Se estás a valorar mercar un piso en Bangkok ou unha vila en Phuket, hai un dato que non podes ignorar: unha de cada dez vivendas en Tailandia está baleira. Son 1,64 millóns de unidades sen ocupante, cun valor conxunto de 3,45 billóns de baht (uns 96.000 millóns de dólares), unha cifra similar ao PIB anual enteiro de Sri Lanka, segundo recolle Thailand Business News.
Para quen mira desde Galicia cara ao mercado tailandés, isto non é un dato anecdótico: é un aviso claro. O segmento masivo de condominios en Bangkok e nas provincias centrais está sobrecalentado, e mercar sobre plano sen estudar ben a zona pode deixar o teu capital conxelado durante anos. Non é o mesmo investir nun estudo periférico de Bangkok que nunha vila con vistas ao mar en Phuket, e as cifras así o confirman.
Resposta rápida
- 1,64 millóns de vivendas están baleiras en Tailandia, o maior excedente de oferta da historia do país
- O valor total desa vivenda baleira acada 3,45 billóns de baht (arredor de 96.000 millóns de dólares)
- A maior parte concéntrase nos arredores de Bangkok e nas provincias industriais de Tailandia Central
- Os analistas piden reformas: freos á compra especulativa, un imposto sobre vivenda baleira e novas cotas de construción
- Os mercados turísticos como Phuket e Samui vense moito menos afectados grazas á demanda estranxeira constante e ao terreo limitado; Knight Frank Thailand espera que o segmento de luxo de Phuket se manteña sólido durante 2026
- Para un investidor, a lección é clara: hai que buscar rendemento de aluguer, non revenda especulativa
Cales son os datos clave que hai que coñecer?
- A magnitude do problema: 1,64 millóns de unidades baleiras fronte a un parque total tailandés duns 17 millóns de propiedades. A taxa de vacantes supera o 9%, por riba do limiar do 5-7% que a maioría dos analistas internacionais consideran crítico.
- Bangkok e a súa periferia xeran a maior parte do exceso. As estimacións de mercado apuntan a que ata un 40% dos condominios baleiros están en proxectos de gama masiva (estudos e pisos dun cuarto por debaixo de 3 millóns de baht) en zonas sen infraestrutura consolidada.
- O mecanismo da sobreprodución: os promotores tailandeses levan décadas construíndo en función do volume de vendas sobre plano, antes mesmo de comezar as obras. Os compradores especulativos entregan sinais do 10-20% coa esperanza de revender antes de que remate a construción. Cando o mercado se arrefría, esas unidades quedan sen vender e sen alugar.
- Un baleiro fiscal: Tailandia carece dun imposto eficaz sobre a vivenda baleira. O Land and Building Tax, en vigor desde 2020, ten un tipo de só 0,02-0,3% sobre o valor catastral, insuficiente para presionar aos propietarios a vender ou alugar.
- A cota estranxeira compórtase de forma desigual: nos proxectos de máxima categoría de Phuket e no centro de Bangkok, a cota do 49% de propiedade estranxeira está esgotada, mentres que nos condominios de periferia a captación estranxeira apenas chega ao 5-15%.
- A resposta do goberno segue pendente: as autoridades debaten restricións aos novos permisos de construción en zonas con exceso de oferta e un imposto progresivo para propietarios de varias vivendas, pero de momento non hai ningunha lei aprobada.
- O rendemento bruto medio de aluguer nos condominios masivos da periferia de Bangkok caeu a un 3-4% anual, mentres que as vilas e condominios de Phuket seguen a ofrecer un 6-8% grazas ao aluguer a curto prazo.
Como se chegou a esta situación?
O mercado inmobiliario tailandés funcionou durante décadas cun modelo moi recoñecible: os promotores constrúen, os especuladores revenden, e o usuario final chega o último. Nos anos de bonanza, este esquema beneficiaba a todos os elos da cadea. Pero desde 2022, o crecemento de prezos no segmento masivo desacelerouse, o poder adquisitivo da clase media tailandesa debilitouse e os tipos hipotecarios subiron. O resultado é un almacén de vivendas sen vender que ninguén quere mercar nin alugar.
A gravidade do problema, con todo, non é uniforme. Segundo un informe de Better-than-Freehold, BAM (o maior xestor de activos en dificultades de Tailandia) confirma que o mercado aínda non tocou fondo, e cita unhas 700.000 unidades sen vender perseguindo a menos de 100.000 fogares con capacidade real de compra, un desequilibrio de case sete veces a demanda solvente. Precisamente aí, nese desaxuste, é onde xorden as oportunidades de desconto, pero só para quen mercan con estruturas de propiedade totalmente conformes coa normativa, tendo en conta que Tailandia endureceu as regras sobre acordos nominais (nominee).
