A resposta rápida
Se che preguntas quen está a mercar condominios en Tailandia en 2026, a resposta é sinxela: máis ou menos un de cada tres condominios vendidos a estranxeiros vai parar a mans dun comprador chinés ou ruso. Pero a proporción entre ambos cambiou dabondo: os rusos medran con forza mentres os chineses reducen o seu ritmo de compra. No primeiro trimestre de 2026 transferíronse en total 3.241 unidades a compradores estranxeiros en todo o país, un 17,3% menos que un ano antes, cun valor total que caeu un 17,9%, ata os 13.464 millóns de baht.
Este dato non é anecdótico. Cando o capital de dúas das economías máis grandes do planeta segue a chegar de forma sostida a un mesmo segmento inmobiliario, aínda que sexa con altibaixos puntuais, Tailandia dexa de ser un destino 'exótico' para converterse nun mercado maduro, con infraestrutura consolidada e regras relativamente claras para quen investe a longo prazo.
Os rusos adiantan a Birmania: as cifras clave de 2026
- Os compradores chineses seguen sendo o grupo estranxeiro máis numeroso, pero recúan con forza: 906 unidades (-38,8%) por un valor de 3.493 millóns de baht (-42,9%).
- Os compradores rusos pasan ao segundo posto, cun aumento do 33% en unidades (383) e do 68,7% en valor (1.665 millóns de baht), superando a Birmania.
- Os estranxeiros poden posuír ata o 49% da superficie vendible de calquera edificio de condominios (segundo CBRE Thailand), e as cotas estranxeiras nos proxectos máis cotizados de Bangkok e Phuket adoitan cubrirse antes mesmo de rematar a construción.
- A rendibilidade polo aluguer de condominios en zonas turísticas móvese entre o 5% e o 8% bruto anual.
- Phuket foi a provincia onde os rusos moveron máis diñeiro: 1.060 millóns de baht en 156 unidades, concentradas en zonas residenciais de gama alta.
Por que arrefría a demanda chinesa
Os investidores chineses, tradicionalmente centrados en proxectos de obra nova en Bangkok preto das estacións de BTS e MRT, freáronse de forma notable no primeiro trimestre de 2026. A presión económica interna en China explica boa parte desta caída, que se traduce en 906 unidades transferidas (-38,8%) e 3.493 millóns de baht (-42,9%) en valor. Aínda así, seguen sendo o colectivo estranxeiro máis grande en volume absoluto.
Por que os rusos escollen agora Tailandia
Dende 2022, boa parte do capital ruso que antes ía cara a Dubai ou Chipre redirixiuse a Sueste Asiático. Phuket e Koh Samui son os destinos preferentes, e o salto do 68,7% en valor de transferencias en só un trimestre (datos do Bangkok Post) non se explica só por máis compradores, senón por un cambio de perfil: cada vez máis rusos mercan unidades de gama alta e luxo, non simplemente vivenda de entrada.
Máis alá de China e Rusia: quen máis está a mercar
A diversificación tamén é parte da historia. Os compradores indios, por exemplo, aumentaron as súas transferencias un 40%, ata 63 unidades, por un valor duns 353 millóns de baht no mesmo trimestre. É un volume moito menor có chinés ou ruso, pero confirma que a base de demanda estranxeira en Tailandia se está a ampliar máis alá dos dous grandes protagonistas históricos.
Que di a lei tailandesa sobre a propiedade en propiedade plena
Baixo a Condominium Act B.E. 2522 (1979), os estranxeiros poden ser propietarios en réxime de freehold (propiedade plena) de unidades en edificios de condominios, sempre que o pagamento se remita dende o estranxeiro en divisa estranxeira. O banco tailandés receptor debe emitir un documento chamado Foreign Exchange Transaction Form (FET); sen el, o Land Department (rexistro da propiedade) non inscribirá a transmisión ao teu nome. Este é o punto legal máis importante que debe verificar calquera comprador galego antes de asinar nada.
Como evolucionaron os prezos nos últimos anos
Segundo o Banco de Tailandia, o índice de prezos de condominios en Bangkok subiu arredor dun 25-30% nos últimos cinco anos. En Phuket a suba foi aínda máis pronunciada, debido á escaseza de solo edificable na illa, o que explica por que zonas como Bang Tao ou Layan seguen a atraer capital pese ao encarecemento.
Perspectivas para Phuket cara a 2026
Segundo Knight Frank Thailand, o segmento de luxo á beira do mar mantense resiliente de cara a 2026, impulsado pola demanda estranxeira sostida, a suba do prezo do solo e o interese crecente polas 'branded residences' (residencias con marca hoteleira). Zonas como Bang Tao, Layan, Kamala e Cherng Talay son cada vez máis buscadas por compradores con alto poder adquisitivo que xa non buscan só investimento, senón un estilo de vida.
