Resposta rápida: que cambiou realmente
Tailandia non prohibiu nada novo en 2026. O que fixo o Department of Lands foi enviar tres circulares urxentes, en maio dese ano, a todas as oficinas rexistrais de terreo do país, para unificar por fin os criterios de control das chamadas estruturas nominee (compañías tailandesas usadas por estranxeiros para controlar terreo de forma indirecta). A partir de agora, calquera operación en efectivo desde 2 millóns THB (uns 57.000 USD) ou calquera activo que supere os 5 millóns THB (uns 143.000 USD) activa de xeito automático unha revisión de orixe de fondos ao abeiro do artigo 74 do Land Code. A única excepción recoñecida é a herdanza lícita.
Se estás a pensar en mercar en Phuket, Koh Samui ou calquera outro punto costeiro, isto non é letra pequena: é o marco no que se vai mover calquera compravenda a partir de agora.
Por que isto lle importa a un comprador galego
Moitos compradores europeos, tamén rusos e doutras rexións, levan dúas décadas mercando vilas e parcelas en Tailandia a través de compañías tailandesas, precisamente porque a lei de 1954 nunca permitiu que un estranxeiro posúa terreo en propiedade plena. Se estás a valorar investir en Phuket desde Galicia, é fundamental entender que esta fiscalización non nace dunha lei nova senón dun endurecemento serio na aplicación da que xa existía. A diferenza é que antes todo dependía do funcionario que che tocase nunha oficina provincial concreta; agora hai un único estándar, listaxes de verificación comúns e un rexistro dixital nacional de todas as entidades legais que posúen terreo.
Os datos clave que debes coñecer
- Tres circulares enviadas polo Department of Lands en maio de 2026 a todas as oficinas rexistrais provinciais do país.
- Operacións en efectivo desde 2 millóns THB (arredor de 57.000 USD) e activos que superen 5 millóns THB (arredor de 143.000 USD) activan automaticamente unha revisión de orixe de fondos e situación financeira, segundo o artigo 74 do Land Code.
- A herdanza lícita é a única excepción que queda fóra desta revisión automática.
- Estase a construír unha base de datos unificada que recolle cada entidade legal propietaria de terreo: data de rexistro, data de adquisición, valor tasado e obxecto social declarado.
- As compañías con participación estranxeira por riba de certos limiares pasan a ser clasificadas como de alto risco e reciben unha investigación máis profunda.
- Os controis reforzados inclúen análise do rexistro de accionistas, cruzamento con datos do Department of Business Development (DBD), revisión de estados financeiros e contratos, e inspeccións sobre o terreo da propiedade en cuestión.
- Máis de 11.000 compañías en destinos turísticos como Phuket, Koh Samui, Koh Phangan e Krabi xa están baixo revisión, segundo información inmobiliaria rexional.
Como funcionaba ata agora o esquema nominee
Un estranxeiro nunca puido ser propietario directo de terreo en Tailandia; esa regra vén do Land Code de 1954. Pode ser dono dun apartamento (condominio), sempre dentro da cota do 49% de propiedade estranxeira permitida nun edificio, pero nunca dunha vila nin dunha parcela a título persoal. Iso é o que di a lei, punto.
Na práctica, nos últimos vinte anos xurdiu todo un sector adicado a esquivar esa norma. A fórmula era case sempre a mesma: crear unha compañía tailandesa limitada na que o estranxeiro posúe o 49% das accións mentres accionistas tailandeses, actuando como testaferros ou nominees, posúen o 51% restante. A compañía merca o terreo, e o estranxeiro vive nel coma se fose seu. Bufetes de avogados, axentes inmobiliarios e mesmo promotoras levaron anos vendendo esta estrutura como se fose un trámite máis, case rutineiro.
As autoridades sempre souberon que isto existía. O artigo 96 do Land Code xa contemplaba ata 2 anos de prisión e unha multa de ata 20.000 THB para quen axude a un estranxeiro a burlar a prohibición de propiedade. Pero a aplicación era escasa e irregular: unha oficina rexistral podía formalizar a operación sen preguntar nada, mentres outra a rexeitaba directamente. Todo dependía da provincia, do día que tivese o funcionario, e de canto coidado se puxera na papelaxe.
O que cambia coas circulares de maio de 2026
As novas circulares apuntan directamente a esa inconsistencia histórica. Por primeira vez, introdúcese un enfoque sistémico: unha soa base de datos, un mesmo conxunto de criterios, unhas mesmas listaxes de verificación en todo o país. Segundo Silk Legal, o bufete que primeiro publicou unha análise detallada destas directrices, non se trata dun cambio na lei senón dunha consolidación na súa aplicación.
Que significa isto en termos concretos? Imaxina unha compañía tailandesa con dous socios tailandeses e un socio estranxeiro co 49% das accións, que mercou unha vila en Phuket por 15 millóns THB. Antes, a oficina rexistral simplemente formalizaba a operación sen máis. Agora, o sistema marca automaticamente esa compañía como de alto risco. Os funcionarios revisarán o rexistro de accionistas: quen son os socios tailandeses? A que se adican? De onde sae o seu diñeiro? A compañía ten actividade comercial real ou existe unicamente para posuír esa propiedade? Un inspector pode mesmo visitar a vila para comprobar quen vive realmente alí.
O limiar de 2 millóns THB para operacións en efectivo merece atención especial. Os pagamentos en metálico non son raros en Tailandia, sobre todo na zona turística e no mercado de segunda man. Cada unha destas operacións activa agora unha revisión de orixe de fondos, que se solapa coa lexislación contra o branqueo de capitais (AMLA) e engade unha barreira máis para as operacións pouco transparentes.
Tailandia non está soa nesta tendencia rexional
Vietnam actualizou a súa lei de vivenda en 2024 con novas restricións para compradores estranxeiros. Indonesia revisa periodicamente as normas para compradores foráneos en Bali. Pero o caso tailandés é distinto: as regras non cambian, o que por fin cambia é a súa aplicación real sobre o terreo.
E se xa teño unha propiedade a través dunha compañía nominee?
A situación aquí é máis incerta. As circulares apuntan principalmente ás novas operacións e á revisión da base existente, pero a base de datos que se está a construír abrangue calquera entidade legal propietaria de terreo, incluídas adquisicións antigas. Iso quere dicir que unha compañía creada hai dez anos para posuír unha única vila podería igualmente entrar en revisión.
Que debería facer un investidor nesta situación? En primeiro lugar, encargar unha auditoría da estrutura existente a un avogado tailandés cualificado. En segundo lugar, valorar formatos alternativos: arrendamento a longo prazo (30 anos con opcións de renovación), propiedade de condominio dentro da cota estranxeira, ou investimento a través do Thailand Board of Investment (BOI), que en certos casos permite a un estranxeiro posuír terreo de forma directa. Na nosa experiencia en Inmobles en Tailandia, cada vez máis compradores galegos e europeos preguntan por estas alternativas antes de sequera visitar unha propiedade, e é unha boa práctica.
Fonte: The CITY Asia