A pregunta que xa se fan os investidores: quen mercou os pisos que deixaron os chineses?
Se estabas a pensar en Chiang Mai como 'aquel mercado dominado polos chineses', toca actualizar a folla de ruta. No primeiro trimestre de 2026, os compradores de Myanmar dispararon a súa presenza no mercado de condominios da cidade un 42,9%, e os estadounidenses un 23,8%, mentres a demanda chinesa, que levaba anos sendo case hexemónica, segue a perder cota. Non é un dato illado dun trimestre: é un cambio estrutural que está a redefinir quen compra, onde compra e por que.
Para quen mira Tailandia desde Galicia adoita pensarse primeiro en Phuket, e con razón: é o mercado que máis se coñece por aquí. Pero Chiang Mai, a capital do norte tailandés, é o terceiro mercado inmobiliario do país e leva tempo sendo un punto cego para os investidores internacionais habituados a Phuket e Pattaya. Iso, precisamente agora que a base compradora se está a diversificar, abre unha xanela real.
Os números que hai detrás do cambio
Segundo datos publicados por Money & Banking Magazine, as transferencias de condominios a estranxeiros en Chiang Mai no primeiro trimestre de 2026 sumaron 199 unidades por un valor de 566 millóns de baht, o que supón un aumento do 17,8% en unidades e do 41,9% en valor respecto ao mesmo trimestre de 2025.
China segue en cabeza, con 92 unidades por 264 millóns de baht (unha media de 2,9 millóns de baht por unidade), pero xa non vai soa nin de lonxe: séguena de preto os Estados Unidos, Myanmar, Taiwán, os Países Baixos, Israel, Corea do Sur, o Reino Unido, Singapur e Canadá. Unha lista verdadeiramente internacional que hai cinco anos sería impensable.
Resumo rápido
- Os compradores de Myanmar son xa un segmento clave no mercado de condominios de Chiang Mai, cun aumento de compras do 42,9%
- Os compradores estadounidenses aumentaron a súa actividade un 23,8%, reflectindo un maior interese norteamericano
- Os investidores europeos están a diversificar o mercado: as compras italianas subiron un 200% e as holandesas un 50%
- A demanda chinesa está a caer, o que pon fin a anos de case monopolio dos compradores da China continental en Chiang Mai
- As transferencias a estranxeiros do primeiro trimestre de 2026 en Chiang Mai chegaron a 199 unidades por 566 millóns de baht, un 17,8% máis en unidades e un 41,9% máis en valor interanual
- Os prezos dos condominios en Chiang Mai seguen sendo de 2 a 3 veces máis baixos que en Phuket, o que atrae novas categorías de compradores
Por que Myanmar se converteu nun actor clave
Myanmar arrastra un conflito interno continuado desde 2021, e iso levou a moitos cidadáns con patrimonio a sacar capital cara a países veciños. Chiang Mai está a uns 150 km da fronteira con Myanmar, o que a converte nun destino case natural para quen busca protexer aforros fóra do seu país.
Este perfil de comprador adoita mercar en segmentos de prezo medio-baixo, entre 1,5 e 4 millóns de baht. Iso sostén a demanda de estudios e pisos dun cuarto sen tirar cara arriba dos prezos na gama alta do mercado. Para quen invista pensando en alugueiro, é un sinal claro de demanda estable para unidades compactas.
Por que os chineses están a mercar menos
Varios factores conflúen aquí. A desaceleración económica de China está a limitar a saída de capital, e os controis de divisas máis estritos por parte de Pequín complican as operacións transfronteirizas. Ao mesmo tempo, moitos compradores chineses están a redirixir o seu interese cara a Bangkok e Pattaya, onde a infraestrutura está máis desenvolvida e as conexións aéreas son máis cómodas.
Aínda así, cómpre matizalo: China segue sendo a nacionalidade estranxeira que máis compra en Chiang Mai, con 92 unidades e 264 millóns de baht no primeiro trimestre de 2026 (2,9 millóns de baht de media por unidade). O que cambia non é que deixen de mercar, senón que xa non teñen o mercado para eles sós.
E os estadounidenses e europeos, que buscan?
O aumento do 23,8% en compradores estadounidenses vai da man do posto de Chiang Mai entre os cinco principais hubs mundiais para traballo remoto, segundo Nomad List. É unha cidade cómoda, con boa conectividade e un custo de vida moito máis baixo có de Bangkok ou Phuket.
No caso europeo, as compras italianas medraron un 200% (partindo dunha base pequena) e as holandesas un 50%, o que amosa unha presenza europea cada vez máis ampla e variada no mercado.
