Por que lle debería importar isto a un comprador galego
Se levas tempo mirando pisos en Phuket ou en Bangkok e dubidando se é o momento de dar o paso, hai unha resposta directa: o Goberno de Tailandia acaba de prorrogar o seu paquete de estímulo inmobiliario ata finais de 2027, mantendo a taxa de transferencia no 0,01% (fronte ao 2% habitual) e a taxa de rexistro hipotecario tamén no 0,01% (fronte ao 1% habitual) para propiedades de ata 7 millóns de baht (uns 195.000 dólares). Ao mesmo tempo, o Banco de Tailandia estendeu as súas condicións máis flexibles de préstamo sobre valor (LTV) ata o 30 de xuño de 2027. En resumo: a xanela de entrada segue aberta, e con custos reducidos.
Esta non é unha simple formalidade administrativa. Chega nun momento en que o crecemento económico da rexión se desacelerou e a confianza do consumidor tailandés segue a ser cautelosa. Ao recoñecer que o mercado necesita apoio continuado, o Goberno está a manter deliberadamente baixos os custos de transacción, as taxas de rexistro e as condicións de financiamento, algo que un comprador galego acostumado á burocracia e aos custos notariais de aquí pode apreciar facilmente en termos comparativos.
Que cambia exactamente: os datos clave
- Vixencia do estímulo: prorrogado ata finais de 2027 (antes remataba en 2026)
- Taxa de transferencia: reducida do 2% ao 0,01% en vivenda residencial de ata 7 millóns THB
- Taxa de rexistro hipotecario: reducida do 1% ao 0,01% para o mesmo tramo de prezo
- Regras LTV suavizadas: o Banco de Tailandia prorrogou as condicións flexibles ata o 30 de xuño de 2027, facilitando a aprobación de hipotecas e reducindo a entrada esixida
- Beneficio directo para compradores estranxeiros: menores custos de transacción na compra de condominios en réxime freehold (propiedade plena) dentro do límite de prezo
- Obxectivo do Goberno: sostemento da demanda e liquidez no mercado de obra nova
Esta é xa a terceira prórroga desde a pandemia
O dato non é anecdótico: este é o terceiro momento en que se prorroga este paquete de estímulo desde que se introduciu por primeira vez tras a pandemia da COVID-19 en 2020. O tope de prezo para acceder ás taxas reducidas segue sendo de 7 millóns de baht (aproximadamente 195.000 dólares ao cambio actual).
Para facerse unha idea concreta: quen compre unha propiedade de 5 millóns de baht aforra arredor de 150.000 THB (uns 4.200 dólares) en taxas combinadas fronte ás tarifas estándar. Se o prezo chega ao máximo elixible de 7 millóns THB, o aforro sobe a preto de 210.000 THB.
Como está o mercado hipotecario e de prezos en Tailandia
Segundo o Banco de Tailandia, o volume total de crédito hipotecario en 2025 alcanzou aproximadamente 680.000 millóns de THB, o que supón un 4% por debaixo do máximo rexistrado en 2023. En canto a prezos, o metro cadrado en Bangkok subiu un 3,2% interanual a comezos de 2026, mentres que Phuket rexistrou un crecemento superior, de entre o 5% e o 7% no mesmo período. Isto é relevante porque amosa que o mercado non está estancado: hai apreciación real, aínda que moderada.
E as normas de propiedade estranxeira? Non cambiaron
Un punto importante que non debe confundirse: o límite do 49% de propiedade estranxeira en condominios segue vixente sen ningunha modificación. O estímulo reduce custos de transacción, pero non altera as regras de propiedade. Quen compre un condominio en réxime freehold segue suxeito ao mesmo marco legal de sempre.
Neste sentido, cómpre saber que Tailandia levou a cabo unha campaña moi activa contra as estruturas de propiedade de terreo mediante testaferros (nominee ownership), procesando máis de 850 empresas desde comezos de 2026, con perdas estimadas para o Estado superiores aos 15.000 millóns de THB. Isto reforza unha idea clave para calquera comprador galego: o condominio en propiedade plena (freehold) segue sendo a vía máis segura e legalmente sólida para un estranxeiro.
Comparación coa competencia rexional
Vietnam e Malaisia teñen os seus propios programas de incentivos para atraer investimento estranxeiro. Aínda así, Tailandia mantén a súa posición grazas a unha combinación de transparencia regulatoria e infraestrutura xa consolidada, dous factores que pesan moito cando alguén decide onde poñer os seus aforros a longo prazo.
Preguntas frecuentes
Que se prorrogou exactamente ata 2027?
Reducíronse a taxas simbólicas do 0,01% dúas comisións clave: a taxa de transferencia de propiedade (normalmente do 2%) e a taxa de rexistro hipotecario (normalmente do 1%). Ambas aplícanse a vivenda residencial de ata 7 millóns THB. Ademais, o Banco de Tailandia estendeu as regras LTV flexibilizadas ata o 30 de xuño de 2027, o que facilita as hipotecas e reduce a entrada necesaria.
