Imaxina un enxeñeiro de Samsung Electronics en Hwaseong que cada ano recibe unha paga extra equivalente a entre 8 e 12 soldos mensuais e a destina, case sen pensalo, á entrada dun piso en Seúl. Ao mesmo tempo, un investidor afincado en Dubai transfire 350.000 dólares para pechar a compra dunha vila en Phuket. Son dúas historias que non teñen nada que ver entre si, pero que rematan no mesmo sitio: os prezos da vivenda suben nos dous lugares. A cuestión interesante, para quen queira colocar aforros en ladrillo, é entender que motor move a cada mercado, porque diso depende onde compensa entrar.
Segundo Nikkei Asia, o boom dos semiconductores surcoreano está a filtrarse directamente no mercado residencial. As pagas extra e a suba en bolsa de fabricantes de chips como Samsung e SK Hynix convértense en entradas de pisos en Seúl e na chamada 'semiconductor belt' do país. É un esquema clásico: soldos locais xeran demanda local. Phuket funciona cun motor completamente distinto, alimentado por capital estranxeiro que chega de moitos países á vez.
Resposta rápida: cal medra máis e onde renta máis o alugueiro?
En Seúl, os prezos da vivenda medran arredor dun 5-8% anual, grazas ás pagas extra dos empregados do sector dos semiconductores. En Phuket, o segmento de condominios premium medra a un ritmo de 8-12% ao ano, cun 80% dos compradores de fóra de Tailandia. O modelo coreano depende dunha soa industria (se cae a demanda de chips, arrastra a vivenda con ela), mentres que Phuket reparte o risco entre capital ruso, chinés, europeo e do Golfo. En canto ao alugueiro, en Seúl acostuma render un 2-3%, fronte ao 6-8% habitual nos desenvolvementos xestionados profesionalmente en Phuket. Para entrar, un piso de gama media en Seúl parte duns 500.000 dólares, mentres que en Phuket hai estudios de calidade dende 150.000 dólares.
Por que o crecemento de Corea é máis fráxil que o de Phuket?
Samsung Electronics e SK Hynix xuntas supoñen arredor do 20% do PIB de Corea do Sur. Nos anos bos, as pagas extra dos empregados chegan a supoñer entre o 50% e o 100% do soldo anual, segundo medios coreanos. O problema é que todo o ecosistema (soldos, bolsa, vivenda) pende dunha soa industria cíclica. Cando os semiconductores atravesan un mal momento, como en 2023, os efectos chegan case de inmediato ás hipotecas e ao ánimo comprador.
En Phuket a historia é distinta: a demanda vén de decenas de nacionalidades e de perfís de comprador moi variados (investidores, xente que se muda de vez, nómades dixitais, xubilados). Esa diversificación de orixes de capital fai que o mercado aguante mellor os baches puntuais dunha soa economía.
Canto custa realmente entrar en cada mercado?
O prezo medio dun piso en Seúl superou os 1.000 millóns de won (uns 750.000 dólares) xa en 2024, o que deixa fóra de xogo a moitos profesionais novos, mesmo con boas pagas extra. En Phuket, en 2025 rexistráronse máis de 11.000 operacións de compravenda de condominios (datos de REIC Thailand), boa parte delas con compradores estranxeiros.
É importante entender o marco legal tailandés: os estranxeiros poden ser propietarios plenos (freehold) dun condominio dentro da cota do 49% de propiedade estranxeira que se permite por proxecto. Terreos e vilas, en cambio, adoitan estruturarse mediante arrendamentos de longa duración, tipicamente en tramos de 30+30+30 anos. O baht tailandés moveuse nunha banda de 33-35 baht por dólar ao longo de 2026, o que mantén accesible a entrada para compradores que operan en dólares ou rublos.
Que peso ten o turismo na demanda de Phuket?
Phuket recibiu entre 10 e 12 millóns de turistas ao ano, unha cifra que sostén a demanda de alugueiro durante todo o ano, non só en tempada alta. Segundo Bangkok Post, o mercado residencial de luxo da illa (sobre todo as vilas de marca da costa oeste, en zonas como Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay) está a rendir mellor que o conxunto do mercado tailandés de cara a 2026, segundo datos de Knight Frank Thailand, mesmo mentres a demanda de vivenda noutras zonas do país perde folgo.
Que peso ten a fiscalidade en cada país?