Por que Phuket, Samui e Pattaya xogan noutra liga?
O mercado turístico de Phuket, Samui e Pattaya rexeuse por regras distintas. Aquí a demanda vén marcada polos compradores estranxeiros e polas chegadas de turistas, que superaron os 36 millóns de persoas en 2025. O terreo nas illas é fisicamente limitado, e a nova construción está condicionada por normativas ambientais estritas. Os compradores estranxeiros seguen a dominar o segmento de vilas de luxo en toda Phuket, con Samui e Phangan rexistrando unha actividade especialmente alta de compradores internacionais; as vilas están a superar en rendemento aos condominios entre os compradores estranxeiros con máis poder adquisitivo, que priorizan o estilo de vida, promotores de confianza e o potencial de renda por aluguer.
Desde Inmobles en Tailandia observamos algo parecido no día a día: os clientes galegos que consultan por Phuket buscan case sempre unha vila ou un condominio xestionado con historial de aluguer demostrable, non un piso sobre plano nun barrio sen infraestrutura. É precisamente esa selectividade a que marca a diferenza entre unha compra segura e un capital atrapado.
Preguntas frecuentes
Significan estes 1,64 millóns de vivendas baleiras que os prezos van caer en toda Tailandia?
Non en todo o mercado, pero si en segmentos concretos. Os condominios de gama masiva nos arredores de Bangkok, en Nonthaburi e en Samut Prakan xa amosan estancamento de prezos e descontos do 10-15% sobre o prezo de lista. O segmento premium e as propiedades turísticas manteñen estabilidade.
Que distritos de Bangkok teñen máis risco?
O maior exceso de oferta está na periferia: Bang Na, Rangsit, Bang Yai e Lat Krabang, zonas de desenvolvemento masivo lonxe das estacións centrais de BTS/MRT. Os distritos centrais como Silom, Sathorn e Sukhumvit (desde Nana ata Phrom Phong) están a comportarse significativamente mellor.
Merece a pena mercar propiedade en Tailandia en 2026?
Si, pero con moita precisión cirúrxica. As propiedades turísticas con ingresos de aluguer demostrados, os pisos no centro de Bangkok preto de nós de transporte, e as vilas con vistas ao mar en Phuket seguen a ser categorías atractivas. O segmento masivo mercado só con fin especulativo, non.
Como afecta este exceso de oferta ao rendemento do aluguer?
De forma directa e negativa. O exceso de oferta empurra á baixa as rendas. Nos distritos saturados, os propietarios vense obrigados a baixar o prezo pedido de aluguer entre un 15-25% por debaixo das expectativas iniciais só para conseguir inquilino.
Vai introducir Tailandia un imposto sobre vivenda baleira?
As discusións seguen abertas, pero non hai ningunha lei concreta aprobada para 2026. O actual Land and Building Tax é demasiado baixo como para empurrar aos propietarios a vender ou alugar as súas vivendas baleiras.
En que se diferencia o mercado turístico de Phuket do de Bangkok?
Tres factores clave: terreo limitado, demanda estranxeira (que chega a representar ata un 70% dos compradores no segmento premium) e rendementos de aluguer altos grazas ao aluguer a curto prazo. Phuket queda fóra da zona de sobreoferta, e Knight Frank Thailand espera que a competencia se intensifique polos proxectos de condominios sobre plano lanzados nos últimos 3-4 anos.
Cal é o orzamento mínimo para un investimento relativamente seguro?
No segmento turístico de Phuket, a entrada arrinca en torno aos 5-7 millóns de baht (uns 140.000-200.000 dólares) para un condominio con xestión de aluguer. No centro de Bangkok, os orzamentos parten de 4-6 millóns de baht para un estudo ou piso dun cuarto preto de estacións de BTS.
Poden os estranxeiros mercar propiedade en Tailandia de forma directa?
Os estranxeiros poden mercar condominios en réxime de propiedade plena (freehold) dentro da cota do 49% de propiedade estranxeira por proxecto. As vilas e casas adquírense normalmente mediante contratos de arrendamento a 30 anos con opción de renovación, ou a través dunha empresa tailandesa, e os compradores deben asegurarse de cumprir plenamente coa normativa sobre orixe de fondos e acordos nominais.
Recomendación principal: evita o segmento de condominios masivos nos arredores de Bangkok. Céntrate en propiedades con rendementos de aluguer demostrados por riba do 6% en zonas turísticas ou en proxectos premium do centro de Bangkok. Verifica sempre a ocupación real da cota estranxeira e os datos reais de rendemento de aluguer antes de asinar calquera contrato.
Fonte: Bangkok Post