Se estás a mirar Phuket dende hai tempo pero o prezo de entrada che parece excesivo, convén que poñas Chiang Mai no radar. A cidade do norte de Tailandia está a vivir un cambio de fondo no seu mercado de condominios: os compradores chineses, que durante anos marcaron o ritmo, están a perder peso, mentres medran con forza birmanos, estadounidenses e, de xeito sorprendente, italianos. Para quen busca investir dende Galicia, isto non é un dato anecdótico, é o sinal dun mercado que se está a diversificar e que, en termos de prezo por metro cadrado, segue moi por debaixo de Phuket.
A resposta rápida
- As compras de condominios por parte de cidadáns de Birmania (Myanmar) en Chiang Mai medraron un 42,9%, converténdoos no maior grupo de compradores estranxeiros da cidade
- O interese dos compradores estadounidenses subiu un 23,8%
- Os compradores italianos rexistraron un crecemento do 200%; os holandeses medraron un 50%
- A actividade dos compradores chineses segue en descenso
- O prezo medio por metro cadrado nos proxectos novos de Chiang Mai móvese entre 45.000 e 70.000 baht, entre 2 e 3 veces menos ca en Phuket
- Unha base de compradores máis diversificada reduce o risco dunha fuga repentina de capital ligada a un só país
Por que Chiang Mai deixa de depender de China
Fai uns anos, o capital chinés marcaba o paso no tramo de 2 a 5 millóns de baht. Hoxe a demanda faise multipolar: os compradores de Birmania aumentaron a súa actividade un 42,9%, os estadounidenses un 23,8%, e os italianos anotaron un crecemento do 200% (segundo datos de Thailand Business News). A conclusión é clara: Chiang Mai xa non é un mercado 'dependente de China'.
Este xiro reflicte unha tendencia nacional máis ampla. En todo o país, as transferencias de condominios a compradores chineses caeron con forza no primeiro trimestre de 2026 (unidades -38,8%, valor -42,9%), mentres outras nacionalidades ocuparon ese oco: Rusia (+33%), India (+40%), Australia (+36,1%), Alemaña (+17,4%) e Reino Unido (+13%), segundo un informe do REIC con sede en Bangkok citado por Nation Thailand. A mestura de compradores en Chiang Mai é simplemente a expresión rexional desa recomposición nacional.
Que hai detrás deste cambio de perfil
Este cambio na demografía compradora non é casual. Reflicte varias tendencias globais que converxen ao mesmo tempo. En primeiro lugar, a turbulencia económica interna en China e uns controis máis estritos sobre a saída de capitais. En segundo lugar, a crise política de Birmania, que empuxa á súa clase media a buscar un 'porto seguro' xusto ao outro lado da fronteira. En terceiro lugar, o auxe do traballo remoto tras a pandemia, que converteu Chiang Mai nun imán para autónomos e nómades dixitais dos Estados Unidos e Europa.
Os datos clave que debes coñecer
- Birmania limita con Tailandia, e a inestabilidade política alí empuxa aos seus cidadáns con máis patrimonio cara ao refuxio inmobiliario máis próximo. Chiang Mai está a só 150 km da fronteira
- Os estranxeiros poden posuír ata un 49% das unidades de calquera proxecto de condominios, segundo a Lei de Condominios B.E. 2522 de Tailandia. Esa cota está lonxe de esgotarse na maioría dos desenvolvementos de Chiang Mai
- As estimacións de mercado sitúan a rendibilidade media do aluguer a longo prazo en Chiang Mai entre o 5% e o 7% anual, unha cifra comparable ás zonas periféricas de Bangkok
- Chiang Mai recibe máis de 10 millóns de turistas ao ano (Autoridade de Turismo de Tailandia, datos de 2024), o que sostén unha demanda estable de aluguer de curta estadía
- A cidade figura entre os cinco principais destinos do mundo para nómades dixitais segundo Nomad List, o que alimenta a demanda de compradores occidentais
- Unha nova terminal do aeroporto internacional, en construción dende 2024, elevará a capacidade a 20 millóns de pasaxeiros
- O valor dos condominios nos distritos centrais (Nimmanhaemin, Casco Antigo) subiu unha estimación do 12% ao 18% nos últimos tres anos
Chiang Mai fronte a Phuket: onde rende máis o teu capital
Para quen investe dende fóra, este cambio resulta especialmente interesante cando se compara con Phuket. A illa segue a dominar os titulares, pero o prezo de entrada alí xa escalou ata os 4-8 millóns de baht para un estudio ben situado. En Chiang Mai, unha unidade comparable custa entre 1,5 e 3 millóns de baht. As rendibilidades por aluguer son similares, pero a competencia entre propietarios é significativamente menor.