Impostos e gastos que debes ter en conta
| Concepto | Custo | Observacións |
|---|---|---|
| Taxa de transferencia | 2% do valor de taxación | Adóitase repartir entre comprador e vendedor |
| Imposto de actos xurídicos (stamp duty) | 0,5% | Aplícase se non corresponde o "specific business tax" |
| Specific business tax | 3,3% | Se o vendedor posuíu a unidade menos de 5 anos |
| Cotas de zonas comúns | 40-120 baht/m² ao mes | Varía segundo a categoría do proxecto |
| Fondo de reserva (sinking fund) | Pagamento único | Abónase no momento da transferencia |
A estabilidade cambiaria tamén xoga a favor do investidor: o baht tailandés moveuse nunha franxa relativamente estreita de 34-36 baht por dólar estadounidense, o que reduce o risco de tipo de cambio para quen opera en dólares ou en yuans. Para un comprador galego que opera en euros, convén igualmente vixiar a evolución EUR/THB antes de formalizar calquera pagamento.
Preguntas frecuentes
Pode un estranxeiro ser propietario dun condominio en Tailandia en propiedade plena?
Si. Os estranxeiros, incluídos compradores rusos e chineses, poden posuír unidades de condominio en réxime de freehold total. A condición clave é que os fondos cheguen dende o estranxeiro en divisa estranxeira, e que o banco receptor emita o formulario FET correspondente.
Por que os estranxeiros prefiren condominios antes que vilas?
A lei tailandesa non permite que os estranxeiros posúan terreo de forma directa. O condominio é o único tipo de inmoble que ofrece propiedade plena directa. As vilas adquírense normalmente mediante un arrendamento (leasehold) a 30 anos ou a través dunha empresa tailandesa, opcións que engaden risco legal adicional.
Que rendibilidade pode esperar dun condominio en Phuket?
Na tempada alta (de novembro a abril), os condominios en zonas como Bang Tao ou Surin xeran unha rendibilidade bruta anual do 5-8%. A rendibilidade neta, descontando subministracións, impostos e xestión, adoita situarse no 4-6%.
Cales son os barrios de Bangkok con máis compradores estranxeiros?
Sukhumvit (especialmente entre as estacións de Asok e Thonglor), Silom/Sathorn, e o crecente polo de negocios de Rama 9. A proximidade ás estacións de BTS/MRT é un factor decisivo tanto para o valor de revenda como para os ingresos por aluguer.
Necesito un visado para mercar unha propiedade en Tailandia?
Non. A compra de propiedade non está vinculada ao estatus migratorio. Porén, ser propietario non concede automaticamente dereito de residencia. As estancias de longa duración requiren outra vía, como un permiso de traballo, o visado de xubilación (O-A), o visado Thailand Privilege ou outro programa admisible.
Por que caeu tanto o volume de compradores chineses en 2026?
A presión económica interna en China contribuíu a unha caída do 38,8% en unidades transferidas e do 42,9% en valor no primeiro trimestre de 2026, aínda que os compradores chineses seguen sendo o grupo estranxeiro máis numeroso en termos absolutos.
Existe risco de sobreoferta no mercado de condominios?
Algunhas zonas concretas, como partes do centro de Pattaya e certos proxectos en Phuket, amosan sinais de sobreoferta. En conxunto, porén, as chegadas turísticas a Tailandia superan os 35 millóns de persoas ao ano (datos da TAT), o que sostén a demanda de aluguer na maioría dos mercados.
Cal é o orzamento mínimo para entrar no mercado?
En Pattaya, os estudios parten arredor de 1,5-2 millóns de baht (uns 42.000-56.000 dólares a un cambio de 35,5). En Bangkok e Phuket, as unidades ben situadas e con boa liquidez adoitan partir de 3-4 millóns de baht.
Pódese mercar un condominio a prazos directamente coa promotora?
Si. A maioría das promotoras tailandesas ofrecen pagamento fraccionado durante a construción, normalmente un 10-30% na reserva e na sinatura, co resto pendente na entrega. As hipotecas de bancos tailandeses seguen sendo, en xeral, pouco accesibles para compradores estranxeiros.
O que hai que levar de aquí
O forte crecemento da actividade compradora rusa, en paralelo ao arrefriamento da demanda chinesa, apunta a un cambio real na estrutura do mercado estranxeiro de condominios en Tailandia, non a un movemento pasaxeiro. A recomendación práctica non cambia: escoller proxectos cunha cota estranxeira confirmada, en localizacións líquidas preto de infraestrutura de transporte, e contar sempre cun avogado licenciado que verifique a documentación antes de deixar calquera sinal. Dende Inmobles en Tailandia podemos acompañarte nese proceso se estás a valorar dar o paso en Phuket.
Fonte: Bangkok Post