Resposta rápida: por que Tailandia non entrou na onda de OPVs
Na primeira metade de 2026, as bolsas do Sueste Asiático moveron preto de 3.000 millóns de dólares en saídas a bolsa (OPVs) ligadas a empresas inmobiliarias, segundo datos de Nikkei Asia. Vietnam e Malaisia levaron case todo o protagonismo, mentres Tailandia, o segundo mercado inmobiliario máis grande da rexión, quedou á marxe desta rolda. Para quen está a valorar mercar unha vivenda en Phuket ou Bangkok, isto non é sinal de alarma: é máis ben unha oportunidade, porque menos capital institucional adoita significar menos competencia e mellores condicións para o comprador particular.
Que significa realmente que o diñeiro institucional vaia a outro sitio
Cando os grandes fondos prefiren cotizar en Ho Chi Minh ou Kuala Lumpur en vez de en Bangkok, non quere dicir que abandonen a rexión. O capital non desapareceu, simplemente se redistribuíu. A pregunta boa non é 'por que Tailandia quedou fóra?', senón 'que abre isto para quen quere mercar unha casa ou un piso alí como investimento privado?'. E aquí é onde a cousa se pon interesante para o comprador galego que busca unha segunda residencia ou un activo de aluguer en Tailandia.
Os datos que hai que ter claros
- Volume total de OPVs: Nikkei Asia calcula que as empresas inmobiliarias do Sueste Asiático captaron uns 3.000 millóns de dólares en conxunto nas bolsas rexionais durante o primeiro semestre de 2026.
- Malaisia en auxe: UI Boustead REIT foi unha das saídas a bolsa máis grandes, reflectindo o apetito crecente polo inmobiliario industrial e comercial malaio.
- Vietnam en pleno crecemento: Dien May Xanh e outras emisoras aproveitaron o consumo interno en alza e a urbanización acelerada, cun PIB vietnamita medrando a un 6-7% anual nos últimos tres anos.
- A posición de Tailandia: a Bolsa de Tailandia (SET) segue sendo a maior plataforma de REITs da ASEAN, con máis de 40 fondos inmobiliarios e unha capitalización conxunta superior aos 15.000 millóns de dólares, segundo datos do propio SET, aínda que non houbo grandes saídas a bolsa novas neste primeiro semestre de 2026.
- O baht forte: a divisa tailandesa apreciouse un 3-4% fronte ao dólar desde comezos de ano, o que encarece os activos tailandeses para o comprador estranxeiro e explica en parte por que o capital se desprazou cara a mercados con moedas máis débiles.
- Rendibilidades por aluguer: os pisos en Bangkok rendan de media un 4-6% anual, e en Phuket un 6-8%, superando os activos comparables en Malaisia e Vietnam.
- Normativa de propiedade estranxeira: a lei tailandesa permite que os estranxeiros posúan ata o 49% da superficie total dun edificio de pisos en réxime de propiedade absoluta (freehold), un dos marcos máis transparentes da rexión.
- Confianza dos promotores locais: malia a desaceleración das OPVs, os grandes promotores tailandeses seguen apostando forte por Phuket. Origin Property comprometeu 3.000 millóns de baht para a illa entre 2026 e 2028, cos primeiros ingresos por hoteis e pisos previstos para o cuarto trimestre de 2026. Sansiri, pola súa banda, apunta a 40.000 millóns de baht en novos proxectos en Phuket ao longo de catro anos, o equivalente a igualar en só catro anos todo o valor de desenvolvemento acumulado na illa nos últimos 15 anos.
Por que o capital institucional prefire agora Vietnam e Malaisia
Hai dous motivos principais. Por unha banda, Vietnam e Malaisia ofreceron condicións de saída a bolsa moi atractivas, con trámites simplificados e incentivos fiscais. Por outra, o mercado tailandés xa está bastante maduro: os grandes actores levan anos cotizando, e queda menos marxe para novas grandes emisións. Non é debilidade, é un mercado que xa pasou por esa fase de expansión bolsista.