Canto custa realmente comprar en Chiang Mai fronte a Phuket
O prezo medio dun condominio en Chiang Mai móvese entre 50.000 e 80.000 baht por metro cadrado, mentres que en Phuket unidades comparables custan entre 120.000 e 200.000 baht por metro cadrado. É dicir, de 2 a 3 veces máis en Phuket. Esta diferenza é a que está a atraer novos perfís de comprador que antes nin se plantexaban o norte de Tailandia.
En canto á rendibilidade, os alugueiros a longo prazo nas zonas centrais de Chiang Mai (Nimman, Old City) rondan o 5-7% anual, segundo estimacións do mercado local. Os alugueiros de curta estadía a través de plataformas de reserva poden chegar ao 8-10% na tempada alta (de novembro a febreiro), aínda que esixen xestión activa e licenza de negocio hoteleiro.
Onde mercar dentro de Chiang Mai
Tres zonas concentran a maior parte da demanda:
- Nimmanhemin: é o equivalente en Chiang Mai ao que Sukhumvit é en Bangkok, con cafetarías, espazos de coworking e poboación residente xove.
- Old City (cidade vella): atrae principalmente demanda de alugueiro a curto prazo.
- Arredores da Universidade de Chiang Mai: garanten un fluxo constante de inquilinos, tanto estudantes coma profesorado.
O marco legal para comprar como estranxeiro
A lei tailandesa permite que os estranxeiros posúan ata o 49% da superficie vendible dun condominio en réxime de propiedade plena (freehold), unha norma que se aplica por igual a todas as nacionalidades, tamén ás persoas de nacionalidade galega ou española. En Chiang Mai rexe exactamente a mesma Lei de Condominios que en Phuket ou Bangkok, así que a operación legal non ten diferenzas relevantes.
A nivel fiscal, o réxime tamén é uniforme en todo o país: unha taxa de transferencia do 2% sobre o valor tasado (que adoita repartirse entre comprador e vendedor), un imposto de timbre do 0,5%, e imposto sobre ganancias de capital na revenda. O imposto anual sobre a propiedade residencial é mínimo.
Chiang Mai fronte a Phuket: dous mercados, non un substituto do outro
Convén non confundilos. Phuket é un mercado turístico, con fortes variacións estacionais e prezos premium, onde os compradores estranxeiros xa representan o 67% das compras de condominios en Bang Tao e Cherng Talay no primeiro semestre de 2026, segundo Nation Thailand. Chiang Mai, en cambio, é un mercado urbano, con demanda máis estable ao longo do ano e un punto de entrada moito máis baixo. Diversificar unha carteira entre ambos reduce o risco de concentrar todo nun só tipo de mercado.
O risco real: liquidez, non legalidade
Comprar un condominio en réxime freehold como estranxeiro en Chiang Mai non é, en termos legais, diferente de facelo en Phuket ou Bangkok. O risco principal non é xurídico, senón de liquidez: o mercado de Chiang Mai é menos profundo, e revender pode levar máis tempo. Por iso é fundamental escoller proxectos en localizacións con demanda demostrada e sostida no tempo, e promotoras con traxectoria consolidada.
Tamén hai que ter en conta que a sinatura da escritura require presenza persoal, polo menos para formalizar a compra no departamento de terras local. Se estás a planificar unha viaxe de inspección, paga a pena organizar os voos con antelación, xa sexa vía Bangkok ou con ruta directa desde os principais hubs asiáticos.
Por que a diversificación de compradores é boa noticia para o investidor
Un mercado que depende dun só país comprador é un mercado fráxil: calquera cambio na política ou na economía dese país pode facer caer a demanda dun día para outro. A aparición de compradores de Myanmar, Estados Unidos e Europa crea unha estrutura de demanda máis resistente, o que a medio prazo sostén tanto os prezos coma a liquidez do mercado.
O cambio no perfil comprador de Chiang Mai é máis ca unha simple estatística. Para quen estea disposto a mirar máis alá de Phuket e Pattaya, a capital do norte tailandés ofrece un limiar de entrada máis baixo, unha diversificación de demanda en crecemento e rendibilidades de alugueiro competitivas fronte aos mercados turísticos do sur. A clave está en escoller localizacións con demanda demostrada e proxectos de promotoras solventes. Desde Inmobles en Tailandia podemos axudarche a valorar se Chiang Mai encaixa na túa estratexia ou se Phuket segue sendo a mellor opción para o teu perfil de investidor.
Fonte: Money & Banking Magazine