Se está a piques de mercar un piso sobre plano en Phuket, tarde ou cedo escoitará esta frase por parte do promotor: 'é forza maior, non podemos facer nada'. En 2026 esta escusa multiplicouse en Tailandia, apoiada en problemas reais como o encarecemento dos materiais de construción, os atrancos loxísticos e as tensións no subministro de combustible. O problema é que moitos compradores galegos, acostumados a outro marco legal, dan por boa a excusa sen máis. E iso é un erro que pode custar cartos.
Resposta directa: en Tailandia, invocar forza maior non libera automaticamente ao promotor das súas obrigas contractuais. O Código Civil e Comercial tailandés (artigos 8 e 219) esixe probar que o feito era realmente imprevisible, inevitable e alleo ao control da parte que o alega. Unha simple subida no prezo do cemento ou do aceiro, por si soa, normalmente non chega para xustificalo.
Non é un risco teórico nin exagerado. Segundo datos do sector, o mercado de vivenda sobre plano de Phuket moveu preto de 470.000 millóns de baht entre 2021 e 2025, cos compradores estranxeiros representando arredor do 60% das operacións. Aínda así, a protección legal do comprador segue sendo comparativamente débil: os depósitos pagados antes de asinar contrato adoitan non ter reembolso garantido se o proxecto se paraliza.
Que di realmente a lei tailandesa sobre forza maior?
- A forza maior segundo o dereito tailandés refírese a feitos imprevisibles e inevitables (artigo 8 do Código Civil e Comercial de Tailandia).
- O promotor debe demostrar unha relación causal documentada entre o suceso invocado e o atraso producido.
- O comprador ten dereito a recibir unha notificación formal por escrito, coa causa exacta e un novo calendario de entrega.
- Os atrasos por forza maior en 2025-2026 adoitan situarse entre 3 e 12 meses.
- O contrato mándao todo: se non hai cláusula de forza maior, o promotor non pode invocala sen abrir un proceso xudicial á parte.
- A documentación é clave: quen garda rexistros detallados está en moita mellor posición para defender os seus dereitos.
Catro situacións reais e como actuar en cada unha
Situación 1: forza maior xenuína e comprobable
Unha escaseza de combustible confirmada a nivel nacional ou unha restrición imposta polo goberno son exemplos reais. Aquí é razoable aceptar o atraso, pero esixindo por escrito a notificación formal cun novo calendario, e pedindo algunha compensación (desconto en taxas de servizo ou melloras nos acabados). O risco é baixo se o promotor está ben capitalizado e ten traxectoria acreditada.
Situación 2: a forza maior como cortina de fume
Algúns promotores citan unha crise de combustible cando o problema real é falta de financiamento ou unha mala planificación do proxecto. O comprador debería encargar unha revisión legal independente do contrato e contrastar a causa alegada coas condicións reais do mercado. Os tribunais tailandeses adoitan examinar con lupa este tipo de alegacións.
Situación 3: o atraso se eterniza e o promotor desaparece
Este é o patrón máis preocupante. Ausencia de aviso, ningún calendario novo e unha oficina de vendas que non responde son sinais de alarma que esixen actuar de inmediato: enviar unha carta formal (con tradución ao tailandés notarizada) e presentar unha queixa ante a Office of the Consumer Protection Board (OCPB) de Tailandia. Tamén se recomenda encargar en paralelo a un avogado local.
Situación 4: o comprador quere rescindir o contrato
Se o atraso supera claramente un prazo razoable (en xeral, máis de 12 meses), o comprador pode esixir a rescisión e o reembolso. Porén, as condicións de devolución dependen do contrato concreto, e moitos promotores reteñen entre un 10% e un 30% dos importes xa pagados. Un proceso civil en Tailandia adoita durar entre 1 e 2 anos.
Comparativa: como distinguir un caso lexítimo dun sospeitoso
| Parámetro | Forza maior xenuína | Forza maior dubidosa | Esquema fraudulento |
|---|---|---|---|
| Aviso | Carta formal con datas e motivos | Correo verbal ou vago, sen detalles | Ningunha comunicación |
| Evidencias | Fontes gobernamentais, prensa, informes do sector | Declaracións xenéricas, sen especificar | Non se achega ningún documento |
| Novo calendario | Plan por fases claro | Promesas vagas | Os prazos non paran de moverse |
| Acción do comprador | Aceptar, documentar, seguir o avance | Revisión independente do contrato | Avogado inmediato e denuncia á OCPB |
| Probabilidade de reembolso | Alta (ao completar o proxecto) | Moderada (por negociación) | Baixa (só por vía xudicial) |
Os erros máis comúns que cometen os compradores estranxeiros
Erro 1: asinar sen límite temporal para os atrasos por forza maior. Solución: antes de asinar, confirme que o contrato fixa un tope máximo (por exemplo, 180 días) a partir do cal o comprador gaña o dereito a rescindir.
Erro 2: non documentar nada. Solución: garde toda a correspondencia, fotografe a obra con regularidade e anote a data de cada chamada e reunión. Os tribunais tailandeses aceptan capturas de aplicacións de mensaxería como proba.
Erro 3: fiarse de promesas verbais dun axente comercial. Solución: calquera acordo debe quedar por escrito en tailandés, asinado por un representante autorizado da empresa.
Erro 4: pensar que se aplican os mesmos criterios legais que en España. Solución: contrate un avogado especializado especificamente en propiedade inmobiliaria tailandesa. Os marcos legais estranxeiros non se trasladan directamente.
Erro 5: negociar en solitario sen dominar o tailandés. Solución: leve un tradutor ou un avogado bilingüe. Os tribunais e organismos oficiais tailandeses funcionan exclusivamente en tailandés.
Erro 6: mercar sen comprobar a solvencia financeira do promotor. Solución: verifique o rexistro da empresa a través do Department of Business Development (DBD), revise proxectos anteriores xa entregados e examine os estados financeiros antes de comprometerse.
O contexto máis amplo: Tailandia aperta o control
As autoridades tailandesas están a reforzar a vixilancia sobre estruturas de propiedade estranxeira, incluíndo a revisión de máis de 11.400 empresas vinculadas a testaferros (nominees) só en Koh Samui e Koh Phangan. Isto significa que o comprador debe esperar máis trámites e máis dilixencia debida, non menos. O mercado camiña cara a unha regulación máis estrita, e as alegacións de forza maior son unha das áreas que están a recibir maior escrutinio legal.
A idea central para levar á casa: non hai que entrar en pánico, pero tampouco quedar de brazos cruzados. A forza maior é un mecanismo legal, non unha escusa universal que borra a responsabilidade do promotor. A súa tarefa é documentar, verificar e buscar asesoramento profesional canto antes. Canto máis rápido actúe, mellores serán as súas opcións de protexer o investimento. En Inmobles en Tailandia adoitamos recomendar ter estes puntos claros antes de asinar calquera reserva sobre plano.
Fonte: The CITY - Asia