Se estás a mirar vilas en Phuket ou apartamentos en Bangkok, seguramente xa che soaba a palabra 'nominee'. Pois ben, iso mesmo é o que acaba de estourar en Tailandia a unha escala que non se vira antes: a policía destapou unha rede de 33 empresas creadas por investidores chineses para mercar 33 vivendas de luxo na capital, cun valor conxunto que supera os 1.275 millóns de baht (arredor de 35 millóns de dólares). O caso non é un feito illado senón un aviso claro para calquera estranxeiro, tamén para o comprador galego, que estea a valorar unha compra en Tailandia.
Resposta rápida: que pasou e que implica
A policía tailandesa destapou unha rede de testaferros chineses: 33 empresas e 33 vivendas de luxo en Bangkok valoradas en máis de 1.275 millóns de baht. O mecanismo era sinxelo mais ilegal: accionistas tailandeses de palla ('nominees') figuraban como donos das empresas para saltar a prohibición de que un estranxeiro posúa terreo en nome propio, recollida no artigo 86 do Land Code Act. Quen cae nesta trampa arrisca confiscación de bens, multas e proceso penal baixo a Foreign Business Act (FBA).
Isto encádrase nunha tendencia máis ampla: desde 2024 o Department of Special Investigation (DSI) intensificou o control sobre estruturas de testaferros, especialmente no segmento de luxo. Unha operación paralela en Phuket (fase 3) xa investigara 77 empresas e terreos por valor de 1.053 millóns de baht, proba de que a presión non se limita a Bangkok. A boa noticia é que existen vías totalmente legais para investir: condominios en réxime freehold, arrendamentos a longo prazo (30+30+30 anos) e estruturas vinculadas ao BOI (Board of Investment).
Por que a lei tailandesa prohibe mercar terreo directamente
A prohibición para estranxeiros de posuír terreo en Tailandia vén do artigo 86 do Land Code Act de 1954. É unha norma que leva máis de 70 anos sen cambiar, e non hai excepcións nin para residentes de longa duración nin para titulares de visados 'elite'. Compleméntaa a Foreign Business Act de 1999, que limita a participación estranxeira nunha empresa tailandesa dedicada a certas actividades, entre elas as operacións con terreos, ao 49%. Cando os accionistas tailandeses non achegan capital real e só prestan o seu nome, iso xa é delito.
Segundo The Nation Thailand, as propiedades desta investigación sitúanse en distritos de prestixio de Bangkok, cun valor medio por vivenda duns 38,6 millóns de baht (máis dun millón de dólares).
Non é só Bangkok: o caso de Phuket, Phang Nga e Krabi
Paralelamente á operación de Bangkok, houbo unha fase 3 en Phuket, Phang Nga e Krabi na que participaron máis de 500 axentes, con 59 detencións, 60 rexistros e 77 empresas investigadas por estruturas de terreo e accionariado ligadas a activos por valor duns 1.053 millóns de baht. Para quen mira Phuket como destino de compra, este dato é tan relevante como o de Bangkok, senón máis.
A nivel de todo o país, xa se revisaron máis de 11.400 empresas con vínculos estranxeiros só en Samui e Phangan, con máis de 7.000 revisadas en total no conxunto do país e máis de 850 empresas xa procesadas. Estímase que isto representa unhas perdas para o Estado tailandés de 15.000 millóns de baht.
Que opcións legais quedan para o comprador estranxeiro
- Condominios en freehold: un estranxeiro pode ser propietario pleno dun apartamento sempre que non se esgote a cota de propiedade estranxeira do edificio, fixada nun máximo do 49% da superficie total.
- Arrendamento a longo prazo (leasehold): contratos de 30 anos, renovables (o esquema típico é 30+30+30), válidos para vilas e casas cando non se pode ter o terreo en propiedade.
- Estruturas ligadas ao BOI: mecanismos de investimento recoñecidos que abren camiños alternativos para determinados proxectos.
Entre 2024 e 2025 o Goberno tailandés debateu unha lei que permitiría aos estranxeiros mercar ata 1 rai (1.600 m²) de terreo cun investimento mínimo de 40 millóns de baht, pero a proposta quedou estancada pola resistencia política. De momento, non contes con esa vía.
