Se algunha vez pasaches por Silom ou por Sukhumvit e viches un solar valeiro con catro plataneiras plantadas nunha esquina, non era casualidade nin despiste do dono. Era enxeñaría fiscal pura: rexistrar ese terreo como 'agrícola' permitía pagar entre 5 e 10 veces menos imposto ca se estivese clasificado como comercial. Bangkok acaba de anunciar que vai pechar esa porta, e o cambio afecta a calquera que teña, ou estea a pensar en mercar, terreo na capital tailandesa.
A resposta rápida
O Concello de Bangkok (BMA) propuxo formalmente subir os tipos do imposto sobre a propiedade para parcelas rexistradas como agrícolas pero situadas en zonas céntricas da cidade. Hoxe eses terreos pagan entre 0,01% e 0,1% do valor catastral, fronte ao 0,3-0,7% que pagan os terreos comerciais (datos do Revenue Department). Coa reforma, o tipo agrícola de partida subiría de 0,01% (ata un máximo de 0,10%) a un rango de 0,03-0,12%, é dicir, practicamente triplicaría a cota mínima, pasando duns 100 baht a uns 300 baht por cada millón de baht de valor do terreo (Nation Thailand).
Para quen coñece o mercado galego, é como se un concello decidise de súpore que xa non vale rexistrar un soar urbano como 'rústico' para pagar catro cartos de contribución. A lóxica é a mesma: aliñar o imposto co uso real do chan.
Canto se aforraba ata agora co truco das plataneiras
Nunha parcela valorada en 100 millóns de baht, o aforro grazas a esta clasificación 'agrícola' chegaba a 500.000-700.000 baht ao ano. Nun terreo de 200 millóns de baht, a diferenza entre pagar tipo agrícola e tipo comercial superaba un millón de baht anual. Son cifras que explican por que centos de propietarios optaron por plantar catro árbores en vez de deixar o solar totalmente valeiro ou declaralo como comercial.
Que marco legal hai detrás desta reforma
A Land and Building Tax Act B.E. 2562, en vigor dende 2020, creou catro categorías de imposto: residencial, agrícola, comercial e terreo valeiro. A categoría agrícola sempre tivo o tipo máis baixo, partindo dun 0,01% para parcelas de ata 75 millóns de baht, mentres que o tipo comercial arrinca xa nun 0,3% e sobe de xeito progresivo canto maior é o valor.
O problema é que moitos propietarios de solos céntricos aproveitaron esa categoría agrícola sen ter intención ningunha de cultivar nada en serio. Segundo estimacións de mercado, hai centos de parcelas de entre 1 e 20 rai en localizacións prémium de Bangkok rexistradas formalmente como agrícolas, cando o seu uso real non ten nada que ver co campo.
Onde están os valores máis altos e quen nota máis o cambio
Os valores catastrais en Sukhumvit, entre as sois 1 e 63, chegan a 800.000-1.500.000 baht por square wah segundo a reavaliación 2024-2027 do Treasury Department. Os distritos onde máis se notará esta reforma son precisamente os de maior valor por metro cadrado e mellor conectados por BTS e MRT:
- Silom
- Sathorn
- Ploenchit
- Lumpini
- Sukhumvit (sois 1-63)
- Ratchadamri
- Chidlom
Son zonas onde a diferenza entre o tipo agrícola e o comercial creaba a maior vantaxe para os propietarios que xogaban con esta clasificación.
Cando entra en vigor a nova norma
A proposta está aínda en fase de coordinación entre o BMA e o Ministerio de Facenda tailandés. Segundo o calendario actual, poderíase aprobar a finais de 2026 e entrar en vigor de forma completa a partir do ano fiscal 2027, aínda que as datas exactas dependen do proceso político e administrativo tailandés, que non sempre é rápido.
