Un comprador ruso chega a Phuket coa reserva feita, o piso escollido en Bang Tao ou Rawai, e cre que o máis difícil xa pasou. Entón o axente inmobiliario tailandés pregúntalle como vai chegar o diñeiro. E aí, en 2026, é onde case todo se complica.
Non existe ningunha norma tailandesa nin rusa que prohiba a un cidadán ruso mercar propiedade en Tailandia. A pregunta nunca foi se se pode, senón como cruza a fronteira o diñeiro e que rastro documental deixa. Desde que a maioría dos bancos rusos quedaron desconectados do SWIFT, todo o sistema de pagamento para propiedades no estranxeiro tívose que reconstruír desde cero: axentes de pagamento, transferencias de terceiros, maletas de efectivo e cadeas de criptomoedas convertéronse en solucións habituais. Algunhas encaixan dentro da Lei Federal 173-FZ sobre regulación e control de divisas de Rusia; outras achéganse perigosamente ao artigo 193.1 do Código Penal ruso.
Mentres tanto, Tailandia endureceu as súas propias esixencias. O Departamento de Terras quere probas de que a divisa estranxeira entrou fisicamente no reino e se converteu en baht tailandés en solo tailandés. É precisamente no cruzamento destes dous sistemas regulatorios onde xorden a maioría dos problemas.
Cales son as tres vías legais para pagar un piso en Phuket desde Rusia?
Hai tres canles de pagamento aceptadas: unha transferencia desde a conta persoal do comprador nun banco ruso, unha transferencia desde unha conta bancaria estranxeira declarada, ou a entrada de efectivo declarado en ambas as fronteiras. Calquera outra fórmula (empresas interpostas, pagamentos disfrazados de compra de mercadorías, cadeas de criptomoedas sen rastro) multiplica o risco tanto do lado ruso como do tailandés.
O efectivo, por si só, non resolve a parte tailandesa da ecuación. Para inscribir un condominio en réxime de freehold fai falta un formulario FET (Foreign Exchange Transaction), que confirma que a divisa estranxeira chegou desde fóra e se cambiou por baht dentro dun banco tailandés. O efectivo levado fisicamente na maleta non xera ese documento, por moito que se declarase correctamente ao entrar e saír.
Que é exactamente o certificado FET e por que sen el non hai escritura?
É unha confirmación bancaria de que a divisa estranxeira chegou do exterior e se cambiou por baht dentro de Tailandia. Sen ese papel, o Departamento de Terras non rexistra a propiedade estranxeira dun condominio. E isto aplícase tamén, en varias oficinas de terras de Phuket, aos contratos de arrendamento (leasehold) a 30 anos, aínda que en teoría non deberían necesitalo. A recomendación práctica é estruturar o pagamento de forma que se poida obter un FET igualmente, aínda que hoxe non se esixa: as normas cambian, e o comprador que ten o documento gardado nunca se atopa cun problema quince meses despois.
Paga a pena usar un axente de pagamento?
Si, pero só se está licenciado especificamente para tramitar operacións de particulares, e non baixo unha licenza corporativa de comercio exterior. Esa distinción, que parece un detalle burocrático, é o que separa unha operación limpa dunha que pode acabar cualificada como transferencia baixo falsos pretextos.
O documento crítico é o contrato de servizo (poder notarial ou contrato de axencia), que debe indicar explicitamente como propósito "pagamento inmobiliario", nunca "servizo de transferencia" e moito menos "subministración de mercadorías". Un recibo en efectivo polo servizo prestado é o indicador máis sinxelo de que un axente opera con transparencia dentro de Rusia. Se non hai recibo, hai que marchar.
A comisión de mercado ronda entre o 1% e o 2,5% da suma da operación, máis o diferencial do cambio de divisa, e as diferenzas de prezo entre provedores poden chegar ao 1,5% do orzamento total do trato. Non é un detalle menor nunha compra de varios millóns de baht: mudar de axente pode significar aforrar (ou perder) o equivalente a varios meses de cota de comunidade.
Que erros cometen máis os compradores rusos ao pagar en Tailandia?
O erro máis frecuente do mercado é enviar os fondos como pagamento de mercadorías ou equipamento cando en realidade se está a comprar un piso. Isto constitúe unha transferencia baixo falsos pretextos, con risco de esixencia de repatriación, multa segundo o artigo 15.25 do Código Administrativo ruso ou, para importes maiores, responsabilidade penal baixo o artigo 193.1. A mitigación é simple na teoría: ler o propósito indicado antes de enviar os fondos e afastarse de calquera trato que mencione "mercadorías".
