Un promotor en Bang Tao che ensina unha folla de cálculo cun 7% garantido ao ano. Hai tres anos, esa cifra parecía case ridícula de boa. En setembro de 2026, con o bono do Tesouro americano a 10 anos pagando un 4,78%, xa non o é tanto: a diferenza real entre arriscar os teus aforros nun piso tailandés e deixalos nun activo sen risco en dólares reduciuse a un par de puntos.
Esa é a pregunta que debería facerse calquera galego con aforros pensando en Phuket: paga a pena asumir risco de tipo de cambio, ocupación baixa en tempada baixa e comisións de xestión, por só dous ou tres puntos de máis?
Canto pagan agora os bonos e por que importa para un piso en Phuket
O bono do Tesouro dos Estados Unidos a 10 anos cotiza arredor do 4,78% a 1 de setembro de 2026. Xapón, que durante tres décadas prestou practicamente de balde, paga agora un 3% no seu bono a 10 anos. Os bonos europeos marcaron máximos de 15 anos.
Iso non é un dato de sobremesa para xente de Bolsa. É o novo chanzo mínimo que ten que superar calquera investimento, incluído un apartamento en Kata, Rawai ou Bang Tao.
A causa é sinxela e pouco agradable: a enerxía volveuse cara outra vez. O Brent cotiza cerca dos 91 dólares o barril, e o gas europeo está en máximos de varios anos. Os mercados xa non asumen que a inflación baixe soa: agora descontan unha suba de tipos en setembro tanto da Reserva Federal como do BCE, e posiblemente máis despois.
Por que a suba de tipos non funciona en Phuket coma nunha hipoteca normal
A lóxica de manual di: suben os tipos, encárganse as hipotecas, cae a demanda de vivenda. En Phuket esa cadea case nin aplica.
Os compradores estranxeiros non teñen acceso a hipotecas tailandesas en condicións normais. A inmensa maioría das compras de condominios págase en efectivo ou mediante plans de pago a prazos do propio promotor. Non hai un canal hipotecario directo por onde unha suba da Fed poida frear a demanda.
O impacto chega por outro lado: pola vía do rendemento alternativo e pola vía do peto do comprador.
Cando o tipo sen risco en dólares estaba no 1,5%, un 6-7% de alugueiro anual prometido parecía unha prima de catro veces ou máis. Ao 4,78%, esa prima quédase en dous ou tres puntos, e por eses puntos asumes risco de cambio do baht, risco de ocupación en tempada baixa, comisións da empresa xestora, mantemento, impostos e a imposibilidade de vender o activo dun día para outro. A conta xa non sae soa.
O segundo canal é o sentimento do comprador. Un investidor da zona euro que ve encarecerse a súa liña de crédito para o negocio, aprazará a compra dunha segunda unidade. Australia é un exemplo claro: as accións ligadas á vivenda foron as primeiras en caer cando o mercado descontou un novo ciclo de subas.
O que aínda xoga a favor de Tailandia
Nin todo o mundo sofre igual a enerxía cara e a inflación global. Tailandia segue sendo un país con inflación relativamente baixa e un tipo de política monetaria inferior ao dos Estados Unidos e Europa. Historicamente, o baht comportouse como unha divisa respaldada por un superávit por conta corrente ligado ao turismo.
Un activo denominado en baht, fronte a un dólar que podería debilitarse no próximo ciclo de baixadas de tipos, podería comportarse mellor do que parece hoxe. Isto é unha hipótese razoable, non unha garantía: as previsións de divisa son a parte menos fiable de calquera cálculo, e non deberían meterse dentro dun modelo de rendibilidade coma se fosen certas.
Hai tamén un feito sinxelo que non convén esquecer: un piso en Phuket non é só un activo que xera ingresos, é tamén un ben de consumo. Un apartamento onde vives dous meses ao ano non se compara con un bono do Tesouro. Compárase co custo de alugar un aloxamento equivalente durante ese mesmo tempo.
Que rendibilidade de alugueiro é razoable a estes tipos
O que importa é o rendemento neto, despois de comisións de xestión, impostos e vacancia, non a porcentaxe bruta que aparece no folleto comercial. A referencia sinxela: o rendemento neto en dólares debería superar con certa comodidade o 4,78%. Se non o fai, estás asumindo risco de balde.
Iso deixa fóra moitos proxectos sobre plano con rendibilidades "garantidas" en papel que, en realidade, dependen enteiramente da solvencia do promotor. E é precisamente nun ciclo de diñeiro caro cando os promotores máis débiles empezan a incumprir os seus compromisos.
Que facer se estás a mirar propiedades este ano
A nosa posición, con o bono a 10 anos preto do 4,78%, é clara: non compraría un proxecto sobre plano en Phuket só porque promete un rendemento garantido nun papel. Ese papel vale o que vale o balance do promotor que o firma.
O movemento sensato agora é buscar un edificio xa terminado, con polo menos dúas tempadas de ocupación real, onde se poidan revisar informes reais da empresa xestora en vez dunha folla de cálculo cun futuro hipotético.
Se estás a comprar para uso persoal, para pasar tres ou catro meses ao ano alí, e non tratas o piso como un substituto dunha carteira de bonos, nada disto che aplica realmente. A túa conta compárase co custo de alugar a longo prazo, non co tipo da Fed.
Un consello práctico sobre as viaxes de visita: é mellor inspeccionar os edificios e falar coas empresas xestoras durante a tempada baixa, cando se ve a ocupación real e non unha foto pulida de xaneiro. Ademais, adoita ser máis barato voar e comparar zonas sen as multitudes.
O que non funciona: os erros que máis custan neste ciclo
O risco maior nesta fase concéntrase nun tipo concreto de proxecto: promocións sobre plano de promotores pouco coñecidos, con prazos de construción longos e rendementos "garantidos" moi por riba do que xustifica o mercado. É precisamente onde o custo do financiamento golpea máis forte, porque o promotor tamén paga máis caro o seu propio crédito para terminar a obra.
A proba definitiva para calquera piso na túa lista é sinxela: ¿supera en termos netos o 4,78% sen risco en dólares? ¿Estás disposto a mantelo cinco anos? Se a resposta é non nalgunha das dúas, segue mirando. En Inmobles en Tailandia axudamos a facer esa conta con números reais, non con proxeccións de folleto.
Fonte: CNA (Channel News Asia)