Un mercado que xa non é o de hai tres anos
Se estás a mirar Phuket como destino de investimento desde Galicia, convén saber isto de entrada: en 2023, sete de cada dez compradores estranxeiros que visitaban promocións novas eran rusos ou chineses. En 2026 esa proporción caeu drasticamente, e agora o capital chega sobre todo desde a India, Oriente Medio e Asia Central, cun prezo medio de transacción que subiu entre un 18% e un 22% respecto a 2023. Así o reflectiu Bangkok Post ao documentar este cambio estrutural na demanda estranxeira, e para calquera que estea a valorar mercar alí, é un sinal claro de que a estratexia hai que repensala.
Phuket segue sendo o mercado residencial turístico de referencia en Tailandia, pero o perfil de quen asina agora os contratos xa non é o de antes: xente máis nova, que mercan pensando en alugueiro e rendibilidade, non tanto nunhas vacacións propias. Vexamos que cambiou realmente e como está a redebuxar prezos, zonas e tipoloxías.
Os números que definen o novo mapa de compradores
- Os compradores indios pasaron de representar un 4-5% dos compradores estranxeiros de Phuket en 2023 a un estimado 12-15% en 2026
- O prezo medio por metro cadrado nas promocións novas da costa oeste xa acada os 180.000-220.000 THB (aproximadamente 5.100-6.300 dólares)
- Os compradores rusos seguen entre os cinco grupos principais, pero a súa cota baixou dun 25-30% a un 15-18% aproximadamente
- Os compradores chineses reduciron a súa presenza de forma notable polo endurecemento do control de capitais e a desaceleración da economía doméstica
- Aparecen novos actores: compradores dos Emiratos Árabes Unidos, Arabia Saudita, Kazakistán e Uzbekistán, que xuntos xa suman un 8-10% da demanda
- As vilas de gama alta (a partir de 30 millóns de THB) están a medrar en vendas un 25% interanual
Que datos hai que ter presentes antes de investir
- Phuket recibiu 9,4 millóns de turistas estranxeiros en 2025, segundo datos da Tourism Authority of Thailand, un 11% máis que en 2024, un fluxo que sostén directamente o mercado do alugueiro
- Os estranxeiros poden ser propietarios en réxime de plena propiedade (freehold) de apartamentos en Tailandia, cun límite do 49% da superficie vendible por proxecto; as vilas adoitan estruturarse mediante arrendamentos de 30+30+30 anos ou a través dunha sociedade tailandesa
- A rendibilidade do alugueiro en apartamentos de calidade en Bang Tao e Laguna Phuket ronda o 6-8% neto anual, mentres que as vilas premium ofrecen un 4-6%
- O crecemento de prezos en Chalong, Nai Harn e Rawai chegou a un 30-40% nos últimos dous anos, mentres que Mai Khao e Natai, ao norte, seguen sendo un 20-25% máis baratas, o que as fai un punto de entrada máis accesible
- Os compradores indios adoitan decantarse por estudios e unidades dun dormitorio de entre 4 e 8 millóns de THB, mentres que os investidores de Oriente Medio prefiren vilas a partir de 25 millóns de THB
- O solo dispoñible na costa oeste de Phuket está case esgotado: os promotores locais calculan que só quedan entre 3 e 5 anos de stock construíble
- As autoridades tailandesas están a valorar elevar o límite de propiedade freehold ao 75% nalgúns proxectos durante 2025-2026, aínda que de momento non hai ningunha lei aprobada
- Segundo Bangkok Post, espérase que o mercado de luxo de Phuket se manteña forte durante todo 2026, coas vilas por diante dos apartamentos grazas ás residencias de marca e aos servizos integrados, que atraen compradores estranxeiros de alto poder adquisitivo a zonas como Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay
Por que marchan os compradores chineses?