Que penas hai se se detecta unha estrutura de testaferros
As sancións por esquemas nominee inclúen multas de ata 1 millón de baht, prisión de ata 3 anos e venda forzosa dos activos nun prazo de 180 días, ordenada polo Land Department. Se o propietario non vende voluntariamente, a propiedade vai a poxa, e os prezos de poxa adoitan quedar moi por debaixo do valor de mercado.
Preguntas frecuentes
Pode un estranxeiro mercar legalmente unha casa en Tailandia en 2026?
Un estranxeiro non pode ser propietario directo do terreo onde se asenta unha casa; a lei prohibe a propiedade de terreo por non residentes. As vías legais pasan por ser propietario da construción por separado mentres se arrenda o terreo a longo prazo, ou por mercar a través dun cónxuxe tailandés con restricións específicas. Os condominios, en cambio, si se poden mercar en plena propiedade (freehold).
Cales son os riscos reais dunha estrutura de testaferros (nominee)?
Son riscos moi serios: alén da confiscación e o proceso penal, o investidor queda totalmente á mercé dos accionistas tailandeses de palla, que son os propietarios legais da empresa e poden vender activos ou cambiar administradores en calquera momento. Nos litixios deste tipo, os tribunais tailandeses adoitan fallar a favor do Estado.
Por que as autoridades tailandesas intensificaron agora os controis?
Confluíron varios factores: a subida dos prezos no segmento de luxo atraeu máis atención mediática e social, o discurso político contra 'vender terreo a estranxeiros' gañou forza no Parlamento, e o DSI recibiu máis fondos e ferramentas dixitais para rastrexar estruturas empresariais sospeitosas, como amosan as operacións por fases que van de Bangkok a Phuket e as illas do sur.
Cales son os barrios de Bangkok baixo maior vixilancia?
Os distritos prime concentran a maior atención: Sukhumvit, Sathorn, Thonglor e urbanizacións pechadas (moo baan) nas zonas de Bang Na e Ramkhamhaeng. As propiedades valoradas por riba de 20 millóns de baht quedan marcadas automaticamente para revisión.
É segura a alternativa do leasehold?
O arrendamento a longo prazo (30 anos con opcións de renovación) é un instrumento legal recoñecido no dereito tailandés. O primeiro período de 30 anos está totalmente protexido; a renovación do segundo e terceiro período depende do contrato e da boa fe do propietario do terreo, de aí que sexa imprescindible un contrato ben estruturado e revisado por un avogado.
Que pasa coa propiedade despois dunha confiscación?
O Land Department emite unha orde de venda forzosa nun prazo de 180 días. Se o propietario non vende voluntariamente, o inmoble sae a poxa. Os cartos vólvense ao propietario descontando multas e custos, aínda que os prezos de poxa adoitan quedar moi por debaixo do valor real de mercado.
Isto afecta só a investidores chineses?
Non. A lei aplícase a todos os estranxeiros sen excepción. Xa houbo casos similares contra cidadáns de Rusia, países europeos e Australia, sobre todo en Phuket e Koh Samui. A rede chinesa chamou a atención pola súa escala, pero o mecanismo de control é universal, como confirman as operacións paralelas en Phuket, Phang Nga e Krabi.
Como pode un investidor protexer legalmente o seu capital en Tailandia?
Tres pasos son clave: primeiro, mercar condominios en freehold dentro da cota do 49% de propiedade estranxeira; segundo, se o interese está en vilas, usar estruturas de leasehold cun avogado de confianza; terceiro, facer a debida dilixencia de cada propiedade cun avogado independente sen vínculos co promotor.
Esta investigación non é unha anomalía illada senón parte dunha liña política sistemática das autoridades tailandesas. As estruturas de testaferros que funcionaron durante décadas hoxe supoñen un risco inasumible. Para quen planea mercar en Bangkok ou nas illas, o único camiño sólido é o da propiedade estritamente legal. O mercado tailandés segue a ser atractivo: os alugueiros de condominios ofrecen rendibilidades do 5-7% anual, e o custo de entrada é unha fracción do que se paga en Singapur ou Hong Kong. Pero a protección do capital empeza sempre coa estrutura de compra axeitada. En Inmobles en Tailandia axudámosche precisamente a elixir esa estrutura con garantías.
Fonte: International Investment