Se estás a mirar vivendas en Tailandia dende Galicia, seguramente xa che soara o de mercar a través dunha empresa tailandesa con 'socios locais' de nome. Pois ben, iso que moitos vendedores presentaban coma un simple trámite acaba de saltar aos titulares: as autoridades tailandesas abriron unha investigación sobre 33 vivendas de luxo valoradas en conxunto en 1.270 millóns de baht (arredor de 35 millóns de dólares) por sospeita de utilizar estruturas de testaferro (nominee) para ocultar a propiedade real de compradores estranxeiros.
A resposta rápida é esta: se estás a pensar en investir en Phuket, Bangkok ou calquera zona costeira tailandesa, o esquema do testaferro xa non é unha zona gris tolerada, é un risco legal real con posibilidade de perda total do investimento. Existen alternativas legais (condominio en réxime freehold ata o 49% do proxecto, ou leasehold a 30 anos) que si funcionan e que calquera comprador galego debería coñecer antes de asinar nada.
Como funciona o esquema de testaferro que agora se persegue
O mecanismo é sinxelo de entender pero complexo de desfacer: un estranxeiro rexistra unha vivenda ou un terreo baixo unha empresa tailandesa na que cidadáns tailandeses figuran formalmente como accionistas maioritarios, mentres que quen realmente controla e se beneficia do ben é o comprador non residente. Durante décadas foi practicamente unha 'norma non escrita' do mercado. En 2026, os reguladores tailandeses pasaron das advertencias á acción directa.
A Sección 86 do Código de Terras tailandés (Land Code) prohibe expresamente que os cidadáns estranxeiros sexan propietarios directos de terreo. É precisamente esa prohibición a que empurrou durante anos a moitos compradores cara a estas estruturas de conveniencia, hoxe baixo lupa.
Onde se centra a investigación e que cifras manexa
Segundo publicou The Nation Thailand, a investigación céntrase nos distritos de Pattanakarn e Krungthep Kreetha, en Bangkok, e está liderada de forma conxunta polo Department of Lands e o Department of Special Investigation (DSI).
Datos clave do caso:
- 33 propiedades de luxo baixo investigación, cun valor conxunto de 1.270 millóns de baht
- O valor medio por propiedade ronda os 38,5 millóns de baht (uns 1,07 millóns de dólares), o que sitúa o foco claramente no segmento de vilas premium
- A investigación afecta casas e vilas con terreo asociado, non a unidades de condominio, xa que o conflito legal xorde especificamente da propiedade da terra
A redada paralela no sur: Phuket, Phangnga e Krabi
Alén de Bangkok, houbo unha operación de moito maior calado na costa sur, a zona que máis interesa aos compradores galegos que miran Phuket. Segundo o Bangkok Post e The Phuket News, a operación mobilizou máis de 500 axentes, con 40 ordes de arresto aprobadas e 13 ordes de rexistro executadas.
O resultado: 48 detidos (27 tailandeses e 21 estranxeiros, entre eles cidadáns de Israel, Francia, Polonia, Suíza, Reino Unido, Países Baixos, Rusia e Sudáfrica), e activos incautados por un valor aproximado de 1.050 millóns de baht, repartidos en 89 parcelas de terreo.
Xa en 2025 Tailandia endurecera o control sobre empresas tailandesas con participación estranxeira, engadindo verificacións de accionistas a través do sistema do DBD (Department of Business Development). O que vemos agora en 2026 é a consecuencia lóxica dese endurecemento previo. As estimacións de mercado apuntan a que ata un 70% das vilas en Phuket en mans de compradores estranxeiros están estruturadas mediante algún tipo de esquema de testaferro, unha cifra que dá idea da magnitude do problema que as autoridades queren atallar.
Que penas hai por usar un esquema de testaferro
A Foreign Business Act (1999) prevé multas de ata 1 millón de baht e/ou penas de prisión de ata 3 anos. Ademais, o Código de Terras esixe a venda forzosa do terreo nun prazo de 180 días dende que se detecta a infracción. Se non se produce esa venda no prazo, a propiedade pasa ao Estado.
