A resposta directa antes de continuar
O Departamento do Tesouro de Tailandia está a actualizar a metodoloxía de valoración catastral para eliminar a fenda histórica entre os prezos oficiais e os do mercado real. Esta reforma afecta directamente ao Imposto sobre Terreos e Construcións, ás taxas de transmisión e ao custo de rexistro dos arrendamentos a longo prazo. Os investidores con propiedades en Phuket, Pattaya, Koh Samui ou Bangkok central son os máis expostos a este cambio.
Por que isto importa especialmente se compras desde Galicia
Moitos compradores galegos que chegan a Phuket a través de Inmobles en Tailandia ou por conta propia encádranse nunha das situacións máis afectadas por esta reforma: arrendamentos a 30 anos, condominios en propiedade plena, ou participacións en sociedades tailandesas que controlan terreos. Ata agora, a diferenza entre o valor catastral e o valor real do mercado actuaba como un amortecedor informal: as taxas de transmisión calculábanse sobre cifras oficiais moi por baixo do prezo efectivamente pactado.
Con esta reforma, ese amortecedor vai desaparecer de forma gradual. Comprender o calendario e o impacto por zonas permítelle a calquera comprador planificar con criterio, sen precipitarse nin ignorar os cambios.
Datos clave que non debes perder de vista
- As valoracións catastrais en Tailandia actualízanse cada catro anos. O ciclo máis recente pechouse en 2023; a próxima revisión está prevista para 2027. A reforma metodolóxica actual prepara o terreo para ese ciclo.
- A fenda entre o valor catastral e o de mercado oscila entre o 40% e o 300% segundo a provincia. En destinos turísticos de alta demanda, a diferenza adoita situarse entre o 40% e o 60%; nalgúns barrios de Bangkok chega ao 300%.
- O Imposto sobre Terreos e Construcións (introducido en 2020) calcúlase sobre o valor catastral: 0,01% para uso residencial e ata 0,7% para parcelas baleiras. Calquera revisión ao alza do catastro eleva automaticamente a factura anual.
- A taxa de transmisión na compra é do 2% do prezo maior entre o valor catastral e o prezo contractual. A medida que os valores catastrais se acheguen aos do mercado, a base impoñible das operacións medrará.
- No corredor de Sukhumvit en Bangkok, o valor catastral actual sitúase entre 600.000 e 800.000 THB por square wah (4 m²), mentres que as transaccións reais rexistran entre 1,2 e 2,0 millóns de THB por square wah.
- Na zona de Bang Tao e Laguna en Phuket, o catastro está entre 2 e 2,5 veces por baixo do mercado real, o que ata agora permitía aforrar de forma notable nas taxas de transmisión.
- A reforma afecta só aos terreos. A valoración de edificacións e estruturas segue un método diferente baseado na depreciación e non entra nesta iniciativa.
- Os 77 provincias do país están incluídas, pero o impacto máis pronunciado esperase en Phuket, Pattaya, Koh Samui e os distritos centrais de Bangkok.
Como cambia o custo de mercar segundo o tipo de propiedade
| Tipo de propiedade | Efecto da reforma | Impacto estimado nos custos |
|---|---|---|
| Condominio en propiedade plena (freehold) | Taxa de transmisión e selo máis altos | +5% a +15% sobre os custos actuais de transacción |
| Arrendamento a longo prazo (30 anos) | A taxa de rexistro é o 1,1% da renda total; sobe se sobe o catastro | Aumento proporcional ao incremento catastral |
| Terreo a través de sociedade tailandesa | Base impoñible máis alta; revisión de cumprimento normativo | Impacto variable; urxe consulta xurídica |
| Parcela baleira | Tipo impositivo ata 0,7%; sobe coa revisión catastral | Potencialmente significativo en zonas premium |
Para os condominios en propiedade plena, o efecto é menos inmediato: a parte proporcional do terreo que corresponde a cada unidade é pequena. Pero en propiedades sobre terreo propio, como vilas en Phuket, o impacto pode traducirse nun aumento da carga fiscal do 15% ao 30% no próximo ciclo de revisión.
Calendario: cando entran en vigor os novos valores?
O Departamento do Tesouro está a pechar a nova metodoloxía ao longo de 2026. Non se anunciou ningunha data definitiva, pero os valores actualizados aplicaranse previsiblemente dentro do ciclo de revisión de 2027. Non se descartan axustes puntuais en determinadas provincias antes desa data.
Para os compradores que están a valorar pechare unha operación en Phuket, Pattaya ou Bangkok, completar a transacción antes de 2027 permite fixar as taxas de transmisión aos tipos catastrais actuais. Este argumento é máis sólido no caso de terreos e arrendamentos que no de condominios, onde o efecto a curto prazo é menos pronunciado, aínda que tampouco é desprezable nas proxeccións a longo prazo.
A conexión coa persecución das estruturas de titularidade ficticia
Esta reforma non existe no baleiro. As autoridades tailandesas levan tempo revisando miles de sociedades en Phuket, Krabi, Phang Nga, Bangkok e Chiang Mai sospeitosas de utilizar titulares tailandeses ficticios para ocultar propiedade estranxeira. Co catastro aliñado ao mercado real, o valor oficial do activo convértese nunha cifra central en calquera revisión de cumprimento.
Para os compradores que usan estruturas legais e conformes, como a propiedade plena de condominios, arrendamentos a 30 anos ou dereitos de superficie (superficies), un sistema catastral máis transparente fortalece a súa posición: elimina a ambigüidade sobre o valor real do activo e facilita calquera trámite administrativo ou fiscal futuro.
Rendementos do aluguer: cambia a ecuación?
O impacto sobre as rendas de aluguer é indirecto pero real. Un Imposto sobre Terreos e Construcións máis alto reduce o rendemento neto nun 0,1 a 0,3 puntos porcentuais nas ubicacións de maior valor. Fronte a un rendemento bruto típico do 5% ao 7% anual en zonas turísticas de Phuket, esta perda é perceptible, pero non cambia de raíz o atractivo da inversión, sempre que se incorpore desde o principio ás proxeccións financeiras.
Como consultar o valor catastral dunha parcela concreta
Os datos oficiais están dispoñibles no portal do Departamento do Tesouro en treasury.go.th, buscando polo número de título de propiedade (chanote). Tamén se pode solicitar esta información presencialmente na oficina do Departamento de Terras da provincia correspondente.
Se estás en proceso de due diligence para unha compra en Phuket, cruzar o valor catastral actual co prezo de mercado dunha parcela específica é un paso básico que todo comprador informado debería dar antes de asinar.
Fonte: Bangkok Post