No rexistro da propiedade de Phuket están facendo agora preguntas que antes nunca se facían: de onde saíu o diñeiro cos que os socios tailandeses pagaron as súas participacións, se declararon ese ingreso, por que os tres socios viven en provincias distintas. Hai catro anos, ese papeleo pasaba sen que ninguén o mirase dúas veces. Agora crúzase cos datos do Department of Business Development (DBD), e se algo non encaixa, a operación non avanza.
A resposta curta é esta: en 2026 non houbo ningunha liberalización dos dereitos de propiedade estranxeira en Tailandia. O que cambiou é que o Estado comezou a facer cumprir normas que xa existían desde había anos. A única vía legal e directa para un comprador individual estranxeiro segue sendo a propiedade libre (freehold) dun piso dentro da cota do 49% da superficie total dun edificio. Todo o demais require ou un permiso especial ou aceptar, con honestidade, que o que se está a mercar é un alugamento a longo prazo, non unha propiedade.
Se che falaron dunha 'empresa tailandesa' como fórmula case rutineira para mercar unha vila con terreo en Phuket, é o momento de reconsiderala. Non porque sexa ilegal en si mesma, senón porque en 2026 xa non é discreta, e a discreción era o único que a facía funcionar.
Que cambiou exactamente en 2026?
O Department of Business Development emitiu a Orde DBD n.º 1/2026, que activou desde abril de 2026 unha revisión masiva de máis de 46.000 empresas con participación estranxeira. As sancións para as estruturas que resulten ser testaferros inclúen agora a posibilidade de liquidación forzosa.
Desde 2025, o Land Department (rexistro da propiedade) e o DBD comparten datos para verificar de onde vén realmente o capital dos accionistas tailandeses en empresas que posúen terra. O mecanismo é sinxelo, e por iso é tan incómodo: unha empresa tailandesa con 2 millóns de baht de capital social que mercou unha parcela por 25 millóns, cuxos accionistas tailandeses nunca presentaron declaracións de ingresos e figuran ademais noutras vinte empresas, non necesita máis investigación. As bandeiras vermellas quedan expostas soas quen crucen a base de datos.
A fórmula clásica funcionaba así: unha empresa tailandesa co 51% en mans de socios locais podía, sobre o papel, ser propietaria de terra sen ningún problema. Na práctica, eses socios tailandeses nunca puxeron un só baht, nunca participaron na xestión e simplemente asinaban formularios de transferencia de accións en branco. Iso é precisamente o que agora se detecta con facilidade.
A figura do testaferro (nominee) é un delito penal baixo a Foreign Business Act, con multas de entre 100.000 e 1 millón de baht e até tres anos de prisión, e a responsabilidade esténdese tamén ao socio tailandés que prestou o seu nome.
Cal é a única vía legal directa para un estranxeiro?
A propiedade libre (freehold) dun piso dentro da cota do 49% da superficie construída total dun edificio de apartamentos. Esta cota calcúlase por metros cadrados, non polo número de unidades, e cada operación require un certificado actualizado emitido pola comunidade de propietarios (juristic person) do edificio antes de rexistrar a compravenda no rexistro da propiedade.
Hai algo que sorprende a moitos compradores: en proxectos populares de zonas como Rawai ou Bang Tao, a cota pode estar xa completamente esgotada, por moito que o vendedor asegure o contrario. Comprobalo persoalmente, idealmente durante unha viaxe de visita ao inmoble, aforra disgustos serios.
Canto á propiedade da terra en nome propio, a Land Code non a permite de forma xeral para persoas físicas estranxeiras. As excepcións son moi limitadas: certos casos de herdanza e a Sección 96 bis, que permite adquirir até 1 rai (unhas 1.600 m²) para uso residencial cun investimento mínimo de 40 millóns de baht en activos aprobados e coa aprobación do Ministerio do Interior. Na práctica, moi poucas destas aprobacións se concederon nunca.
Canto diñeiro fai falta e de onde ten que vir?
Para rexistrar unha propiedade freehold, os fondos deben transferirse desde o estranxeiro en moeda estranxeira. Para importes de 50.000 dólares americanos ou máis, o banco emite un formulario de Transacción de Cambio Estranxeiro (FET), sen o cal o rexistro da propiedade non tramitará a operación baixo nome estranxeiro.
