Resposta rápida: que está a pasar realmente
Mentres o mercado tailandés de vivenda para estranxeiros se contrae en xeral, os compradores rusos están a facer xusto o contrario. No primeiro semestre de 2026, as transferencias de condominios a nome de compradores rusos subiron un 75,9%, precisamente cando o total de transaccións estranxeiras caeu un 8,8%. Se estás a mirar Phuket ou Pattaya con ollos de investidor, o aviso é claro: a competencia polas mellores unidades non vai facer máis que crecer.
Estes datos non son reservas nin contratos preliminares. Proceden do Department of Lands tailandés, recollidos por The Nation Thailand, e reflicten transferencias de propiedade xa completadas. É dicir, é o indicador máis fiable que existe para medir a demanda real, non as intencións de compra.
Por que Rusia medra mentres o resto do mercado cae
A caída xeral do mercado responde sobre todo a un frear das compras chinesas e de Myanmar, ambas as dúas afectadas por presións económicas domésticas nos seus países de orixe. A demanda rusa non só compensa ese oco, senón que o supera con folga, porque Tailandia se converteu nun dos poucos destinos do mundo sen restricións ás compras de propiedade por parte de cidadáns rusos.
Segundo Exotic Property, Rusia xa ocupa o segundo posto entre os compradores estranxeiros de todo o país, con 383 unidades adquiridas (+33% interanual) e 1.670 millóns THB investidos (+68,7%). O ticket medio por operación foi de 4,36 millóns THB (+26,8%). Só Phuket absorbeu o 63,5% do capital ruso, con 156 operacións por un valor de 1.060 millóns THB.
Outra fonte, Sunway Estates, sitúa o volume total de operacións rusas en 820 transaccións entre xaneiro e xuño (+46,4% interanual), con aproximadamente 60,7 millóns de dólares investidos (+84,5%). E segundo o rastrexo de consultas de Tranio, Phuket concentra ao redor do 63,2% das consultas de compradores rusos.
O contexto xeopolítico detrás do movemento de capital
O peche de portas ao acceso á propiedade na Unión Europea, o endurecemento das canles bancarias cara a Dubai e o encarecemento do custo de vida nos Emiratos Árabes Unidos están a redirixir capital ruso cara a Tailandia. O país non aplicou sancións a cidadáns rusos e mantén a entrada sen visado, dous factores que o converten nun porto relativamente cómodo neste contexto.
Datos clave que debes coñecer antes de investir
- A cota estranxeira do 49%: segundo a Condominium Act B.E. 2522, os estranxeiros só poden posuír ata o 49% da superficie total dun proxecto de condominio. O aumento da demanda rusa está a acelerar o esgotamento desta cota nos desenvolvementos máis codiciados de Phuket.
- Prezos en Phuket: en proxectos novos de gama 'comfort-plus' en Bang Tao e Laguna, o prezo por metro cadrado móvese entre 120.000 e 180.000 THB (aproximadamente entre 3.400 e 5.100 dólares). Hai un ano, os prezos de entrada arrincaban preto de 100.000 THB.
- Chonburi (Pattaya) segue sendo a alternativa máis accesible, con pisos novos en Pratumnak e Jomtien desde 60.000 a 90.000 THB por m², aínda que o ritmo de suba tamén se está acelerando alí.
- Rendibilidades de aluguer: os programas de aluguer garantido en novos desenvolvementos de Phuket adoitan ofrecer entre un 5% e un 7% anual en moeda estranxeira, mentres que as unidades xestionadas polo propio propietario poden acadar entre un 8% e un 10% en tempada alta.
Que zonas de Phuket prefiren os investidores rusos
Bang Tao, Laguna, Nai Harn e Rawai concentran o groso do interese. As dúas primeiras atraen compradores pola proximidade a beach clubs e a infraestrutura xa consolidada. Nai Harn e Rawai, en cambio, ofrecen prezos máis accesibles e un ambiente máis tranquilo, ideal para quen busca residencia máis que rendibilidade pura.
Pode un estranxeiro ser propietario dun piso en Tailandia?
Si, un estranxeiro pode ter a propiedade en réxime freehold (propiedade plena) sempre que quede dentro da cota do 49% por proxecto. O requisito clave é transferir os fondos desde o estranxeiro e obter o certificado FET (Foreign Exchange Transaction) dun banco tailandés. Sen ese certificado, o rexistro en propiedade plena é simplemente imposible.
Que pasa cando se esgota a cota do 49%
Cando un proxecto esgota a súa cota de propiedade libre para estranxeiros, os promotores só poden vender as unidades restantes en réxime de arrendamento a 30 anos (leasehold). Isto crea escaseza artificial nas unidades freehold dispoñibles, o que empurra os seus prezos aínda máis arriba. É precisamente o que está a acelerar a suba de prezos en Bang Tao e Laguna neste momento.
É seguro mercar en Pattaya (Chonburi) en 2026?
Chonburi segue sendo o segundo mercado en volume para compradores estranxeiros no país. Os principais riscos non son do mercado en xeral, senón de escoller un promotor pouco fiable ou unha localización xa saturada. Zonas como Pratumnak e Wongamat manteñen unha demanda de aluguer estable, o que as fai opcións razoablemente sólidas.
Como se transfiren os fondos a Tailandia
As transferencias directas poden complicarse segundo o país de orixe do comprador. Moitos investidores internacionais optan por contas intermediarias en bancos dun terceiro país ou por canles de cambio de divisa autorizadas. En calquera caso, obter o certificado FET é un paso obrigatorio: sen el, non hai rexistro en propiedade plena posible.
Canto cartos fan falta para entrar no mercado
En Pattaya, un estudio en construción nova arrinca entre 2,5 e 3 millóns THB (uns 70.000 a 85.000 dólares). En Phuket, o punto de entrada é máis alto, desde 4 a 5 millóns THB (115.000 a 140.000 dólares) para un piso dun cuarto nun proxecto solvente.
Máis alá dos rusos: o panorama xeral de Phuket
Os datos máis amplos amosan que só Phuket espera máis de 10.000 novas unidades de condominio en 39 proxectos durante 2026. Isto reflicte unha demanda verdadeiramente global, con compradores de China, Europa, India e Oriente Medio compartindo escaparate cos rusos. A competencia polas mellores unidades en propiedade plena, polo tanto, non depende dunha soa nacionalidade.
Deberían moverse xa os investidores?
Un salto do 76% en seis meses non é un dato illado, é unha tendencia consolidada. Se este ritmo continúa, moitas cotas freehold en proxectos de Phuket poderían esgotarse antes de que remate 2026. Esperar demasiado pode significar quedar fóra das mellores unidades ou verse obrigado a aceptar condicións de arrendamento menos favorables.
Os datos do primeiro semestre de 2026 confirman que o capital ruso xa non está explorando o mercado tailandés, está a instalarse nel de forma decidida. Se estás a valorar Phuket ou Pattaya, o momento de actuar é agora, mentres aínda quedan cotas freehold dispoñibles nos proxectos con máis liquidez. Desde Inmobles en Tailandia podemos axudarche a identificar as oportunidades que aínda cumpren esa condición.
Fonte: The Nation Thailand