Se estás a barallar mercar un piso en Tailandia coma investimento, o dato que máis che interesa é este: 2026 pode converterse no ano máis fraco para as vendas de condominios en Tailandia en moito tempo, segundo as previsións de Bangkok Post. As compras de estranxeiros van caer arredor dun 20% en 2026, a primeira baixada anual en cinco anos segundo K-Research. Isto non é motivo de pánico, pero si un sinal claro para repensar a estratexia antes de asinar nada.
A desaceleración non é cousa dun só trimestre: vén de dous anos consecutivos de debilidade, e os datos actuais indican que o problema se está a afondar. Hai exceso de oferta que presiona os prezos á baixa, mentres a demanda segue amodo na maioría dos segmentos.
Que está a pasar exactamente co mercado?
No primeiro trimestre de 2026, as transferencias a estranxeiros caeron en todas as métricas: 3.241 unidades (baixada do 17,3%), un valor de transferencia de 13.464 millóns de baht (baixada do 17,9%), e unha superficie utilizable de 141.644 m² (baixada do 13,8% interanual).
Os compradores chineses, que durante anos foron o motor do mercado, lideraron o retroceso: -38,8% en unidades e -42,9% en valor, froito das presións económicas domésticas e da falta de liquidez en China.
Pero non todo son malas noticias para os promotores. Outras nacionalidades están a gañar peso: Rusia sobe un 33%, a India un 40% (63 unidades, 353 millóns de baht en valor, +23,9%), e Australia un 36,1%. É dicir, o mercado non se afunde por igual en todas partes, senón que muda de man.
Canto stock sen vender hai en Bangkok?
O inventario sen vender en Bangkok estímase en máis de 50.000 unidades, un dos niveis máis altos da última década. As transferencias na zona de Bangkok caeron un 35% no primeiro trimestre de 2026, coas baixadas máis fortes ligadas á menor demanda de compradores chineses e birmanos, segundo datos de K-Research recollidos por Bangkok Post.
Os prezos medios de condominio no centro de Bangkok (Sukhumvit, Silom, Sathorn) móvense entre 120.000 e 200.000 baht por m², aínda que os promotores están a ofrecer descontos importantes na fase de reserva.
Este exceso de oferta é herdanza directa do boom de construción de 2018-2022, cando os promotores lanzaron decenas de proxectos simultaneamente, apuntando sobre todo ao comprador chinés. Cando ese fluxo se derrubou tras a pandemia, nunca chegou a recuperarse do todo, e quedou un remanente enorme de unidades sen vender.
E Phuket? Compórtase igual que Bangkok?
Non exactamente, e iso é boa noticia se estás a mirar cara á illa. O mercado residencial de luxo en Phuket, especialmente na costa oeste (Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay), espérase que se manteña forte en 2026 segundo Knight Frank Thailand. As vilas están a superar en rendemento aos condominios, xa que os compradores con máis poder adquisitivo priorizan o estilo de vida e as instalacións integradas por riba do simple metro cadrado.
Os alugueiros de tempada en Phuket, xestionados a través de Airbnb e Booking, poden xerar rendas anuais de entre 6% e 8% cunha xestión profesional. Iso si, a competencia entre unidades está a medrar, e as autoridades municipais están a endurecer a normativa sobre alugueiros de curta duración.
Se estás a planificar unha viaxe para ver propiedades en persoa, resérvao con antelación, especialmente na tempada alta, de novembro a marzo.
Cales son os límites legais para un comprador galego?
A lei tailandesa establece que a propiedade estranxeira non pode superar o 49% do espazo en réxime freehold en ningún edificio de condominios individual. Isto significa que en edificios populares entre estranxeiros a cota dispoñible pode esgotarse, así que convén comprobalo antes de comprometer un depósito.
Os compradores de condominios en Phuket poden acceder ademais a visados de longa estadía: un visado renovable de 1 ano require unha compra mínima de 3 millóns de baht nun condominio a un promotor tailandés, ou ben acordos alternativos de alugueiro.
Indicadores que hai que vixiar antes de decidir
Os investidores con experiencia fíxanse en dous sinais concretos:
-
O volume de novos permisos de construción: se os promotores freeen os novos lanzamentos, o mercado empeza a absorber o exceso de oferta existente. As asociacións do sector en Tailandia informan de que os inicios de novos proxectos en Bangkok si baixaron no primeiro semestre de 2026.