Poden aproveitar estes incentivos os compradores estranxeiros?
Si. Ao mercar un condominio en réxime freehold, os compradores estranxeiros pagan as mesmas taxas de transferencia que os cidadáns tailandeses. A tarifa reducida do 0,01% aplícase automaticamente sempre que o prezo de compra non supere os 7 millóns THB. Non fai falta ningún trámite adicional para beneficiarse do desconto.
Que tipos de propiedade son elixibles?
Condominios, adosados e vivendas unifamiliares entran dentro das categorías elixibles. Porén, os estranxeiros só poden ter título freehold (propiedade plena) sobre condominios. As vilas e casas accédense mediante estruturas de arrendamento a longo prazo (30+30+30 anos) ou a través dunha empresa rexistrada en Tailandia, aínda que esta última opción conleva risco legal dado o control cada vez maior contra os acordos de testaferros.
Canto podo aforrar realmente?
Cun prezo de compra de 5 millóns de THB, o aforro combinado en taxas de transferencia e hipoteca fronte ás tarifas estándar é duns 150.000 THB (arredor de 4.200 dólares). No prezo máximo elixible de 7 millóns THB, o aforro chega a uns 210.000 THB.
Como afecta isto ao cálculo da rendibilidade do aluguer?
Uns custos de entrada máis baixos melloran directamente a rendibilidade neta. Se un investidor aforra 150.000 THB en taxas ao mercar un estudio de 5 millóns THB, e a propiedade xera unha rendibilidade de aluguer do 5-6% anual, o punto de equilibrio adiántase entre 6 e 8 meses.
Debo esperar outra prórroga despois de 2027?
O patrón é consistente: o paquete xa se prorrogou tres veces desde 2020. Os gobernos adoitan renovar os estímulos mentres persista a incerteza económica. Aínda así, dar por garantida unha nova prórroga sería un erro. Se as condicións económicas se estabilizan, as taxas probablemente volverán aos niveis estándar. O máis sensato é pechar a operación mentres os incentivos están confirmados.
Cales son os mellores lugares de Tailandia para investir agora mesmo?
En Bangkok, o corredor de Sukhumvit (estacións de BTS entre Asok e Ekkamai) e o distrito de Rama 9. En Phuket, Bang Tao e Laguna, onde domina a actividade compradora internacional e o crecemento de prezos chegou ao 5-7% interanual. En Pattaya, Pratamnak e Wong Amat. En Koh Samui, a costa norte arredor de Bophut e Maenam. Estas zonas combinan demanda de aluguer estable con potencial de revalorización.
Como se relaciona o visado LTR cos incentivos inmobiliarios?
O visado de Residente de Longo Prazo (LTR) de Tailandia funciona de xeito independente do estímulo inmobiliario e non require a compra dunha propiedade. Porén, combinar as taxas de transacción reducidas co tipo fixo de imposto sobre a renda persoal do LTR, do 17%, crea unha das estruturas de entrada máis eficientes en custo de todo o Sueste Asiático para investidores de alto patrimonio e profesionais que traballan en remoto.
Existe o risco de que os incentivos se cancelen antes de tempo?
En teoría si: o Gabinete pode revisar calquera decisión política en calquera momento. Na práctica, non houbo cancelacións anticipadas en seis anos de funcionamento do programa. O risco máis real para quen compra non é unha cancelación repentina, senón a subida de prezos durante o período do incentivo, xa que os custos de entrada subsidiados sosteñen artificialmente a demanda e empuxan as valoracións cara arriba.
Hai que estar en Tailandia para completar a compra?
Recoméndase encarecidamente unha visita previa ao lugar antes de comprometerse, pero a transacción en si pódese completar mediante un poder notarial. Moitos investidores fan unha viaxe curta de inspección, revisan dous ou tres proxectos preseleccionados, e pechan a compra a distancia unha vez rematada a dilixencia debida.
Fonte: Bangkok Post
En resumo
A prórroga do estímulo inmobiliario tailandés ata 2027 responde a un cálculo pragmático do Goberno, non a un xesto de xenerosidade. O mercado necesita demanda, e a demanda necesita condicións de entrada asequibles. Para quen estea a valorar investir en Tailandia, o momento actual achégase ao ideal: as taxas de transacción están en mínimos históricos, os prezos aínda non reflicten por completo o seu potencial de crecemento, e o marco legal para a propiedade freehold de condominios por parte de estranxeiros segue sendo estable e ben probado.
En Inmobles en Tailandia axudámosche a entender cada paso deste proceso e a atopar a propiedade que mellor encaixa co teu proxecto.