Imaxina que che ensinan un caderno de reservas con 1.170 millóns de dólares en vendas xa firmadas, pero cando pides ver o diñeiro en conta, che din que aínda non chegou. Isto non é un problema contable: é literalmente como funciona o mercado inmobiliario en Tailandia, e é a clave para entender por que o backlog de AssetWise che debería importar se estás mirando un apartamento con marca en Phuket.
AssetWise, unha das poucas promotoras cotizadas no SET (a bolsa tailandesa) que medra en vez de contraerse neste ciclo do sector, publicou uns ingresos do primeiro semestre de 5.690 millóns de baht, un 57% máis que no mesmo período do ano anterior. Pero ese dato, por chamativo que sexa, mira para atrás: reflicte pisos construídos hai dous ou tres anos. O que realmente indica cara onde vai o mercado é outra cifra: 38.180 millóns de baht en contratos xa firmados pero aínda sen transmitir a propiedade, a marzo de 2026.
Que é exactamente o 'backlog' dunha promotora tailandesa?
En Tailandia, os ingresos só se recoñecen contablemente no momento da transmisión da propiedade no Rexistro da Propiedade (Land Department), non cando se firma o contrato de compravenda nin cando se paga o depósito. Isto quere dicir que o backlog (a carteira de contratos pendentes de entrega) é un indicador adiantado da demanda real, mentres que a cifra de 'ingresos' dun trimestre fala do pasado.
Con 38.180 millóns de baht de backlog fronte a 5.690 millóns de ingresos semestrais, AssetWise ten comprometidos preto de tres veces os seus ingresos anuais actuais. Iso significa varios anos de recoñecemento contable xa asegurado, sempre que os contratos se cheguen a executar. E aquí está o matiz importante: un backlog grande non é o mesmo que beneficio garantido. Hai contratos que caen na fase de aprobación da transferencia de fondos ou do pago final, e isto pode pasar por motivos tan variados coma un cambio de circunstancias do comprador estranxeiro ou problemas coa documentación bancaria.
Por que Phuket concentra o 57% dos pedidos e que indica isto
Dentro da carteira combinada de ASW e Rhom Bho Property baixo a marca The Title, valorada en 47.400 millóns de baht, Phuket representa o 57% das ordes, o que dá visibilidade de ingresos ata 2028. Os principais motores para o segundo semestre son as entregas de unidades en Bangkok e Phuket.
A diferenza entre ambos mercados é de fondo, non de matiz. A demanda en Bangkok depende sobre todo de hipotecas locais e alugueiros corporativos, nun contexto en que o Banco de Tailandia mantén unha política hipotecaria restritiva para compradores nacionais. A demanda en Phuket, en cambio, depende de capital estranxeiro e de fluxos turísticos. Cando o mercado doméstico se estanca e aínda así o backlog de Phuket segue crecendo, iso só pode significar unha cousa: cartos que entran de fóra. E é exactamente o que se ve nos números.
Que está a comprar realmente alguén con 8-15 millóns de baht en Phuket?
Phuket deixou de ser un mercado de estudios baratos para aluguer turístico de curta estadía. Un comprador que hoxe chega cun orzamento de 8 a 15 millóns de baht non está a escoller metros cadrados: está a escoller unha estrutura de xestión. Quen xestiona o aluguer, que ocupación hai en tempada baixa, quen paga a substitución do equipamento, e como se reparten os ingresos entre propietario e operador.
Unha marca recoñecida, neste contexto, é un xeito de transferir o risco de xestión a un operador profesional. Iso explica a prima de prezo: as estimacións de mercado sitúan as residencias con marca entre un 20% e un 35% por riba dunha oferta comparable sen marca na mesma zona. E tamén explica por que crece o backlog entre promotoras que chegaron á illa con un modelo operativo xa montado, e non só cunha torre fronte á praia.
Hai ademais unha razón menos cómoda de dicir en voz alta. Un comprador de Rusia, Kazakistán ou China moitas veces non pode supervisar en persoa a construción nin a operación diaria. Un proxecto con marca dunha promotora cotizada en bolsa é, en efecto, a compra dunha información financeira publicada e auditable, non só dun paquete de deseño de interiores.
Onde falla esta lóxica: o que non conta o folleto
Agora a parte incómoda, porque tamén a hai.
A prima de marca non se traslada ben á venda de segunda man. O primeiro comprador paga un 20-35% extra por unha empresa de xestión e un vestíbulo bonito; o segundo comprador, cinco anos despois, mira o prezo por metro cadrado da zona e o rendemento neto real do ano anterior. Se a rendibilidade neta real resulta ser dun 4-5% en vez do 7-8% prometido no folleto, esa prima esváese. E a diferenza aparece sempre no mesmo sitio: as porcentaxes de mercadotecnia calcúlanse sobre ingresos brutos con ocupación optimista, mentres que o propietario cobra despois da comisión do operador, subministracións, fondo de reserva (sinking fund), impostos e vacantes durante a tempada de choivas, de maio a outubro.