Corea do Sur ten unha regulación moi pechada: os impostos sobre unha segunda vivenda poden chegar ao 12-16%, o que frea claramente a demanda inversora. Tailandia, pola contra, non impón unha barreira comparable para o comprador estranxeiro, o que fai que o cálculo de rendibilidade sexa moito máis sinxelo de facer sobre o papel.
Comparativa directa: Seúl vs Phuket
| Indicador | Seúl | Phuket |
|---|---|---|
| Crecemento anual de prezos | 5-8% | 8-12% (segmento premium) |
| Rendemento por alugueiro | 2-3% | 6-8% |
| Entrada mínima aproximada | 500.000 $ (piso gama media) | 150.000 $ (estudio de calidade) |
| Perfil do comprador | Maioritariamente local | +80% comprador estranxeiro |
| Motor da demanda | Bonos do sector semiconductores | Capital diversificado (Rusia, China, Europa, Golfo) |
| Fiscalidade sobre 2ª vivenda | 12-16% en impostos | Sen barreira fiscal comparable |
Preguntas frecuentes
Paga a pena comparar directamente a rendibilidade dun piso en Seúl cun condominio en Phuket?
Non de forma directa, porque son apostas distintas. Seúl é basicamente unha aposta pola revalorización do capital, con pouco rendemento por alugueiro (2-3%). Phuket ofrece un 6-8% de renda por alugueiro ademais da propia revalorización do inmoble. Un é un xogo especulativo; o outro, un investimento pensado para xerar ingresos recorrentes.
Cal é o desembolso mínimo para investir en Phuket sendo estranxeiro?
Dende 150.000 dólares por un estudio de calidade nun condominio novo con empresa de xestión xa contratada. As vilas premium parten arredor de 400.000 dólares. O pago adoita facerse por fases, normalmente un 30-50% á sinatura e o resto en prazos ata a entrega das chaves.
Como compra un estranxeiro un condominio en Tailandia sen enredarse coa lei?
Un estranxeiro pode ter a propiedade plena (freehold) dunha unidade dentro da cota estranxeira do proxecto. Os fondos deben transferirse dende o estranxeiro en divisa estranxeira, o que xera un documento bancario tailandés chamado FET (Foreign Exchange Transaction). Sen ese documento non se pode inscribir a propiedade a nome do comprador.
Que dá máis polo mesmo diñeiro: un piso en Seúl ou un condominio en Phuket?
Con 500.000 dólares en Seúl obtés un piso modesto nun barrio residencial cun rendemento arredor do 2%. O mesmo orzamento en Phuket permite mercar unha vila con piscina, ou entre dúas e tres unidades de condominio, xerando en conxunto entre 35.000 e 40.000 dólares ao ano en ingresos por alugueiro. Os números falan sós.
Hai risco dunha corrección de prezos en Phuket a curto prazo?
A oferta limitada de solo na illa, o crecemento sostido do turismo e a entrada continua de capital estranxeiro non apuntan a un desprazamento á baixa. The Business Times sinala que os compradores estranxeiros están a amortecer a caída xeral da vivenda en Tailandia, que xa vai polo seu cuarto ano consecutivo de descenso a nivel nacional, mentres Phuket destaca como o mercado máis internacionalizado do país e un motor clave para as promotoras. Cada ano de demora pode custarlle ao comprador entre un 8% e un 12% en revalorización perdida. Unha estratexia razoable é mercar en fase de construción, cando as promotoras adoitan ofrecer descontos de entre o 15% e o 25% sobre o prezo final.
Como organizo unha viaxe a Phuket para ver propiedades in situ?
Calcula entre 3 e 5 días. Hai voos directos dende varios hubs internacionais importantes, e a conexión vía Dubai é unha ruta habitual para compradores de Oriente Medio e de Europa. O máis práctico é aloxarse preto das zonas que che interesen, como Bang Tao, Laguna ou Rawai. Dende Inmobles en Tailandia podemos organizarche o itinerario completo de visitas coas nosas persoas de confianza sobre o terreo.
A lección que deixa o boom dos chips coreanos e o seu efecto na vivenda é sinxela: os mercados que dependen dunha soa fonte de demanda son, por natureza, fráxiles. A forza de Phuket está xustamente en ter varias canles de capital á vez, diñeiro que chega de medio mundo e que non depende dos resultados trimestrais dunha soa empresa. Para quen busca rendemento e certa estabilidade a partes iguais, a comparación deixa poucas dúbidas.
Fonte: Bangkok Post