Por que che debería importar isto se pensas en investir en Phuket
Cando os grandes investidores tailandeses moven o seu diñeiro, adoita ser un sinal a seguir. E o que están a facer agora é significativo: están a vender propiedades en Londres para mercar en Tokio e na estación de esquí de Niseko. Semella unha noticia allea a Galicia e a calquera que mire cara ao sueste asiático, pero ten unha lectura moi directa para quen considera Phuket como destino de investimento: quen compara friamente Xapón con Tailandia, conclúe que Phuket gaña en case todo o que importa a un investidor particular.
Segundo recolle The Nation Thailand, os investidores tailandeses están a reducir a súa exposición ao Reino Unido porque os custos de propiedade non paran de subir e a incerteza política non afrouxa. Xapón atrae capital grazas a un ien débil, un sistema legal estable e rendementos de aluguer en Tokio de entre o 3,5% e o 4,5% anual. Pero cando se pon Tailandia ao lado de Xapón, a propiedade premium en Phuket supera tanto a Tokio como a Niseko en varios indicadores clave, e os compradores internacionais xa se decataron. O Bangkok Post fala dun cambio máis amplo de interese cara ao luxo inmobiliario en Phuket, impulsado pola inestabilidade global, con compradores dos Emiratos Árabes Unidos, de Oriente Medio e de China que cada vez máis usan a illa como base permanente e non como unha simple especulación a curto prazo.
Resposta rápida
- Os investidores tailandeses están a redirixir capital desde Londres cara á propiedade xaponesa, sobre todo Tokio e Niseko.
- O éxodo do Reino Unido responde a impostos de propiedade en alza, a incerteza posterior ao Brexit e a unha libra máis forte fronte ao baht.
- O rendemento medio de aluguer no centro de Tokio ronda o 3,5-4,5% anual, mentres que Niseko chega ao 4-6% en tempada alta.
- As vilas premium en Phuket xeran un 6-8% de rendemento anual cando as xestiona un operador profesional de alugueres.
- Este xiro do capital tailandés cara a Asia amosa unha tendencia máis ampla: o diñeiro busca mercados rexionais coñecidos e de alta rendibilidade, un patrón que tamén se reflicte no crecente interese de compradores dos Emiratos e de Oriente Medio por Phuket.
- Phuket segue a ser un dos poucos mercados de resort onde un estranxeiro pode ter título en propiedade plena (freehold) sobre un condominio.
Que perdeu Londres e que gañou Tokio
Londres perdeu atractivo para os investidores asiáticos por unha razón moi concreta: os custos totais de mantemento dispararon. O recargo do Stamp Duty Land Tax para non residentes engade un 2% sobre o tipo estándar, mentres que o imposto anual ATED sobre propiedades de alto valor mantidas a través de sociedades arrinca en 4.150 GBP ao ano. Sumade a iso a incerteza regulatoria e unha política de visados máis restritiva, e enténdese por que moitos tailandeses xa non ven Londres coma un porto seguro para o seu capital.
En Tokio, os prezos dos pisos novos nos 23 distritos especiais da cidade subiron máis dun 20% durante 2024-2025, segundo o Real Estate Economic Institute of Japan, cun prezo por metro cadrado no centro que xa supera os 15.000 dólares. A cidade ofrece un sistema legal transparente, demanda de aluguer estable e un ien débil que abarata a entrada en termos de dólar. Ademais, Tokio está a vivir unha renovación importante das súas infraestruturas, o que sostén o crecemento dos prezos a medio prazo.
Niseko, o 'Chamonix de Asia', e os seus límites
Niseko é unha estación de esquí en Hokkaido á que moitos xa chaman o 'Chamonix de Asia', e atrae visitantes adiñeirados de Hong Kong, Singapura e Australia. Os prezos dos chalés premium duplicáronse nos últimos cinco anos, pero hai un problema evidente: a ocupación alta só dura 4 meses (de decembro a marzo). Entrar no segmento premium require, ademais, un desembolso inicial arredor dos 500.000 dólares.