O motivo principal é o control máis estrito da saída de capitais desde China. O límite nominal de 50.000 dólares por persoa ao ano non mudou, pero os bancos agora revisan as operacións con moita máis atención. A isto súmase a crise inmobiliaria doméstica en China, que reduciu o apetito por investir fóra do país.
Que zonas de Phuket teñen mellor potencial de investimento agora mesmo?
Bang Tao e Laguna son xa un mercado maduro, con boa liquidez e rendibilidades de alugueiro estables. Mai Khao e Natai, ao norte, ofrecen prezos de entrada máis baixos e marxe de revalorización a medida que mellora a infraestrutura da zona. Rawai e Nai Harn, ao sur, seguen sendo moi populares entre compradores europeos, aínda que xa amosan sinais de sobrequecemento.
Canto custa un apartamento en Phuket en 2026?
Un estudio de 28-35 m² nunha promoción nova da costa oeste custa entre 4 e 7 millóns de THB (115.000-200.000 dólares). Unha unidade de dous dormitorios ronda os 8-15 millóns de THB. As vilas con vistas ao mar e piscina privada parten dos 20-25 millóns de THB.
Pódese mercar a prazos en Phuket?
Si. A maioría dos promotores ofrecen plans de pagamento durante a construción, normalmente un 30% na reserva e sinatura do contrato, e o 70% restante na entrega. Nalgúns proxectos os pagamentos repártense entre 12 e 24 meses.
Que rendibilidade de alugueiro se pode esperar de forma realista?
Cunha xestión profesional, un apartamento ben situado pode dar un 6-8% de rendibilidade neta anual, unha vez descontadas comisións de xestión, subministracións e impostos. A estacionalidade importa moito: a ocupación máxima vai de novembro a abril.
Que impostos paga un propietario estranxeiro en Phuket?
| Concepto | Importe |
|---|---|
| Taxa de transferencia | 2% do valor de taxación, normalmente repartida co vendedor |
| Imposto de timbre (stamp duty) | 0,5% |
| Imposto sobre a renda pola venda | Escala progresiva segundo os anos de posesión; a partir dos 5 anos de propiedade o tipo efectivo baixa moito |
| Imposto anual sobre a propiedade | Para vivendas de ata 50 millóns de THB, un tipo nominal do 0,02% |
Paga a pena visitar as propiedades en persoa antes de mercar?
Sen dúbida. As fotos e as infografías nunca reflicten con precisión a calidade da construción, a distancia real á praia ou a infraestrutura do barrio. Reservar aloxamento preto dos proxectos preseleccionados e planificar unha ruta de visitas é un paso que compensa moito antes de comprometer capital, e é algo en que desde Inmobles en Tailandia insistimos sempre aos nosos clientes galegos.
Hai risco de burbulla no mercado de Phuket?
De momento non hai sinais clásicos de burbulla. Os prezos suben, si, pero ese aumento está respaldado por fundamentos reais: escaseza de solo, chegada crecente de turistas e melloras en infraestrutura, como a nova terminal do aeroporto e a ampliación de estradas. Si é posible un sobrequecemento localizado nalgúns distritos concretos, polo que diversificar entre varias zonas segue a ser unha estratexia sensata.
Unha tendencia de fondo, non unha moda pasual
O cambio no perfil do comprador de Phuket non é unha oscilación temporal, senón unha tendencia duradeira. A globalización dos fluxos de investimento, unha clase media en auxe na India e no Golfo, e unha reserva de solo cada vez máis reducida están a empurrar os prezos ao alza e a redebuxar o mercado. A riqueza vinculada aos Emiratos Árabes Unidos, en particular, está a desconectar cada vez máis o segmento de luxo de Phuket dos ciclos turísticos, xa que as familias de patrimonio moi elevado tratan a illa como unha base segura e non como un simple destino de vacacións. Quen estea a valorar entrar neste mercado debería facelo nos próximos 6-12 meses, mentres a fiestra de prezos actual siga aberta.
Fonte: Bangkok Post