pechada a operación.
Cando se activan os controles de orixe dos fondos?
O artigo 74 do Código de Terras dá aos funcionarios base legal para preguntar pola orixe dos fondos, os ingresos, a ocupación e a solvencia de todas as partes dunha transacción. Non é unha novidade normativa, pero agora si se aplica de forma sistemática.
Os controis reforzados de orixe de fondos actívanse en dous supostos concretos:
- Transaccións en efectivo superiores a 2 millóns de baht.
- Operacións onde o valor catastral tasado supere os 5 millóns de baht (o valor oficial da oficina de terras, non o prezo pactado no contrato).
Un detalle que moitos compradores descoñecen: segundo un informe de Bangkok Biznews sobre estas medidas, estes dous limiares (2 e 5 millóns de baht) serven en concreto para verificar que os fondos son patrimonio persoal e non ben ganancial dun matrimonio. Isto engade outra capa de documentación que hai que ter preparada con antelación, sobre todo se un dos cónxuxes é tailandés.
En casos de risco alto, a oficina pode pedir o libro de accionistas, os documentos presentados ao Departamento de Desenvolvemento Empresarial (DBD), os rexistros financeiros da empresa, e mesmo facer inspeccións presenciais na sede social rexistrada. Segundo unha análise legal de Mondaq, os comités provinciais de investigación deben incorporar agora investigadores especializados, como superintendentes de policía locais, o que lles dá acceso máis amplo a datos de accionariado, fiscais e de inmigración.
Por que a estrutura de 'accións preferentes' xa non funciona?
Durante anos, moitos avogados en Phuket e Koh Samui recomendaron unha fórmula case de manual: unha empresa cun 51% de capital en mans tailandesas e un 49% en mans do comprador estranxeiro, pero con accións preferentes onde cada voto tailandés pesa moito menos que cada voto estranxeiro (por exemplo, unha acción tailandesa = un voto, unha acción estranxeira = dez votos). Venderon isto como un truco legal elegante.
Hoxe é exactamente o patrón que buscan primeiro os inspectores: unha maioría tailandesa despoxada de control real é a definición de manual dun esquema de testaferro (nominee). 'O noso avogado tailandés montou isto, así que ten que ser legal' xa non protexe a ningún comprador. Rexistrar a operación na oficina de terras nunca foi garantía de legalidade, e agora nin sequera é o paso final do proceso.
Os funcionarios xa non miran só o papelame perfecto (estatutos, actas, libro de accionistas, tres socios tailandeses mínimos). Miran quen puxo realmente o capital. Preguntan por que unha accionista tailandesa que declara 15.000 baht ao mes de ingresos ten unha participación nunha empresa que pagou 30 millóns de baht por unha parcela. E comproban se a empresa ten algunha actividade real máis alá de posuír un único activo.
E o famoso alugueiro de 30+30 anos, é fiable?
Outro mito que convén desmontar. O Código Civil e Comercial tailandés só permite rexistrar un alugueiro sobre un inmoble por un máximo legal de 30 anos. A promesa de renovación por outros 30 anos que aparece en moitos contratos non é un dereito que viaxe automaticamente co terreo: é unha obriga persoal e contractual dun propietario concreto.
Se esa persoa vende a parcela, falece sen que os herdeiros respecten o pacto, ou o terreo é embargado por débedas, pode non quedar ninguén obrigado a honrar ese segundo período de 30 anos. Un alugueiro de '60 anos' vendido así é, en realidade, un alugueiro de 30 anos cunha esperanza contractual encima.
Que opcións seguen sendo seguras para un comprador estranxeiro?
A opción que os círculares de 2026 non tocan en absoluto é o piso (condominio) dentro da cota estranxeira: até o 49% da superficie vendible dun proxecto pode estar en mans de propietarios estranxeiros, con título rexistrado directamente no seu nome e un chanote (título de propiedade pleno) emitido para a unidade.
A miña recomendación, para quen lea isto pensando en Phuket ou Koh Samui: se o orzamento está por baixo de 10-15 millóns de baht, a estrutura societaria hoxe non compensa economicamente. As declaracións anuais, as auditorías, o risco dunha inspección presencial e a posibilidade dunha venda forzosa dentro dos cinco anos seguintes comen calquera vantaxe de prezo fronte a un condominio comprado dentro da cota estranxeira.
Agora ben, hai un límite claro a esta recomendación: se o proxecto é un negocio real (un hotel, unha planta de produción, unha explotación agrícola) cun socio tailandés que puxo diñeiro de verdade e cuxa facturación aparece nos rexistros oficiais, estas circulares apenas che afectan. O cribado está pensado para illar as sociedades pantasma, non as empresas operativas.
Onde se está a aplicar isto con máis forza?
Un matiz honesto: a aplicación varía por provincia. Phuket, Koh Samui, Pattaya e Chiang Mai son zonas de atención alta por razóns evidentes (é onde se concentra a maior parte das estruturas societarias con socios estranxeiros). Unha oficina de terras nunha provincia rural do Isan é improbable que lance inspeccións presenciais no primeiro trimestre.
O ritmo é diferente segundo a zona, pero o contido da norma é o mesmo en todo o país; simplemente cambia cando chega a atención a unha propiedade concreta.
Un aviso práctico para quen estea a piques de asinar: cada vez máis se require a presenza persoal de todas as partes na oficina de terras, porque os funcionarios agora interrogan a persoas, non a poderes notariais. Se estás en pleno proceso de compra, conta con isto na túa planificación de viaxes a Tailandia.
Que facer se xa tes propiedade a través dunha empresa tailandesa?
Se a túa propiedade está actualmente en mans dunha empresa tailandesa, o recomendable é revisar o expediente antes de que remate o trimestre e comprobar tres cousas concretas:
- Se as accionistas tailandesas pagaron realmente polas súas accións.
- Se o domicilio social rexistrado coincide coa actividade real da empresa.
- Se se presentaron as declaracións fiscais e mercantís correspondentes a todos os anos de funcionamento.
Son os tres puntos que as oficinas de terras miran primeiro, e resulta moito máis barato corrixilos antes de que xurda unha pregunta que despois, cando xa hai un expediente aberto. En Inmobles en Tailandia adoitamos ver casos onde unha revisión temperá evita meses de incerteza posterior.
Fonte: Mondaq