Outros erros habituais:
- Unha cadea de remitentes rota: o diñeiro chega a Rusia a través dunha empresa, pero acaba no promotor tailandés desde unha entidade completamente distinta. A solución é esixir que o pagador final apareza no contrato e pedir exemplos de pagamentos xa completados.
- Pagamento desde un terceiro sen relación: cada vez máis promotores tailandeses rexeitan fondos de persoas sen ningunha conexión co comprador real. O propósito do pagamento debe incluír o nome completo do comprador, o nome do proxecto e o número da unidade.
- Liquidar en criptomoeda: baixo a 173-FZ, os activos dixitais non se consideran nin moeda rusa nin divisa estranxeira. Non hai unha prohibición explícita, pero tampouco existe un documento de soporte no lado ruso. Só ten sentido usar cripto se se pode explicar por completo o rastro dos fondos ante a facenda rusa no momento da repatriación futura.
- Apostar pola invisibilidade: mentres ninguén mira, non hai preguntas. Pero o escrutinio adoita aparecer nun divorcio, nunha inspección fiscal ou ao intentar repatriar os beneficios despois dunha venda. Hai que gardar todo o expediente completo (contrato, recibo, orde de pagamento, FET, recoñecemento do promotor) durante uns dez anos.
As autoridades rusas e tailandesas comparten información sobre estas operacións?
Non existe intercambio automático de datos sobre transaccións inmobiliarias entre Tailandia e Rusia. Si se compartilla información de contas financeiras entre certas xurisdicións, o que reduce, pero non elimina, o escrutinio posible. Isto non significa que unha operación mal estruturada sexa invisible para sempre: o problema normalmente non aparece na entrada, senón na saída, cando se vende a propiedade e hai que repatriar os fondos a Rusia. Sen unha orde de pagamento correcta, esa explicación cae rapidamente.
A guía do sector para 2026 apunta case sempre á mesma estrutura: transferir en divisa estranxeira, idealmente desde unha conta bancaria dun terceiro país a nome do comprador, directamente a un banco tailandés, que emite entón o FET a nome do comprador para que coincida coa persoa que se rexistra no título de propiedade.
Cal é a ruta de pagamento recomendada paso a paso?
A cadea ideal, e é a que recomendo a quen me pregunta antes de asinar nada, sería: unha transferencia desde a conta rusa propia do comprador a un axente de pagamento licenciado, baixo un contrato de axencia que indique "pagamento inmobiliario" como propósito; despois, unha transferencia de divisa ao promotor referenciando o comprador e a unidade; conversión a baht nun banco tailandés; emisión do FET; e finalmente, inscrición no Departamento de Terras.
Se alguén ofrece "simplificar" isto disfrazando o propósito do pagamento en calquera paso, hai que tratalo como sinal de alarma. Aforrar un punto porcentual en comisión nunca compensa o risco dunha operación construída sobre documentos falsificados. Revisar o propósito indicado no contrato e pedir un FET de mostra dun trato anterior do mesmo promotor: eses dous pasos, por si sós, eliminan a maior parte do risco.
Iso si, se o presuposto é modesto e o piso se compra en efectivo sen intención de rexistralo en réxime de freehold, boa parte desta guía sobra: o problema do FET só existe cando se quere a propiedade plena inscrita a nome propio.
Preguntas frecuentes
Pode un cidadán ruso mercar aínda un piso en Tailandia en 2026?
Si. Non hai prohibición. Os estranxeiros poden ter freehold dentro da cota do 49% da superficie habitable total dun condominio; o resto estrutúrase como leasehold ou mediante unha entidade tailandesa.
Podo simplemente levar efectivo e pagar directamente ao promotor?
Pódese levar efectivo, declarando importes superiores a 10.000 USD ao saír da UEEA e superiores a 20.000 USD ao entrar en Tailandia. Pero este tipo de pagamento non xera un FET, o que significa que a inscrición en freehold non será posible.
Levo máis de 183 días vivindo fóra de Rusia. Aplícanseme aínda os controis de divisas rusos?
Se o pagamento se orixina desde unha conta estranxeira, ningún banco ruso interveñen na operación. Con todo, mantense a obriga de notificar ao Servizo Federal de Impostos a apertura dunha conta estranxeira, aínda que algúns requisitos de información quedan levantados para quen pasou máis de 183 días fóra de Rusia nun ano dado.
Como verifico se un axente de pagamento é de confianza?
Pedir o seu número de rexistro e datos, o contrato de axencia, proba de autorización para atender particulares e mostras de pagamentos xa completados. A ausencia dun recibo en efectivo é motivo para desconfiar e buscar outra opción.
Fonte: Realty-Phuket.com