Que consecuencias ten para o mercado inmobiliario
O BMA tamén está a reforzar a fiscalización, esixindo que o terreo rexistrado como agrícola se dedique realmente a cultivo comercial e non a un cultivo simbólico ou 'de escaparate' (Bangkok Post). Isto xa está a ter efecto sobre a oferta de solo: a presión fiscal crecente sobre os terreos valeiros fixo que a oferta de chan listo para desenvolver subise un 12-15% en 2024-2025, segundo datos da AREA (Agency for Real Estate Affairs).
O propio BMA ten un incentivo económico claro para impulsar este cambio: recada o imposto sobre a propiedade de xeito directo, e o seu obxectivo de recadación para 2025 era de 37.000 millóns de baht.
E os investidores estranxeiros, quedan fóra disto?
Convén ter claro un punto legal básico: os cidadáns estranxeiros teñen prohibido posuír terreo en Tailandia de xeito directo (Land Code, Section 86). Isto aplícase igual a un comprador galego que a calquera outro estranxeiro. A reforma afecta sobre todo a quen ten terreo a través dunha empresa tailandesa (a estrutura habitual para moitos investimentos) ou mediante arrendamentos a longo prazo.
Se tes participación nunha empresa tailandesa propietaria de terreo, un imposto máis alto elevará os custos operativos do teu investimento. Isto tamén incide na economía dos proxectos de desenvolvemento e, finalmente, no prezo por metro cadrado dos novos condominios que se constrúan sobre eses solos.
Vai haber unha vaga de vendas masivas de terreo?
Non é o escenario máis probable. Os grandes tenedores de terreo en Bangkok, como o Crown Property Bureau ou as familias Sirivadhanabhakdi e Chirathivat, manexan estratexias a moi longo prazo e non van desfacerse de activos por unha suba de imposto de poucos centos de miles de baht ao ano. Onde si podería haber movemento é entre propietarios pequenos e medianos que mantiñan terreo con fins puramente especulativos: estes poderían empezar a vender antes de que a nova cota entre en vigor.
Como afecta isto aos prezos e aos alugueiros en Bangkok
O efecto probable é dobre. A curto prazo, algúns propietarios sacarán as súas parcelas ao mercado, o que podería suavizar temporalmente os prezos ou frear a súa subida. A medio prazo, un maior desenvolvemento inmobiliario debería aumentar a oferta de condominios e espazo comercial, o que axudaría a estabilizar o mercado en xeral.
De xeito indirecto, tamén podería notarse nos alugueiros de oficinas e locais comerciais: se os propietarios xa non poden reducir a súa base fiscal clasificando o terreo adxacente como agrícola, os custos operativos subirán, e parte dese custo adicional adoita repercutirse no inquilino, especialmente en oficinas de categoría B e C.
Que debo comprobar antes de mercar un terreo en Bangkok
Se estás a valorar mercar terreo (ou participar nunha estrutura societaria que o posúa) en Bangkok, pide sempre ao vendedor o Chanote (o título de propiedade) xunto co último recibo do imposto sobre a propiedade. Ese recibo indica claramente a categoría fiscal do terreo: valeiro, agrícola, residencial ou comercial. Tamén paga a pena consultar a cualificación urbanística no Department of City Planning do BMA antes de pechar calquera operación.
E se o que quero é mercar un condominio, aféctame igual?
Aquí non hai unha ligazón directa, xa que o imposto dos condominios se calcula por separado baixo o tipo residencial. Pero de forma indirecta si pode haber beneficio para o comprador: se hai máis solo dispoñible para desenvolver, é probable que cheguen máis proxectos novos ao centro de Bangkok, o que amplía a elección e pode axudar a manter os prezos máis competitivos.
Unha lectura de fondo para o investidor
Este cambio non é un terremoto para o mercado, é máis ben unha normalización. Bangkok está a axustar as regras para que coincidan co uso real do solo. Para quen escolle os seus activos en base a rendibilidade real e non a trucos de clasificación fiscal, isto é en realidade unha boa noticia: o mercado faise máis transparente e máis predicible a longo prazo.
Se estás a valorar investir en Tailandia, en Inmobles en Tailandia podemos axudarche a entender estas mudanzas normativas e atopar a propiedade axeitada para o teu perfil de investimento.
Fonte: Nation Thailand