Phuket, mentres tanto, segue a atraer un perfil de demanda distinto: continúa sendo o principal destino por valor de transferencias para compradores rusos, que sumaron 1.060 millóns de baht procedentes de 156 unidades alí no primeiro trimestre de 2026, o 64% do seu valor total de transferencias no país, segundo información do Bangkok Post baseada en cifras do REIC.
Unha base de compradores máis diversificada tamén significa outra cousa: liquidez. Cando un mercado depende dunha soa nacionalidade, calquera endurecemento dos controis de capital ou reviravolta política pode facer que a demanda se derrube da noite para a mañá. Chiang Mai afástase deste risco. Cinco ou seis grupos de compradores activos, procedentes de distintas rexións do mundo, actúan como colchón de seguridade para o mercado de reventa.
A infraestrutura é outro factor a vixiar. A ampliación do aeroporto e o proxecto de tren de alta velocidade dende Bangkok están a mellorar a conectividade da cidade, facendo cada vez máis cómodas as viaxes de inspección para compradores estranxeiros.
Os riscos que non debes obviar
Chiang Mai é un mercado estacional: de febreiro a abril a cidade sofre néboa contaminante (a chamada 'haze season'), o que reduce o atractivo do aluguer de curta estadía nese período. Ademais, a infraestrutura de xestión de propiedades está menos desenvolvida ca en Phuket, polo que atopar unha empresa xestora fiable require unha dilixencia debida coidadosa.
Preguntas frecuentes
Por que perden peso os compradores chineses en Chiang Mai?
Os principais motores son o endurecemento dos controis de saída de capital dende a China continental e a desaceleración da súa economía doméstica. Parte deses investidores redirixiron capital cara ao mercado interno chinés ou a destinos máis próximos, como Hainan.
Pode un estranxeiro ser propietario dun condominio en Chiang Mai en réxime de 'freehold'?
Si. Segundo a Lei de Condominios B.E. 2522, un estranxeiro pode posuír unha unidade en réxime freehold, sempre que a propiedade estranxeira total no proxecto non supere o 49%. O pagamento debe transferirse dende o estranxeiro e quedar documentado cun formulario de Transacción de Cambio de Divisas (FET).
Cal é o prezo medio dun condominio en Chiang Mai en 2026?
Un estudio de 25-35 m² nun proxecto novo en Nimmanhaemin custa entre 1,8 e 3,5 millóns de baht. En zonas menos céntricas, os prezos parten de 1,2 millóns de baht.
Que rendibilidade de aluguer pode esperar un investidor en Chiang Mai?
O aluguer a longo prazo adoita render entre o 5% e o 7% anual. O aluguer de curta estadía (a través de Airbnb) pode alcanzar o 8-10% en tempada alta, aínda que, tendo en conta a desocupación durante a tempada de néboa, a cifra anual realista achégase máis ao 6-8%.
Chiang Mai ou Phuket: onde é mellor investir?
Phuket é un mercado consolidado e moi líquido, pero cun punto de entrada custoso. Chiang Mai é un mercado en crecemento, cun limiar de entrada máis baixo e un potencial maior de revalorización do capital. A elección correcta depende da estratexia: renda estable fronte a crecemento de capital. Dende Inmobles en Tailandia podemos axudarche a definir cal encaixa mellor co teu obxectivo.
Que barrios de Chiang Mai teñen máis proxección?
Nimmanhaemin é o principal distrito comercial e de lifestyle. Santitham é unha zona en rápido desenvolvemento, chea de cafetarías e espazos de coworking. Hang Dong é unha zona residencial nos arredores que ofrece prezos máis accesibles e vivendas unifamiliares.
Hai restricións para o aluguer de curta estadía de condominios?
Formalmente, a Lei de Hoteis B.E. 2547 prohibe alugar unidades residenciais por menos de 30 días sen licenza hoteleira. Na práctica, moitos condominios de Chiang Mai aparecen listados en plataformas de aluguer de curta estadía, pero o investidor debe comprobar as normas do réxime xurídico do proxecto concreto.
Que impostos paga un propietario estranxeiro de condominio en Chiang Mai?
Na compra: unha taxa de rexistro de transferencia (2% do valor tasado), o imposto de timbre (0,5%) ou o imposto empresarial específico (3,3%). O Imposto anual sobre Terreo e Edificacións para vivenda residencial valorada ata 50 millóns de baht aplícase a un tipo reducido.
O cambio no perfil comprador de Chiang Mai non é unha ameaza, é unha oportunidade. A demanda multinacional fai o mercado máis resistente, e un limiar de entrada baixo permite diversificar a carteira sen concentrar todo o capital nun Phuket cada vez máis caro. Para quen busca revalorización de capital a medio prazo, a segunda cidade de Tailandia merece unha ollada máis atenta.
Fonte: Nation Thailand