A resposta rápida que buscas
Se estás a mirar propiedades en Phuket ou en calquera outro punto de Tailandia, isto é o que precisas saber sen rodeos: a cota de propiedade estranxeira en condominios segue fixada no 49% da superficie total vendible dun edificio, tal e como marca a Lei de Condominios de 1979. Non se aprobou ningunha lei que a suba ao 75%, por moito que circule esa cifra en grupos de Facebook e en portais de venda. E desde o 1 de xullo de 2026, existe unha rebaixa do imposto de transferencia ao 0,01%, pero esa rebaixa é exclusiva para cidadáns tailandeses. Se es estranxeiro, segues a pagar o 2% completo.
Por que che importa isto se mercas desde Galicia
Imaxina que atopaches o piso perfecto en Bang Tao ou en Kata, valorado en 10 millóns de baht. Se es tailandés, grazas á rebaixa vixente entre o 1 de xullo de 2026 e o 30 de xuño de 2027, pagarías case nada en concepto de transferencia. Se es estranxeiro (galego, español ou de calquera outro país), pagas o 2% de sempre. Sobre eses 10 millóns de baht, a diferenza é de 199.000 THB (arredor de 5.700 dólares). Non é un detalle menor nun peche de compra: é unha liña real no teu presuposto final.
Moita publicidade e bastantes crónicas en inglés e noutros idiomas presentaron esta rebaixa como universal, 'transferencia ao 0,01% para todos'. Iso é sinxelamente falso. O texto legal do decreto publicado na Gaceta Real limita o beneficio aos cidadáns tailandeses que cumpran os requisitos. Se alguén te asegura o contrario, pídelle que te ensine a norma por escrito.
Como funciona realmente a cota do 49%
A regra non é nova nin experimental: leva escrita desde 1979 e sobreviviu a varias reformas sen que o seu principio central se movese un milímetro. Un estranxeiro pode ter título de propiedade absoluta (freehold) sobre unha unidade de condominio, pero a suma de toda a propiedade estranxeira dentro dun mesmo proxecto non pode superar o 49% da superficie total vendible. O outro 51% ten que estar en mans de cidadáns tailandeses ou de sociedades con maioría de capital tailandés.
Esa limitación crea unha escaseza real. En proxectos con boa demanda en Phuket, Pattaya ou Bangkok, a cota estranxeira adoita esgotarse antes de que remate a construción. Quen chega tarde ten que elixir entre montar unha estrutura societaria tailandesa (con capas engadidas de risco legal e de xestión) ou aceptar un arrendamento a 30 anos. Ningunha das dúas opcións equivale a unha propiedade libre e absoluta.
E o famoso 75%? Que hai de certo
O debate sobre elevar a cota ao 75% arrincou en 2024, cando o Goberno de Srettha Thavisin propuxo un paquete de medidas para atraer capital estranxeiro. En paralelo, tamén se falou dun arrendamento de terreo a 99 anos, fronte ao límite actual de 30 anos. Ambas ideas xeraron rexeitamento en sectores da sociedade tailandesa, que alertaban de que máis propiedade estranxeira presionaría os prezos á alza e deixaría fóra do mercado aos compradores locais.
A mediados de 2026, ningunha das dúas propostas pasou a ser lei. Fontes gobernamentais tailandesas describen ambos proxectos como 'en estudo', unha expresión que na práctica pode significar anos de retraso, ou directamente que nunca se materialicen. Se estás a planificar unha compra apostando por unha futura ampliación da cota, en realidade estás a apostar por un calendario que ningunha institución pode confirmarte.
O detalle que se che pode escapar en Phuket
Un matiz clave, especialmente relevante se miras Phuket: a cota estranxeira calcúlase por superficie construída, non polo número de unidades. Isto significa que un puñado de apartamentos grandes pode esgotar a cota dun proxecto moito antes do que esperarías se só contases pisos. Por iso, antes de deixar sinal por ningún inmoble, convén pedir por escrito ao promotor ou á oficina do 'juristic person' (a administración do edificio) cal é a ratio actual de propiedade tailandesa/estranxeira, e comprobalo de forma independente na Oficina de Terras (Land Office) correspondente.
O que cambiou de verdade coa rebaixa fiscal de 2026
- Desde o 1 de xullo de 2026 e até o 30 de xuño de 2027, aplícase un imposto de transferencia reducido do 0,01%, pero só para compradores tailandeses que cumpran os requisitos.
- Os compradores estranxeiros seguen pagando o 2% estándar sobre o valor tasado do inmoble.
- Tamén se reduciu ao 0,01% a taxa de rexistro hipotecario, de novo exclusivamente para cidadáns tailandeses.
- A cota de propiedade estranxeira en condominios permanece no 49% da superficie total vendible; o 51% restante debe pertencer a tailandeses ou sociedades de maioría tailandesa.
- O arrendamento máximo de terreo segue en 30 anos; a proposta dun contrato a 99 anos existe só sobre o papel.
Hai algún beneficio indirecto para quen vende?
Curiosamente, si. Se vendes o teu piso a un comprador tailandés dentro da xanela de desconto (até o 30 de xuño de 2027), o aforro fiscal que el obtén pode facer a túa propiedade máis atractiva no mercado de segunda man. Nun piso valorado en 5 millóns de baht, ese aforro para o comprador ronda os 100.000 THB, unha cifra que pode ser un argumento real de negociación se estás a vender.
Fonte: ReloSale
Preguntas frecuentes
Pode un galego ou español comprar un piso en propiedade absoluta en Tailandia en 2026?
Si. Os estranxeiros poden ter título de propiedade absoluta (freehold) dunha unidade de condominio, sempre dentro da cota do 49% da superficie vendible total do proxecto. O pago debe facerse en divisa estranxeira a través dun banco tailandés, o que xera un documento de Transacción de Cambio de Divisas (FET), imprescindible para o rexistro no Land Office.
É certo que a cota subiu ao 75%?
Non. En agosto de 2026 a cota segue no 49%. Existe unha proposta para elevala ao 75%, pero non se redactou en forma de proxecto de lei nin se presentou ao Parlamento tailandés.
Que imposto de transferencia paga un comprador estranxeiro?
O estándar do 2% sobre o valor tasado do inmoble. A rebaixa ao 0,01%, vixente do 1 de xullo de 2026 ao 30 de xuño de 2027, aplícase unicamente a compradores tailandeses.
Podo optar a un arrendamento de 99 anos en vez de mercar?
Non. Segundo a lei vixente, o arrendamento máximo de terreo é de 30 anos. A estrutura a 99 anos discutiuse en ámbitos gobernamentais pero nunca se adoptou.
Que pasa cando se esgota a cota do 49% nun proxecto en Phuket?
Os compradores estranxeiros quedan limitados a un arrendamento de 30 anos ou a unha estrutura societaria tailandesa. Ambas opcións implican limitacións legais e riscos maiores que a propiedade absoluta directa. En Inmobles en Tailandia podemos axudarte a verificar a cota dispoñible antes de comprometer ningún sinal.