Un comprador chega á oficina de terras de Banglamung cun cheque conformado de 4 millóns de baht e a lista de accionistas da súa empresa thai. Hai un ano, isto tería quedado rexistrado e selado en menos de noventa minutos. Desde maio de 2026, a primeira cousa que lle preguntan non é o prezo, senón de onde vén o diñeiro, a que se dedica, e por que os accionistas thai que posúen o 51% da empresa nunca cobraron un baht en dividendos.
Se estás a mirar unha vila en Rawai ou Bang Tao a través dunha empresa thai con socios locais, isto afécta directamente ao teu plan de compra: a partir de 2 millóns de baht en efectivo, ou cando o valor catastral supera os 5 millóns de baht, a oficina de terras activa automaticamente unha revisión da orixe dos fondos, do teu emprego e da túa situación financeira xeral.
Que cambiou realmente en maio de 2026?
Non é unha lei nova. O Departamento de Terras de Tailandia enviou en maio de 2026 tres circulares marcadas como 'máis urxentes' a todas as oficinas provinciais do país, as 76 provincias. O que fan é unificar a aplicación de artigos do Código de Terras que xa existían desde hai vinte anos pero que cada oficina interpretaba ao seu xeito.
O cambio de fondo é este: a supervisión xa non é un trámite puntual do día da firma. Agora é continua. Antes, cada oficina de terras funcionaba como un compartimento estanco. Unha empresa rexistrada en Bangkok podía comprar terreo en Surat Thani sen que ningún funcionario cruzase os seus rexistros no Departamento de Desenvolvemento Empresarial (DBD) coa base de datos de propiedade. Agora existe unha base de datos nacional, actualizada de xeito continuo, que cruza esa información. Isto significa que unha operación pechada en 2019 pode aparecer nunha revisión en 2027.
Os dous limiares que activan a revisión
Hai dous números que hai que ter gravados a fogo se se mercar a través dunha estrutura societaria thai:
- 2.000.000 de baht: por riba desta cifra en pagamentos en efectivo, actívase de xeito automático a revisión da orixe dos fondos, ingresos, ocupación e situación financeira do comprador.
- 5.000.000 de baht: se o valor catastral (non necesariamente o prezo pactado) da propiedade supera este importe, aplícase a mesma revisión reforzada, sexa cal sexa a forma de pagamento.
Este segundo limiar non é casual. Está calibrado case á perfección para pillar case calquera vila con terreo, e ao mesmo tempo deixar fóra a maioría das operacións domésticas entre compradores thai nas provincias. En efectivo, é un filtro deseñado especificamente para o segmento do mercado orientado a estranxeiros.
Como funciona a base de datos de empresas propietarias
As oficinas de terras teñen agora a obriga de construír e manter actualizada unha base de datos nacional de toda entidade legal que posúa terreo, cribando cada unha por sinais de estrutura nominal (o famoso esquema onde un thai figura como propietario pero non ten nin voto nin voz real).
Cando unha empresa é sinalada como de risco alto (en función da porcentaxe de capital estranxeiro e outros criterios), a revisión vai máis aló: rexistro de accionistas, presentacións no DBD, contratos, e nalgúns casos, visita ao terreo para comprobar quen o usa realmente.
Que unha empresa apareza sinalada non implica que haxa unha infracción. É un proceso de cribado, non un veredicto. Iso si, en Phuket xa hai máis de 600 empresas baixo escrutinio do Departamento de Investigacións Especiais (DSI) e o Ministerio de Comercio, parte dunha ofensiva que se intensificou aínda máis desde o 1 de agosto de 2026 coa Orde 2/2569.
Por que a estrutura da empresa thai xa non funciona para vivir alí
A fórmula é máis vella que moitos dos edificios de apartamentos de Phuket: 49% en mans dun estranxeiro, 51% en mans de accionistas thai que na práctica non puxeron un baht de capital, non participaban na xestión, e en moitos casos nin sequera sabían que figuraban como propietarios dunha vila de 25 millóns de baht. Os avogados venderon isto durante anos como unha solución legal viable. Formalmente, nunca o foi: o artigo 113 do Código de Terras prohibe expresamente que un thai posúa terreo en nome dun estranxeiro.