-
A estabilidade dos alugueiros: mentres as rendas se manteñan, un condominio segue xerando fluxo de caixa aínda que o valor de capital estea estancado.
Para un investidor internacional, a situación ten dúas caras. Un mercado á baixa pode significar prezos de entrada moi atractivos, pero comprar nunha tendencia descendente tamén carrega o risco de máis depreciación. A pregunta clave é onde está realmente o chan do mercado, e ninguén ten unha resposta pechada aínda.
Preguntas frecuentes
Merece a pena mercar un condominio en Tailandia en 2026?
Depende da túa estratexia. Para investidores a longo prazo, cun horizonte de 7 a 10 anos, a baixada actual pode ser un bo punto de entrada. Para quen busque revenda especulativa a curto prazo, o momento non é favorable, xa que o mercado segue a baixar e unha saída rápida e rendible é pouco probable.
Cales son os distritos de Bangkok menos afectados pola baixada?
As zonas premium ao longo das liñas BTS e MRT, incluíndo Sukhumvit (estacións Asok, Phrom Phong, Thong Lo), Silom e Sathorn, demostraron tradicionalmente ser máis resistentes que as zonas periféricas, apoiadas nunha demanda de alugueiro constante por parte de expatriados.
Por que están a caer as vendas de condominios agora mesmo?
Tres factores principais: o exceso de oferta tras o boom de construción, condicións hipotecarias máis estritas para os compradores tailandeses, e unha forte caída do investimento chinés (-38,8% en unidades só no primeiro trimestre de 2026). Estas presións reforzáronse mutuamente.
Como merca un estranxeiro un condominio en Tailandia?
Un estranxeiro pode ser propietario en réxime freehold sempre que a propiedade estranxeira no edificio non supere o 49%. Os fondos deben transferirse desde o estranxeiro en baht tailandeses. O proceso de transferencia adoita levar entre 30 e 60 días para unha unidade xa rematada.
Que impostos paga un propietario estranxeiro dun condominio?
Os custos principais inclúen unha taxa de rexistro de transferencia do 2% do valor taxado (normalmente repartida entre comprador e vendedor), un imposto de timbre do 0,5%, e un imposto específico de actividade económica do 3,3% se a propiedade se vende dentro dos primeiros cinco anos de propiedade.
É mellor comprar en Bangkok ou en Phuket en 2026?
Bangkok é máis adecuado para alugueiros estables a longo prazo, con rendas de entre 4% e 5%. Phuket ofrece un potencial de alugueiro de tempada do 6% ao 8%, pero require xestión activa e implica risco de vacancia na tempada baixa.
Poden os compradores negociar cos promotores tailandeses?
Si. Nas condicións actuais do mercado, os promotores están a ofrecer descontos, paquetes de mobles de balde, plans de pago sen xuros e outros incentivos. Os descontos reais poden chegar ao 10-20% sobre o prezo de lista, especialmente en proxectos rematados con unidades sen vender.
É probable un crebamento total do mercado?
Pouco probable. O mercado tailandés historicamente corrixe amodo, con caídas anuais de prezos no rango do 5-10% en lugar de colapsos repentinos. Os promotores adoitan ofrecer descontos e bonificacións en vez de recortar formalmente os prezos de lista.
Cando se recuperará o mercado de condominios?
A maioría dos analistas non espera unha estabilización antes da segunda metade de 2027, condicionada a menos lanzamentos de novos proxectos e a unha recuperación da demanda estranxeira. Unha recuperación completa podería levar outros 2-3 anos máis.
A baixada no mercado de condominios de Tailandia non é ningunha catástrofe: é unha fase máis do ciclo. Para os investidores con cabeza fría e un horizonte temporal ben definido, as condicións actuais abren unha xanela de oportunidade real. A regra de sempre segue a valer: mercar en localizacións contrastadas, traballar con promotores establecidos e con historial demostrado, e calcular sempre a renda real de alugueiro en lugar de apostar só pola revalorización do capital. Se necesitas unha man para ver estas cifras aplicadas a un caso concreto, en Inmobles en Tailandia podemos axudarche a analizalo.
Fonte: Bangkok Post