Este requisito non é unha formalidade menor: é o documento que separa unha compra transparente dunha que un avogado se negará a validar. E como se explica máis adiante, esa negativa dun avogado é hoxe o verdadeiro risco práctico, non unha inspección hipotética.
É certo que se pode alugar terra por 90 anos en Tailandia?
Non. Só se poden rexistrar contratos de arrendamento de até 30 anos no rexistro da propiedade. A famosa estrutura '30+30+30', que promotores venden coma noventa anos de propiedade efectiva, existe só en parte no papel: o rexistro só recolle o primeiro período de 30 anos. A promesa de renovación é unha obriga persoal do propietario actual do terreo cara a un inquilino concreto, e a xurisprudencia tailandesa tratou repetidamente estas renovacións como un dereito contractual persoal que non se transmite automaticamente a un novo propietario do terreo.
Mentres o promotor siga en activo e coide da súa reputación, todo funciona sen problemas. O verdadeiro exame chega no ano trinta e un, e o mercado aínda non ten estatísticas sobre ese momento, porque os arrendamentos deste tipo en zonas turísticas aínda son demasiado recentes para ter chegado a esa idade.
Debo mercar a través dunha empresa tailandesa en 2026?
A nosa recomendación é clara: cun orzamento inferior a 30 ou 40 millóns de baht, non se debería nin considerar unha estrutura de empresa tailandesa para unha compra residencial. O risco real non é que aparezan inspectores mañá mesmo. O risco é que, cando chegue o momento de vender, un comprador que traballe con avogado se negue simplemente a asumir esa estrutura, e o inmoble perda liquidez moito antes de perder legalidade.
Hai unha excepción razoable a este consello: se xestionas un negocio tailandés que realmente opera, con facturación real, persoal e socios que investiron o seu propio diñeiro, manter terra a través desa empresa non é unha triquiñuela, é práctica corporativa estándar.
Dito isto, non todo é represión. A cousa boa que raramente sae nas noticias: a vixilancia afecta os esquemas opacos, non os transparentes. Un piso en propiedade libre mercado con fondos transferidos desde o estranxeiro e un formulario FET en regra non se volveu nin un pouco máis difícil de rexistrar nestes dous últimos anos. Canto máis se endurece a fiscalización dos testaferros, máis previsible se volve o mercado secundario das unidades dentro da cota estranxeira, precisamente porque as alternativas legais para un estranxeiro seguen encollendo.
Por que non se aprobaron as reformas que se anunciaban en 2024?
En 2024, o goberno tailandés instruíu aos ministerios competentes a estudar dúas propostas moi comentadas entre a comunidade internacional de Phuket: ampliar o prazo máximo de arrendamento até 99 anos e elevar a cota estranxeira en condominios até o 75%. Durante meses, foi o tema de conversa obrigado en calquera terraza de Bang Tao ou Rawai.
En 2026, ningunha das dúas medidas se converteu en lei. O debate topou con resistencia política, e o argumento sobre 'vender o país' pesou máis que o argumento sobre atraer capital estranxeiro. En troques de ampliar dereitos, o goberno optou por algo máis barato e máis rápido: comprobar se se están respectando os dereitos que xa existen.
Que comprobar antes de sinalar calquera contrato
O paso práctico que máis disgustos evita é sinxelo: pedir un certificado actualizado da comunidade de propietarios que confirme a cota estranxeira restante por superficie, e confirmar que a unidade concreta que che interesa cabe dentro dese marxe. Convén facelo en persoa, idealmente combinado cunha viaxe de visita, e reservar esa viaxe con certa flexibilidade de datas: o rexistro da propiedade só abre de luns a venres, e un só día raramente abonda para pechar unha operación.
Alén da cota, hai catro elementos que merecen revisión antes de calquera pago: a existencia dun título chanote e a ausencia de cargas sobre o inmoble, o historial de pagos ao fondo común do edificio, o permiso de construción se se trata de obra nova, e a aprobación de impacto ambiental (EIA) se o proxecto a require. E, por suposto, estruturar o pago para que a divisa chegue desde o estranxeiro co propósito correcto indicado no formulario bancario.