A nosa posición é clara: a empresa thai esgotouse como vehículo para mercar unha vivenda persoal. Non porque todas as estruturas existentes vaian desmontarse mañá, senón porque o risco asociado xa non ten data de caducidade, e a incerteza é difícil de vender cando toca revender a propiedade. Se es un comprador que quere vivir na casa ou alugala, hai dúas alternativas máis predicibles: un apartamento dentro da cota de propiedade libre estranxeira (até o 49% da superficie total dun edificio, segundo a Lei de Condominios) ou un arrendamento de longa duración correctamente rexistrado.
Agora ben, se a túa empresa thai xestiona un negocio real (un hotel, un restaurante, unha explotación agrícola) con facturación, impostos, nóminas e socios thai que investiron capital de verdade, nada disto te afecta. Estas son exactamente as estruturas que a lei sempre quixo protexer. O problema nunca foi a forma societaria en si, senón que, nove de cada dez veces, esa forma era unha cuncha baleira.
O que pasa se xa tes unha empresa así e o erro de querer 'arranxala' agora
Hai un consello que hai que dar cunha claridade brutal: intentar 'limpar' unha estrutura de forma retroactiva (mercar accións adicionais, cambiar accionistas xusto antes dunha operación) tende a chamar máis a atención, non menos. Os investigadores revisan o historial do rexistro de accionistas e as presentacións no DBD, e unha reorganización repentina nunha empresa sen ingresos lese exactamente como o que é.
O paso práctico e razoable é o contrario: colle o teu título de propiedade e os documentos de constitución da túa empresa, e fai unha auditoría independente da estrutura antes de que a faga a oficina de terras por ti. Se a estrutura está baleira, é moito mellor xestionalo nos teus propios termos e no teu propio calendario que esperar a que che chegue unha notificación.
Canto tempo máis tarda agora unha compra?
Hai un custo práctico que os vendedores raramente mencionan. Que unha operación sexa sinalada para revisión non implica culpa, pero si custa tempo. Unha operación que antes se pechaba nunha soa visita agora pode estirarse entre dúas e catro semanas se a oficina pide extractos bancarios, verificación de ingresos ou unha explicación da orixe dos fondos. Os bancos tamén endureceron o seu propio proceso: varios xa esixen tres meses de extractos bancarios antes de liberar fondos vinculados a unha compra a través dunha empresa.
Se alguén voa expresamente a Tailandia para asinar a compra, o consello é sinxelo: non asumas que se pecha en visita única. Deixa marxe, e xestiona os poderes notariais con antelación.
E se compro directamente como estranxeiro nun condominio?
Unha compra directa dentro da cota de propiedade libre estranxeira segue sendo o camiño legal máis limpo dispoñible. Aínda así, a revisión da orixe dos fondos por riba dos limiares mencionados aplícase ao rexistro en xeral, así que a documentación do teu Foreign Exchange Transaction Form (o formulario de transferencia de divisas do banco) ten que estar perfecta, sen fisuras.
Preguntas frecuentes
Pódeselle confiscar unha propiedade mercada por unha empresa thai antes de 2026? Non de forma automática. As circulares introducen cribado, non confiscación retroactiva. Pero se unha revisión demostra que houbo estrutura nominal, o Código de Terras permite a venda forzosa do ben nun prazo determinado, ademais de responsabilidade penal para os accionistas thai que actuaron como nominados.
A partir de que cantidade se activa a revisión da orixe dos fondos? Desde 2 millóns de baht en pagamentos en efectivo, e sempre que o valor catastral da propiedade supere os 5 millóns de baht, sexa cal sexa a forma de pagamento.
Que se revisa exactamente cando unha empresa é sinalada? O rexistro de accionistas, os estados financeiros presentados no Departamento de Desenvolvemento Empresarial (DBD), os contratos, a estrutura de propiedade e, cando se considera necesario, unha visita ao terreo para comprobar o uso real da propiedade.
Aparecer na nova base de datos significa que estou baixo suspeita? Non. A base de datos inclúe toda entidade legal que posúa terreo, incluídas empresas cen por cen thai. A revisión reforzada só se activa por criterios de risco específicos, e aparecer na base de datos non constitúe por si mesmo unha acusación.
Hai unha alternativa legal á empresa para posuír unha casa con terreo? Si: un arrendamento de longa duración (até 30 anos, rexistrado na oficina de terras) combinado coa propiedade separada da construción sobre ese terreo. É menos cómodo á hora de revender, pero non carga con ningún dos riscos da estrutura nominal.
Fonte: Calinka Thailand (Dzen)