A nivel máis xeral, as consecuencias posibles inclúen incautación de activos, multas de ata 20.000 baht en determinados supostos, e proceso penal baixo a Foreign Business Act. Xa hai precedentes: en 2024 confiscáronse varias vilas en Koh Samui por este mesmo motivo.
As alternativas legais que si funcionan para un comprador estranxeiro
A boa noticia é que existen vías totalmente legais e consolidadas:
- Condominio en réxime freehold: podes ser propietario pleno dunha unidade sempre que a propiedade estranxeira no conxunto do proxecto non supere o 49%. Este mecanismo está recollido na Condominium Act e non ten relación ningunha coas estruturas de testaferro.
- Leasehold a 30 anos: alugas o terreo por 30 anos con opción de renovación por dous períodos adicionais, mentres que a construción en si pode rexistrarse a teu nome. Non implica risco de confiscación.
- Empresa tailandesa lexítima: mercar a través dunha compañía tailandesa real, con actividade económica xenuína e socios tailandeses de verdade, é posible, pero require asesoramento legal serio para evitar que se confunda cun esquema de testaferro encuberto.
O mercado de condominios non se ve afectado
Isto é importante para calquera galego que estea a comparar opcións: esta onda de fiscalización non toca o mercado de condominios. Os estranxeiros manteñen o dereito legal a ser propietarios plenos dunha unidade dentro da cota do 49% de propiedade estranxeira do proxecto, sen ningunha relación coas estruturas baixo investigación.
Que zonas de Tailandia teñen máis risco
Phuket, Koh Samui, Pattaya e Hua Hin concentran a maior densidade de vilas de luxo en mans estranxeiras, e por tanto tamén a maior concentración de estruturas de testaferro e, en consecuencia, de actividade fiscalizadora.
Paga a pena mercar en Tailandia agora mesmo?
Si, sempre que a estrutura legal sexa correcta dende o primeiro día. O mercado de condominios segue totalmente aberto, as rendibilidades de aluguer en Bangkok móvense entre o 5% e o 7% anual, e as propiedades xestionadas profesionalmente en Phuket poden alcanzar o 8-10%. A clave está en traballar con avogados con licenza e evitar calquera estrutura de zona gris, por moito que un vendedor a presente coma 'o que fai todo o mundo'.
Preguntas frecuentes
Que é exactamente un esquema de testaferro en Tailandia?
Un estranxeiro constitúe unha empresa tailandesa (Thai Co., Ltd.) na que o 51% das accións pertence formalmente a accionistas tailandeses testaferro. A empresa merca o terreo e a vivenda, pero o control real e o beneficio recaen no accionista estranxeiro. A lei tailandesa considera isto unha elusión da Foreign Business Act e do Código de Terras.
Podería perder unha vila mercada a través dun testaferro?
Si. Unha vez probada a infracción, un tribunal pode ordenar a venda da propiedade nun prazo de seis meses. Se non aparece comprador, o ben queda confiscado. Xa hai casos reais: varias vilas en Koh Samui foron incautadas en 2024.
Como pode un estranxeiro mercar legalmente unha casa con terreo en Tailandia?
A opción máis común e segura é o leasehold: alugas o terreo por 30 anos con dereito a renovación por dous períodos adicionais, mentres a construción pode rexistrarse a teu nome. Tamén cabe mercar a través dunha empresa tailandesa xenuína (non testaferro), con operacións reais e socios tailandeses lexítimos, aínda que este camiño require apoio legal serio.
Afectará esta investigación á miña compra dun condominio?
Non. Os estranxeiros manteñen o dereito legal a ser propietarios plenos (freehold) dunha unidade de condominio dentro da cota do 49% de propiedade estranxeira do proxecto. Este mecanismo recóllese na Condominium Act e non ten relación coas estruturas de testaferro investigadas.
Fonte: The Nation Thailand
Se estás a valorar investir en Tailandia con garantías legais, en Inmobles en Tailandia axudámosche a atopar a propiedade axeitada e a verificar que a estrutura de compra sexa totalmente legal dende o primeiro día.