A pregunta directa: sobe o diñeiro no mundo, sobe tamén o piso en Phuket?
Non de xeito directo. O bono xaponés a 10 anos superou o 3% por primeira vez desde 1996, segundo Euronews e The Japan Times, e o dos Estados Unidos rolda o 4,8% (co bono a 2 anos preto do 4,41%), a comezos de setembro de 2026. Pero en Phuket, onde practicamente ningún comprador estranxeiro consegue hipoteca, as operacións péchanse en efectivo. O efecto destes movementos non chega polos tipos de interese, chega polo comportamento dos vendedores, cuxos aforros noutros activos perderon valor.
Se estás mirando un piso na Rawai ou en Bang Tao dende Galicia, isto é o que realmente cambia para ti.
Por que un bono ao 4,8% en dólares fai que un piso en Phuket teña que xustificarse máis
Imaxina que podes gañar un 4,8% anual en dólares sen inquilinos, sen reparacións, sen custos de xestión. É o que ofrece hoxe o bono estadounidense a 10 anos. Un condominio en Phuket que dea unha rendibilidade neta do 5-6% ao ano, despois de impostos e taxas de xestión, xa non é un negocio evidente para alguén que pensa en dólares e non ten intención de vivir alí.
Segue sendo unha boa aposta para quen ten un horizonte de 7 a 10 anos e busca sobre todo a revalorización do capital. Pero o argumento de mercar só pola renda por alugueiro é hoxe máis débil que hai dous anos. Iso é o que cambiou, e non é pouco.
O que a maioría asume mal sobre o baht e o dólar forte
Hai unha idea moi repetida: que un dólar forte e unha caída dos bonos fan automaticamente máis baratos os activos tailandeses para quen compra en divisa estranxeira. A historia recente contradí isto. O baht comportouse en varias ocasións coma unha divisa refuxio rexional, grazas a unha conta corrente forte, aos ingresos do turismo e a un compoñente importante de ouro nas reservas do país.
Esa rebaixa por tipo de cambio pode simplemente non chegar nunca. Facer o orzamento contando con ela é, na miña opinión, unha estratexia débil. Se es comprador, planifica co tipo de cambio actual e engade unha marxe, non un pronóstico.
Que está a pasar realmente cos vendedores en Phuket agora mesmo
Hai un detalle que poucas veces se di en voz alta: un vendedor cuxos aforros estaban en parte en bonos a longo prazo está agora mesmo mirando unha perda en papel. Ese vendedor ten dúas opcións: negociar para non ter que materializar perdas noutra parte da súa carteira, ou retirar o anuncio e esperar.
Os dous escenarios están a darse á vez no mercado secundario de Phuket. Isto significa que cada propiedade hai que valorala individualmente, non por un prezo medio por metro cadrado dun distrito. Un piso pode estar en oferta real por este motivo, e o de ao lado non ter ningunha marxe.
Cales son as cifras clave que hai que ter presentes agora
- O bono xaponés a 10 anos superou o 3% por primeira vez desde 1996; no último ano subiu preto de 1,4 puntos porcentuais.
- O bono dos EUA a 10 anos está preto do 4,8%, e o de 2 anos ao redor do 4,41%, datos de comezos de setembro de 2026.
- O petróleo Brent cotiza preto dos 95 dólares o barril, impulsado en parte polas tensións en Oriente Medio, o que engade presión inflacionista.
- Investidores falan de novo dos chamados 'bond vigilantes': os mercados esixen unha prima polo risco fiscal en Xapón, o Reino Unido, Francia e Alemaña, países que anunciaron plans de gasto público ambiciosos.
- As expectativas dos bancos centrais viraron cara a máis endurecemento monetario, non cara a máis relaxación, o que golpea antes os sectores de crecemento con retornos a longo prazo.
Encarece o petróleo a 95 dólares construír en Phuket?
A loxística, o cemento, o vidro e o transporte de materiais son sensibles ao prezo do combustible. Con Brent preto dos 95 dólares, a presión sobre os custos de novos proxectos vai en aumento. Os promotores adoitan trasladar iso ás fases futuras de venda, non ás unidades xa vendidas a prezo pechado. Se estás a mirar unha propiedade sobre plano, esta é unha variable a ter en conta nas próximas fases do proxecto.
Cambia algo o novo visado de longa estadía tailandés para quen merca un condominio?
Si, e é un dato concreto que convén coñecer. Tailandia clarificou o seu programa de visado de longa estadía: ofrece un visado de un ano a estranxeiros que compren un condominio por un valor mínimo de 3 millóns de baht, ou que alugen por un mínimo de 85.000 baht ao mes, segundo o Bangkok Post. Isto dá aos compradores un limiar legal concreto que xa está a condicionar decisións de compra en Phuket, e convén cruzalo co resto do cálculo financeiro antes de decidir.
A miña recomendación práctica
Con o bono dos EUA a 10 anos preto do 4,8%, mercar unha propiedade turística só pola renda por alugueiro só ten sentido, na miña opinión, cando a ocupación está respaldada por polo menos dúas tempadas de reservas reais, non por unha previsión do promotor. É unha diferenza que marca o resultado final máis que calquera outro factor.
Agora ben, se o teu orzamento está por baixo dos 150.000 dólares e o obxectivo é revender en dous ou tres anos, boa parte disto pérdese de relevancia. Nese prazo, a localización e a fase de construción pesan máis que a curva de tipos de Toquio. É a condición baixo a cal todo o anterior deixa de aplicarse.
Se o teu capital está agora mesmo metido nun fondo de bonos, ten coidado con materializar unha perda en papel só para financiar a entrada nun activo pouco líquido coma un piso. Na maioría dos casos compensa máis esperar a que venzan os instrumentos a curto prazo e usar entón ese efectivo liberado.
Que rendibilidade por alugueiro é realista en Phuket en 2026
As estimacións de mercado apuntan a unha rendibilidade neta de entre o 5% e o 7% anual, despois de impostos, taxas de xestión e mantemento. Calquera oferta que promete rendibilidades garantidas por riba do 10% merece unha revisión moi coidadosa das condicións da garantía e da solvencia real de quen a ofrece.
Segundo Home In Phuket, o mercado inmobiliario de Phuket en 2026 tende cara a un perfil máis equilibrado e orientado ao investidor a longo prazo, cunha demanda crecente de residencias de marca e vilas con servizo por parte de compradores de Rusia, Australia, China e outros mercados.
Phuket, con todo este panorama, parece hoxe un mercado que premia a quen ten efectivo dispoñible e non ten présa. A competencia de compradores que dependen de hipoteca é mínima por definición, e os vendedores con carteiras de bonos golpeadas están máis dispostos a negociar do habitual. Se estás a planear unha viaxe para ver propiedades a próxima tempada, reserva máis de dous días: a diferenza de prezo entre pisos comparables na Rawai e en Bang Tao adoita depender de detalles que só se ven en persoa.
Fonte: The Japan Times