Segundo, un backlog non é garantía de entrega. Tailandia non ten un mecanismo equivalente ao dunha conta escrow bloqueada até a finalización da obra, que algúns compradores internacionais coñecen doutros mercados; os pagos do contrato van directamente á promotora e financian a obra en curso. A única protección real é a solvencia financeira da promotora, o seu historial de proxectos entregados e a redacción do contrato de compravenda. Por iso a divulgación financeira pública ten un valor práctico, non só reputacional.
Terceiro, a costa oeste está a construír de forma moi densa. Bang Tao, Layan e Kamala están absorbendo cada unha varios grandes volumes de unidades novas, e a competencia polo mesmo grupo de inquilinos vai intensificarse para cando o backlog de hoxe se converta en edificios acabados. As vendas de vilas en Phuket subiron un 12,9% en 2025, con demanda concentrada en proxectos con xestión, servizo e boa localización, principalmente na costa oeste (Bang Tao, Layan, Kamala).
Cal é a rendibilidade real dunha residencia con marca en Phuket?
As estimacións de mercado sitúan o rendemento neto, xa descontadas as comisións da xestora, as subministracións e os impostos, tipicamente nunha franxa do 4% ao 6% anual. As cifras do 8-10% que aparecen en materiais de mercadotecnia adoitan ser brutas e basearse en supostos de ocupación optimistas que raramente se cumpren de forma sostida ao longo do ano.
Aspectos legais que un comprador galego debe ter claros
Un estranxeiro só pode ter título de propiedade plena (freehold) dentro do 49% da superficie vendible de calquera edificio de condominio en Tailandia, incluídos os proxectos con marca. O 51% restante só está dispoñible para estranxeiros mediante arrendamento de longa duración (leasehold), tipicamente de 30 anos con opcións de renovación.
O pagamento dun comprador estranxeiro debe chegar desde o estranxeiro en divisa estranxeira e converterse en baht dentro de Tailandia; o banco emite entón un formulario de Foreign Exchange Transaction (FET), sen o cal o Rexistro da Propiedade non inscribirá a titularidade freehold. Convén confirmar a cota de estranxeiros dispoñible antes de deixar un depósito, porque nos proxectos populares esgótase rápido.
A nosa recomendación
Se o teu orzamento está por debaixo de 5-6 millóns de baht, a residencia con marca en Phuket probablemente non é para ti. Nese tramo de prezo, a prima da marca erosiona o rendemento e estarías a competir con centos de estudios similares. Nese caso ten máis sentido mirar apartamentos en Bangkok cerca das estacións de BTS e MRT, onde os inquilinos viven todo o ano e non só catro meses.
A partir de 8 millóns de baht, a lóxica cambia. Aquí elixiríamos un proxecto en función de catro criterios verificables: que a promotora estea cotizada en bolsa e publique o seu backlog, que o operador xa xestione propiedades na illa con cifras de ocupación reais, que o contrato de arrendamento non prometa rendementos garantidos por riba do 6% (porque case sempre se compensan cun prezo de entrada inflado), e que o momento da visita non sexa febreiro. Un paso que moita xente se salta: visitar en tempada baixa, en xullo ou setembro, cando se ve a ocupación real da praia e das estradas moito mellor que en tempada alta.
Agardar unha corrección de prezos xeneralizada na illa é unha mala estratexia para quen precisa un inmoble que se axuste a un modelo de aluguer concreto. É máis probable unha división do mercado: os proxectos sólidos con operador funcional manterán prezo, mentres que os máis débiles empezarán a ofrecer descontos e plans de pago fraccionado.
Preguntas frecuentes
Que significa exactamente o 'backlog' dunha promotora?
É o valor total dos contratos de compravenda firmados para unidades aínda non transmitidas ao comprador. O diñeiro só se contabiliza como ingreso no momento da transmisión no Rexistro da Propiedade. Un backlog de 38.180 millóns de baht fronte a uns ingresos semestrais de 5.690 millóns de baht significa que xa hai varios anos de recoñecemento contable futuro asegurado.
Un backlog en crecemento garante que se vai acabar o edificio?
Non. É un sinal positivo forte de demanda e liquidez, pero non unha garantía legal. Convén comprobar o historial de proxectos entregados da promotora, as súas contas auditadas e os termos do contrato, incluídas as penalizacións por retraso na entrega.
Pode un estranxeiro comprar en propiedade plena (freehold) unha unidade con marca en Phuket?
Si, dentro da cota do 49% da superficie vendible do edificio reservada a estranxeiros. O 51% restante só está dispoñible mediante arrendamento (leasehold), tipicamente de 30 anos con opcións de renovación. Convén confirmar a cota dispoñible antes de pagar calquera depósito.
Como se transfire correctamente o diñeiro para comprar en Tailandia?
Os fondos deben chegar desde o estranxeiro en divisa estranxeira a nome do comprador e converterse en baht nun banco tailandés. O banco emite entón o formulario FET, que certifica a orixe dos fondos. Sen ese formulario non é posible inscribir a titularidade freehold para un estranxeiro.
Merece a pena esperar a que baixen os prezos en Phuket?
Os prezos do mercado primario na costa oeste están sostidos polo custo do solo e é pouco probable unha caída xeneralizada. É máis realista esperar unha división: os proxectos ben xestionados manterán prezo, e os máis débiles ofrecerán descontos.
Fonte: Dzen (hatamatata)