Resposta directa
Se estás a mirar Phuket para investir en 2026, o dato clave é este: as autoridades tailandesas non crearon leis novas, simplemente están a facer cumprir con moito máis rigor as que xa existían dende 1979. Iso significa que os proxectos transparentes están a medrar en demanda (entre un 15% e un 20% máis de consultas que no mesmo período de 2025), mentres que os esquemas opacos con testaferros están a desaparecer do mapa. Para un comprador galego serio, isto é boa noticia: menos risco de fraude, máis claridade legal.
Que pasou realmente en Phuket a comezos de 2026
No primeiro trimestre de 2026, as autoridades de Phuket levaron a cabo unha onda de inspeccións a gran escala sobre transaccións inmobiliarias con compradores estranxeiros. Non se trata dun cambio normativo, senón dunha aplicación moito máis estrita de normas que xa levaban décadas en vigor: a Lei de Condominios de 1979, o Código de Terras, e a cota do 49% de propiedade estranxeira en proxectos de condominios. Ata agora, o cumprimento destas regras era laxo. Iso mudou, e calquera investidor internacional que mire cara Phuket debe entender ben o que está a suceder.
Un dato para poñelo en contexto: segundo o Banco de Tailandia, as transferencias entrantes de estranxeiros para mercar propiedade en Phuket subiron un 27% en 2025, un aumento que chamou a atención dos reguladores e acelerou os controis.
A cota do 49% e por que condiciona calquera compra de piso
A Lei de Condominios B.E. 2522 (1979) limita a propiedade estranxeira nun mesmo proxecto de condominio exactamente ao 49% da superficie total rexistrada. Unha vez cuberta esa cota, o Rexistro da Propiedade (Land Office) deixa de aceptar novas inscricións en réxime de plena propiedade (freehold) para estranxeiros. A partir de 2026, esta cota verifícase de xeito individual en cada transacción, non hai marxe para atallos.
Se o proxecto que che interesa xa esgotou o seu 49%, a única vía legal que queda é o arrendamento a longo prazo (leasehold), non a plena propiedade.
Terras a nome de testaferros: por que é un delito e non un simple risco administrativo
Moitos compradores estranxeiros foron tentados no pasado por estruturas con empresas tailandesas interpostas para "posuír" terra de facto. Isto é ilegal: a propiedade de terra mediante testaferros (nominee) constitúe delito penal segundo a Sección 96 bis do Código de Terras, con penas de ata 20.000 THB de multa e/ou ata 2 anos de prisión.
A comezos de 2026, a Oficina Provincial de Terras de Phuket comezou a cruzar os rexistros de accionistas de empresas tailandesas usadas por estranxeiros para adquirir terra. E a partir do 1 de agosto de 2026, o Departamento de Desenvolvemento Empresarial de Tailandia (DBD) esixirá aos accionistas tailandeses de empresas con investimento estranxeiro presentar tres meses de documentación financeira (por exemplo, extractos bancarios) para demostrar unha capacidade de investimento real. Isto forma parte dunha ofensiva máis ampla contra os testaferros nos sectores inmobiliario, hostaleiro e turístico.
Se se demostra que unha vila foi mercada mediante unha estrutura de testaferro, a Oficina de Terras pode anular os dereitos de propiedade da empresa tailandesa implicada. O comprador estranxeiro arrisca perder tanto o inmoble coma o capital investido, e a responsabilidade penal alcanza ás dúas partes da transacción.
Onde se concentran as inspeccións en Phuket
O foco principal está na costa oeste da illa: Rawai, Cherngtalay, Bang Tao, Layan e Kamala. Son as zonas coa maior concentración de compradores estranxeiros e de vilas rexistradas a través de empresas tailandesas, polo que resulta lóxico que sexan onde máis se reforzan os controis.
Que pasa cos prezos: o mercado transparente sae gañando
Lonxe de frear o mercado, os proxectos con documentación en regra están a ver medrar os prezos. O prezo medio por metro cadrado en Phuket alcanzou xa os 85.000-130.000 THB no segmento de condominios en primeira liña de praia. A rendibilidade media do aluguer para condominios en freehold sitúase entre o 5% e o 7% anual, o que converte a illa nun dos mercados máis atractivos do sueste asiático.
Ademais, Tailandia ocupou o posto 36 no JLL Global Real Estate Transparency Index 2024, subindo seis postos en dous anos, un sinal claro de que o país está a facer os deberes en materia de transparencia inmobiliaria.
Cales son os prezos de entrada reais en Phuket
Para quen quere unha primeira referencia de orzamento:
| Tipo de propiedade | Prezo aproximado |
|---|---|
| Estudio en primeira liña de praia (Nai Harn ou Kata) | 3,5-4,5 millóns THB (uns 100.000-130.000 $) |
| Un dormitorio en proxecto premium (Bang Tao) | desde 7-8 millóns THB |
Que impostos e custos hai que ter en conta
Nunha compra de segunda man en Tailandia, os custos habituais son: taxa de transferencia (2%), imposto empresarial específico (3,3% se se vende dentro dos 5 primeiros anos), imposto de timbre (0,5%) e retención na fonte. Como se reparten estes custos entre comprador e vendedor negóciase no contrato.
Un aspecto novo a ter en conta: as operacións de terra por riba de 5 millóns THB están a sufrir maior escrutinio sobre a orixe dos fondos e a titularidade real, especialmente cando hai polo medio matrimonios mixtos, menores de idade ou empresas controladas por estranxeiros.
Hai algunha vía legal para posuír terra directamente?
O goberno tailandés está a estudar unha proposta para permitir aos estranxeiros mercar ata 1 rai de terra (1.600 m²) cun investimento mínimo de 40 millóns THB, pero esta lei aínda non foi aprobada. Ata que iso non cambie, a fórmula legal para controlar unha vila a longo prazo segue sendo o arrendamento estruturado en tramos de 30+30+30 anos.
Como protexerse antes de asinar calquera contrato
Tres pasos que recomendamos sempre en Inmobles en Tailandia antes de mover un só euro:
- Mercar unicamente condominios en freehold de promotoras que poidan acreditar de forma verificable que a súa cota do 49% aínda ten marxe dispoñible.
- Para vilas, empregar sempre unha estrutura de leasehold rexistrada na Oficina de Terras, nunca unha empresa tailandesa de conveniencia.
- Contratar un avogado independente que verifique o título Chanote e o historial completo da parcela antes de asinar nada.
Como se sinala nalgunhas guías especializadas sobre a compra de propiedade en Phuket para estranxeiros, o habitual é que a propiedade se divida en dous rexistros distintos: un leasehold para o terreo e un título freehold separado para a edificación, sen que ambos se combinen automaticamente nun só documento.
Convén investir agora ou esperar?
Paradoxalmente, o endurecemento dos controis está a facer o mercado máis seguro, non máis arriscado. Os prezos das propiedades legalmente conformes están a subir a medida que a demanda migra do segmento opaco cara ao transparente. Na práctica, esperar adoita significar pagar máis polo mesmo inmoble seis meses despois.
O mensaxe de fondo é claro: o control máis estrito en Phuket non é unha ameaza para quen fai as cousas ben, é un filtro que limpa o mercado de esquemas dubidosos e revaloriza os activos con papeis en regra. A recomendación é sempre a mesma: traballar con canles verificadas, contar cun avogado cualificado e escoller proxectos con documentación completa.
Fonte: Nation Thailand