Onde gaña Phuket: os números que marcan a diferenza
Aquí é onde a comparación se pon interesante para calquera que estea a valorar mercar en Tailandia. En Phuket, o prezo medio por metro cadrado no segmento premium móvese entre 4.000 e 7.000 dólares, é dicir, entre 2 e 3 veces menos que en Tokio. E a tempada turística esténdese entre 8 e 10 meses, fronte aos 4 meses de Niseko, o que se traduce nun ingreso por aluguer moito máis constante ao longo do ano.
| Destino | Prezo medio m² (segmento premium) | Rendemento anual de aluguer | Tempada de ocupación alta |
|---|---|---|---|
| Tokio | máis de 15.000 $ | 3,5-4,5% | Todo o ano (mercado urbano) |
| Niseko | prezos duplicados en 5 anos | 4-6% | 4 meses (dec.-marzo) |
| Phuket | 4.000-7.000 $ | 6-8% | 8-10 meses |
A atracción internacional de Phuket non é cousa dunha moda pasaxeira, senón unha realidade estrutural: datos recentes do mercado mostran que o 62% da demanda de propiedade en Phuket procede de fóra de Tailandia, con compradores de ata 141 países diferentes. Tailandia, en conxunto, figura entre os cinco principais destinos de Asia para o investimento estranxeiro directo en inmobles, segundo estimacións de mercado.
E os estranxeiros, poden mercar en Xapón e en Tailandia por igual?
En Xapón, un estranxeiro pode ser propietario pleno (freehold) de terreo e edificacións, sen restricións legais específicas por nacionalidade, aínda que o imposto de adquisición ronda o 3-4% do valor catastral, máis os gastos de rexistro.
En Tailandia, en cambio, a normativa é distinta: un estranxeiro non pode ser propietario de terreo directamente, pero si pode mercar un condominio en propiedade plena (freehold), sempre que a cota de propiedade estranxeira do edificio (normalmente o 49% das unidades) o permita. É por iso que Phuket segue a ser un dos poucos mercados de resort do mundo onde esta fórmula de freehold para condominios está dispoñible e é xuridicamente clara, algo que moitos compradores galegos valoran especialmente pola súa sinxeleza fronte a outros réximes asiáticos máis complexos.
Paga a pena seguir ao capital tailandés cara a Xapón?
Non necesariamente, e aquí hai un matiz importante para quen non é tailandés. Os investidores de Tailandia van cara a Xapón sobre todo pola proximidade xeográfica e os lazos culturais e comerciais. Para un comprador internacional (incluído un galego que busca diversificar patrimonio), Phuket ofrece un ecosistema máis accesible: boa conectividade aérea, demanda crecente de compradores de Oriente Medio e China, infraestrutura xa consolidada en zonas como Bang Tao e Laguna, e un mercado en xeral máis doado de entender e xestionar a distancia.
Que rendibilidade se pode esperar dunha vila ou condominio en Phuket?
As vilas premium xestionadas por operadores profesionais de aluguer amosan rendementos anuais do 6-8% antes de gastos de explotación. Os condominios con programas de aluguer garantido ofrecen entre un 5% e un 7%. En ambos os dous casos, estas cifras superan as da maioría das capitais asiáticas, Tokio incluída.
Cando visitar Phuket para inspeccionar propiedades
Unha viaxe de inspección de 3 a 5 días adoita ser suficiente para coñecer os proxectos máis relevantes. Recoméndase reservar aloxamento preto das zonas de interese con antelación e concertar as reunións cos promotores antes de viaxar. De novembro a marzo son os meses máis produtivos para visitar, xa que todas as propiedades están plenamente accesibles e o clima acompaña.
Fonte: Bangkok Post
Conclusión: un realiñamento, non unha moda
Este movemento de capital tailandés desde Londres cara a Asia non é unha tendencia pasaxeira, é un realiñamento estrutural. Os grandes investidores asiáticos buscan mercados con rendementos sólidos, regras claras e custos de explotación baixos. E en cada un destes tres criterios, Phuket queda á altura de Tokio, e en rendemento de aluguer, o supera claramente. Para quen busca un equilibrio entre revalorización do capital e ingresos recorrentes, a illa insignia de Tailandia segue a ser unha das apostas máis sólidas da rexión.
Se estás a valorar investir en Tailandia, en Inmobles en Tailandia podemos axudarche a atopar a propiedade que mellor encaixe co teu obxectivo, xa sexa rendemento de aluguer, revalorización a longo prazo ou ambas as dúas cousas.