Que é un REIT e por que che debería importar como comprador
Un REIT (fondo de investimento inmobiliario, por así dicilo) é unha sociedade que posúe inmobles comerciais e está obrigada a repartir polo menos o 90% dos seus beneficios entre os partícipes. Permite investir en inmobiliario a través do mercado bolsista, sen mercar un piso físico. O feito de que haxa máis actividade de OPVs de REITs noutros países é un termómetro de confianza institucional nese sector alí, non necesariamente en Tailandia.
Afecta isto ao prezo dos pisos en Tailandia?
Directamente, non hai un efecto claro sobre os prezos. Indirectamente, si: cando o diñeiro institucional vai cara a outros países, baixa a presión competitiva sobre o mercado tailandés, o que se traduce en máis oferta dispoñible e promotores máis dispostos a negociar con compradores particulares. Para quen está mirando Phuket desde Galicia, iso pode traducirse en mellores condicións de compra agora mesmo.
Haberá novas OPVs inmobiliarias en Tailandia na segunda metade de 2026?
As estimacións do mercado apuntan a que o SET está a preparar varias saídas a bolsa nos sectores hostaleiro e loxístico. O goberno tailandés tamén está a debater novos incentivos para atraer capital estranxeiro, incluíndo a ampliación de programas de visado para investidores.
Onde investir agora dentro de Tailandia
Phuket segue sendo o líder rexional en rendibilidade por aluguer entre os destinos turísticos do Sueste Asiático, cun 6-8% anual. Bangkok destaca polos pisos de luxo preto das liñas de BTS e MRT. Un dato relevante: os compradores estranxeiros xa representan arredor do 75% dos mercadores de pisos en Phuket, e proxectos como Peylaa Phuket, en Bang Tao, con 408 unidades, constrúense xa pensando especificamente nesa demanda internacional. Pattaya, pola súa banda, está a recuperarse tras a pandemia, aínda que as rendibilidades alí seguen sendo máis baixas.
Vietnam ou Tailandia: onde compite mellor o teu diñeiro
Vietnam atrae investidores cun crecemento económico máis rápido e custos laborais máis baixos. Tailandia, en cambio, xoga a carta da infraestrutura madura, unha protección da propiedade máis sólida e un sector turístico xa consolidado. Para quen busca investir en vivenda residencial e non só en crecemento especulativo, Tailandia segue sendo o mercado máis previsible.
Pódese investir directamente en REITs tailandeses desde Galicia?
Tecnicamente si, a través dun corredor internacional con acceso ao SET. Na práctica implica abrir unha conta de corretaxe en Tailandia, e os limiares mínimos de entrada nalgúns REITs comezan en poucos milleiros de baht. Para a maioría dos compradores, mercar directamente un piso segue sendo máis sinxelo e transparente ca investir en REITs.
Como afecta un baht forte ao investimento inmobiliario
Un baht máis forte encarece a entrada para o comprador estranxeiro. Pero tamén mellora a rendibilidade cando, ao vender, se converte de novo a euros ou dólares. A longo prazo, quen investe con perspectiva de varios anos sae beneficiado pola estabilidade da divisa tailandesa.
En resumo: unha xanela de oportunidade, non unha retirada
O capital institucional que flúe cara ao inmobiliario do Sueste Asiático está a medrar en conxunto, e Tailandia quedou temporalmente por detrás de Vietnam e Malaisia en volume de OPVs. Aínda así, mantén vantaxes de fondo moi claras para o investidor particular: lexislación transparente, altas rendibilidades por aluguer e infraestrutura consolidada. Mentres os grandes fondos miran para outro lado, quen quere mercar un piso ou unha vila en Phuket ten agora unha xanela pouco habitual para entrar sen competir contra o capital institucional.
Se estás a valorar dar o paso, en Inmobles en Tailandia podemos axudarche a atopar a propiedade axeitada ás túas necesidades e ao teu orzamento.
Fonte: Nikkei Asia