A resposta rápida
Se estás a buscar onde colocar capital en Tailandia máis alá do típico piso con vista ao mar, as naves industriais e loxísticas ofrecen hoxe rendas netas do 8-12% anual, entre 2 e 3 veces máis que un condominio en Bangkok ou unha vila en Phuket. O motivo é sinxelo: a demanda supera a oferta desde 2021 nun 10%, e os prazos de construción (8-14 meses) non dan chegado para tapar o oco.
Mentres medio mundo dos investimentos segue mirando para Bang Tao ou Patong, os propietarios de naves en Tailandia están, por primeira vez en anos, en posición de marcar as condicións aos seus inquilinos. E iso, para quen busca renda estable en lugar de plusvalía especulativa, cambia moito o panorama.
Por que hai tanta escaseza de naves en Tailandia
Segundo recolle o Bangkok Post, a oferta limitada de espazo loxístico permite aos propietarios captar o máximo valor posible dunha demanda que non deixa de medrar entre operadores loxísticos. O informe de Cushman & Wakefield sobre o mercado industrial e loxístico tailandés (actualización do segundo trimestre de 2026) confirma que a demanda de terreo industrial superou á oferta en máis dun 10% desde 2021, presionando á alza tanto os prezos do chan como os alugueiros.
O sector industrial está a bater ao residencial tanto en resiliencia como en rendibilidade. E hai un dato que o resume ben: a día de hoxe, o stock nacional de naves prefabricadas (RBW) mantense arredor de 6,05 millóns de m², e o de fábricas prefabricadas (RBF) arredor de 3,42 millóns de m² (datos do segundo trimestre de 2026, Bangkok Post). Cifras que amosan un mercado moi axustado.
Datos clave que debes coñecer antes de investir
- O Corredor Económico Oriental (EEC), o gran programa de desenvolvemento do goberno tailandés que abrangue as provincias de Chonburi, Rayong e Chachoengsao, é o principal motor da demanda de naves. O investimento en infraestrutura no EEC supera xa os 1,5 billóns de THB
- O comercio electrónico é un motor estrutural: o mercado de retail online tailandés move uns 850.000 millóns de THB, e cada punto de crecemento require máis capacidade loxística. Shopee, Lazada e TikTok Shop están todos ampliando as súas naves no país
- O billete de entrada é moito máis alto que no residencial: unha instalación de calidade de 2.000 a 5.000 m² custa entre 30 e 80 millóns de THB (aproximadamente entre 800.000 e 2,2 millóns de dólares)
- Os prazos de construción dunha nave Grao A chave en mano son de 8 a 14 meses, o que agrava a escaseza porque a demanda crece máis rápido do que os promotores poden entregar
- O imposto sobre a propiedade comercial en Tailandia é do 0,3% do valor tasado, notablemente máis baixo que na maioría de xurisdicións europeas
- As taxas de ocupación nos principais polos loxísticos superan o 90%
Canto rendemento se pode esperar realmente
As rendas netas de aluguer en naves de calidade no EEC e nas aforas de Bangkok móvense entre 8% e 12% anual. Para comparar: os condominios de Bangkok rendan 3-5%, e as vilas de Phuket, arredor dun 5-7%. A isto hai que sumarlle unha revalorización do capital de 3-5% anual, algo que non se debe esquecer á hora de facer contas.
Os prazos de aluguer típicos son de 3 a 5 anos, con indexación fixa, o que dá unha previsibilidade de fluxo de caixa moi distinta á dun aluguer turístico mes a mes. Ademais, os inquilinos son empresas, non particulares, o que reduce a rotación e as incidencias.
Cales son as zonas con máis demanda
| Zona | Por que destaca |
|---|---|
| Chonburi | Corazón do EEC e da industria automobilística |
| Samut Prakan | Preto do aeroporto de Suvarnabhumi e do porto de Laem Chabang |
| Pathum Thani | Polo loxístico do norte de Bangkok |
| Corredor da Motorway 7 | O 'triángulo de ouro' entre Bangkok e Pattaya |
Os alugueiros medios das naves Grao A no EEC rondan os 175-200 THB por m² ao mes, cun crecemento anual do 5-7%. As naves Grao B nas aforas de Bangkok están en 120-150 THB/m²/mes, e os hangares básicos de provincia en 80-100 THB/m²/mes (estimacións de mercado para 2026).
Como pode investir un estranxeiro (sen poder comprar terreo)
Aquí está o punto que todo comprador galego debe ter claro antes de soñar con ter unha nave en propiedade: os estranxeiros non poden ser propietarios directos de terreo en Tailandia, e unha nave industrial inclúe sempre o chan. Existen tres vías habituais:
- Sociedade limitada tailandesa con participación estranxeira
- Arrendamento a longo prazo do terreo (30+30 anos, con opcións de renovación)
- REITs cotizados na bolsa tailandesa (SET)
Os REITs industriais tailandeses (como WHA Premium Growth Freehold REIT, AIMIRT e outros) cotizan na bolsa SET e permiten acceder ao sector desde só uns poucos miles de THB, cun dividendo de 6-8% anual. É, sen dúbida, a porta de entrada máis accesible para quen quere probar o mercado sen complicarse con estruturas legais.
Que riscos hai que ter en conta
Os riscos principais son: a complexidade legal de estruturar a propiedade estranxeira, a dependencia dun ou dous inquilinos ancoraxe, a exposición cambiaria (os ingresos chegan en THB), e o risco de sobreoferta dentro de 3-5 anos a medida que entren novos proxectos no mercado. Tamén hai que ter presente o risco de inundacións: as inundacións de 2011 destruíron centos de instalacións industriais na zona de Ayutthaya.
Por que unha nave pode ser mellor investimento que un piso
Contratos de aluguer máis longos (3-5 anos fronte a alugueiros mes a mes), rendas máis altas e estables, sen depender da tempada turística nin competir con Airbnb, e inquilinos corporativos en lugar de particulares. A contrapartida é un billete de entrada máis alto e a necesidade de xestión profesional do activo.
O papel do comercio electrónico
O crecemento explosivo do retail online está a disparar a demanda de naves de 'última milla' preto dos núcleos urbanos. Shopee, Lazada e TikTok Shop están todos ampliando a súa presenza loxística en Tailandia. Trátase dun motor de demanda estrutural, bastante illado dos ciclos turísticos ou das oscilacións do baht.
Merece a pena visitar Tailandia antes de investir?
Sen dúbida. Comprar propiedade comercial a distancia implica un risco serio. O recomendable é valorar en persoa a localización, o acceso, o estado da construción e o contorno antes de comprometer capital, aproveitando a viaxe para visitar zonas industriais en Chonburi ou Samut Prakan, ambas a entre 40 e 90 minutos do aeroporto de Suvarnabhumi.
Conclusión
O sector das naves en Tailandia segue sendo un dos activos máis infravalorados para o investidor internacional. A combinación de escaseza estrutural de oferta, crecemento do comercio electrónico e investimento sostido do goberno no EEC crea unha base sólida para a rendibilidade. Para quen investe por primeira vez, o camiño máis sensato é comezar polos REITs industriais tailandeses, coñecer o mercado desde dentro, e despois valorar o investimento directo mediante estruturas de arrendamento. Desde Inmobles en Tailandia podemos axudarte a entender que opción se axusta mellor ao teu perfil de investidor.
Fonte: Bangkok Post