O que todo comprador galego debe saber antes de investir en Tailandia
Tailandia é o cuarto destino do Sueste Asiático en captación de investimento estranxeiro directo, cun fluxo que superou os 15.000 millóns de dólares en 2025 segundo o Banco de Tailandia. Con todo, quen chega alí disposto a mercar unha vivenda atopa un sistema legal sorprendentemente restritivo. A norma é clara: un estranxeiro pode montar unha fábrica, pero non pode ser propietario do terreo onde está a casa do veciño. Para un galego que estea pensando en adquirir propiedade en Phuket ou noutro punto do país en 2026, comprender este paradoxo non é un detalle accesorio; é unha cuestión de seguridade financeira.
Que se pode mercar e que non: a regra fundamental
A lexislación tailandesa (Lei do Solo B.E. 2497, do ano 1954) prohibe sen excepcións que os estranxeiros posúan terreos en propiedade. Iso inclúe vivendas unifamiliares, chalés e casas adosadas: calquera tipo de inmoble que implique ter o chan en nome propio queda fóra do alcance legal dun comprador foráneo.
A única categoría de inmoble residencial que si permite a propiedade plena ('freehold') por parte de estranxeiros son os apartamentos en condominio, regulados pola Lei de Condominos de 1979 e as súas modificacións posteriores. Nestes edificios, os compradores estranxeiros poden posuír unidades de forma individual, pero con un límite colectivo moi concreto: o 49 % da superficie total rexistrada do edificio. Cando ese teito se cobre, calquera novo comprador estranxeiro só pode acceder a través dun arrendamento de 30 anos.
Resposta directa: Se es galego e queres investir en Tailandia, a opción máis segura xurídicamente é un apartamento en condominio con cota de propiedade estranxeira aínda dispoñible, verificada por escrito antes de asinar nada. Os terreos e chalés quedan excluídos da propiedade plena por lei.
Como funciona o arrendamento de longo prazo para chalés
Moitos promotores en Phuket ofrecen chalés baixo a fórmula do arrendamento rexistrado ('leasehold'). O prazo máximo que recoñece o Departamento do Solo é de 30 anos. É habitual ver contratos con cláusulas de renovación do tipo 30+30 ou 30+30+30, pero estas cláusulas non crean un dereito real sobre o inmoble: son obrigacións entre as partes asinantes. Se o propietario do terreo falece ou vende, os seus herdeiros ou sucesores non están legalmente obrigados a respectar as prórrogas pactadas. O arrendamento rexistrado está protexido durante o seu prazo inicial, pero máis alá diso a seguridade xurídica é limitada.
As estruturas de risco: as 'sociedades pantasma'
Algúns compradores intentan sortear a lei constituíndo unha sociedade tailandesa co obxecto de adquirir terreos, designando accionistas tailandeses que en realidade actúan como testaferros dunha persoa estranxeira. O risco é moi serio:
- O Departamento do Solo intensificou as auditorías de accionistas a partir de 2023.
- As autoridades tailandesas procesaron máis de 850 empresas vinculadas a estruturas irregulares de testaferros, con perdas estimadas superiores a 15.000 millóns de bahts, segundo o South China Morning Post.
- As sancións previstas na Lei de Negocios Estranxeiros alcanzan 1 millón de bahts (uns 28.000 dólares) e inclúen a posibilidade de prisión.
- A operación pode ser declarada nula e o comprador perder tanto o inmoble como o diñeiro investido.
O Bangkok Post informou de que miles de empresas con participación estranxeira nas illas tailandesas están baixo investigación activa. É un camiño que non convén seguir.
Fiscalidade na compravenda: cifras concretas
| Concepto | Tipo |
|---|---|
| Imposto de transmisión | 2 % do valor catastral |
| Timbre fiscal | 0,5 % |
| Imposto especial de actividade (revenda en menos de 5 anos) | 3,3 % |
Phuket e Pattaya: os principais mercados para compradores estranxeiros
Máis do 60 % de todas as transaccións de condominos con compradores estranxeiros concéntranse en Phuket e Pattaya. Estas dúas localizacións concentran a maior oferta de unidades dentro da cota legal, aínda que en proxectos de alta demanda esa cota adoita esgotarse rapidamente. Desde Inmobles en Tailandia recomendamos verificar sempre a cota dispoñible directamente no Departamento do Solo ou na empresa xestora do edificio antes de comprometerse.
Comparativa cos veciños: Tailandia fronte a Vietnam e Malaisia
| País | Propiedade estranxeira de apartamentos | Propiedade de casas | Observacións |
|---|---|---|---|
| Tailandia | Freehold ata o 49 % do edificio | Non permitida | Arrendamento máximo de 30 anos para terreos |
| Vietnam | Freehold ata o 30 % do edificio | Arrendamento de 50 anos | Aberto a estranxeiros desde 2015 |
| Malaisia (MM2H) | Permitida | Permitida | Compra mínima desde 1 millón de ringgits (uns 220.000 dólares) |
Tailandia mantense como o mercado máis restritivo dos tres para residentes estranxeiros que buscan comprar vivenda.
Rendementos e financiamento: que cabe esperar
En termos de rendibilidade por alugueiro, os chalés en Phuket poden xerar entre o 6 e o 8 % anual, mentres que os condominos se sitúan nunha horquilla de 4 a 6 % anual. Porén, un chalé en arrendamento perde valor de revenda a medida que se acurta o prazo restante do contrato, mentres que un apartamento en propiedade plena non ten ese problema.
Respecto ao financiamento, conseguir unha hipoteca nun banco tailandés como estranxeiro non residente é moi difícil na práctica. Algúns bancos tailandeses ofrecen préstamos a través das súas filiais en Singapur ou Hong Kong, con tipos de interese que para estranxeiros oscilan entre o 6 e o 8 % anual, fronte ao 4-5 % que pagan os cidadáns tailandeses.
Para a transferencia internacional de fondos, o banco tailandés que recibe o diñeiro emite un Formulario de Transacción en Divisa Estranxeira (FETF), documento imprescindible para rexistrar a propiedade plena dun condomino a nome dun estranxeiro.
Que pode cambiar en 2026: o marco lexislativo en revisión
O goberno de Paetongtarn Shinawatra ten sobre a mesa a posibilidade de elevar a cota de propiedade estranxeira en condominos do 49 % ao 75 % dentro de zonas económicas especiais. Non obstante, a data de mediados de 2026 non se presentou ningún proxecto de lei formal no parlamento. En 2024 debatérase un proxecto de arrendamento de 99 anos, que foi retirado ante a presión dos grupos parlamentarios contrarios a ampliar os dereitos de propiedade estranxeira. A reforma nesta materia avanza moi devagar.
Fonte: Bangkok Post