Resposta directa: que significa isto para quen compra en Phuket
O Departamento de Desenvolvemento Empresarial de Tailandia (DBD, polas súas siglas en inglés) puxo baixo revisión 36.277 empresas con participación estranxeira que posúen terreo, no maior operativo dos últimos anos contra as chamadas estruturas nominee (accionistas tailandeses de palla). Se es galego e estás a valorar mercar unha vila en Phuket a través dunha sociedade tailandesa, ou xa o fixeches, esta noticia debería facer soar unha alarma: o modelo que moitos axentes recomendaban ata hai pouco está agora no punto de mira das autoridades.
A lei tailandesa (Land Code Act B.E. 2497, de 1954) prohibe que un estranxeiro posúa terreo en nome propio. Durante anos, a vía de escape foi crear unha empresa tailandesa na que o capital estranxeiro non superase o 49%, deixando o 51% restante en mans de socios tailandeses. O problema, tal e como o expón agora o DBD, é que en miles de casos eses socios tailandeses son testaferros sen capital real nin poder de decisión: o diñeiro, o control e os beneficios seguen sendo do comprador estranxeiro.
Por que Phuket está no centro da diana
Segundo a información publicada polo diario tailandés Thairath, a revisión abrangue 16 provincias, incluíndo Bangkok e as cinco provincias veciñas, máis dez provincias turísticas de primeira liña como Chonburi, Surat Thani e Phuket. Isto non é unha operación illada nun único mercado costeiro: é un xiro de política a escala nacional.
O groso da investigación céntrase en 31.516 empresas onde o capital estranxeiro declarado está por baixo do 49%, xustamente o límite legal que permite rexistrar unha compañía como tailandesa e, por tanto, mercar terreo. O DBD non se limita a mirar quen figura no rexistro de accionistas: está a analizar quen toma realmente as decisións, quen puxo o diñeiro para a compra e quen cobra os ingresos xerados polo inmoble.
Como referencia do peso real deste fenómeno no mercado que che interesa: as estimacións do sector apuntan a que entre un 60% e un 70% das vilas en mans de estranxeiros en Phuket están rexistradas a través de empresas tailandesas con accionistas nominee. Non estamos a falar dun caso marxinal, senón dun modelo moi estendido entre compradores europeos, incluídos moitos galegos e españois que investiron nos últimos anos.
Que pasa se a túa empresa non supera a revisión
As consecuencias non son cousa menor. Se o DBD determina que os accionistas tailandeses da túa sociedade son testaferros sen participación real, o Departamento de Terras pode obrigar a vender a propiedade nun prazo de 180 días. Se a venda non se produce nese prazo, as autoridades poden proceder á subasta forzosa do terreo.
Ademais, a Lei de Negocios Estranxeiros (Foreign Business Act) contempla sancións penais de ata 1 millón de baht e/ou 3 anos de prisión para quen empregue estruturas nominee para saltarse a lei. Este risco penal aplica tamén a directores estranxeiros que xestionaron ou se beneficiaron da estrutura.
Como mostra de que isto non queda en papel mollado, en agosto de 2026 tivo lugar en Phuket a fase 4 dunha operación contra redes nominee que rematou con 16 persoas procesadas (10 tailandesas e 6 estranxeiras, entre elas cidadáns canadenses, rusos e un cazaco) vinculadas a negocios xestionados baixo titularidade ficticia. Nunha investigación máis ampla sobre a propiedade de terreos en Phuket, examináronse 361 empresas, das que 149 entidades legais foron identificadas con accionariado estranxeiro sospeitoso, o que derivou en 114 demandas presentadas e 39 multas impostas.
E os pisos e apartamentos, quedan a salvo?
Se o teu plan é mercar un apartamento (condominio) en vez dunha vila con terreo propio, a boa noticia é que esta revisión non te afecta directamente. Os estranxeiros poden ser propietarios en réxime de freehold (propiedade plena) dunha unidade, sempre que a cota estranxeira total do edificio non supere o 49% da superficie construída, segundo a Lei de Condominios de 1979. É un réxime completamente distinto ao das empresas tenedoras de terreo, e non está no obxectivo desta campaña do DBD.
Cales son as alternativas legais para mercar unha vila
Se queres seguir avanzando na compra dunha vila con terreo en Tailandia, hai varias vías recoñecidas pola lei:
- Arrendamento a longo prazo (leasehold): contratos de ata 30 anos, normalmente con opcións de renovación, aínda que a renovación non está garantida legalmente. As propiedades en leasehold adoitan custar entre un 15% e un 30% menos que unha equivalente en freehold.
- Propiedade separada da construción e o terreo: podes ser propietario do inmoble construído mentres arrendas o solo.
- Joint venture xenuína cun socio tailandés: un socio que participe realmente no negocio e na financiación, non un testaferro nominal.
- Compra directa dun condominio en freehold, respectando o límite do 49% de cota estranxeira no edificio.
Que facer se xa tes terreo a través dunha empresa tailandesa
O primeiro paso é encargar unha auditoría legal independente da estrutura societaria. Un avogado especializado pode determinar se a túa empresa é vulnerable a esta revisión e propoñerche opcións de reestruturación: converter a propiedade en leasehold, incorporar un socio tailandés real e activo, ou vender o terreo mantendo dereitos sobre a edificación. Non convén esperar a recibir unha notificación oficial para actuar.
Por que agora e que pode pasar co mercado en Phuket e Koh Samui
A presión sobre as estruturas nominee vén medrando desde 2022, cando comisións parlamentarias comezaron a debater a adquisición masiva de terreo por parte de estranxeiros en zonas turísticas. A presión política, a suba do prezo do solo e a preocupación social pola concentración de capital estranxeiro en localizacións premium aceleraron este proceso ata chegar á campaña actual.
A curto prazo, é probable que aumente a oferta de vilas no mercado, xa que algúns propietarios preferirán vender antes de recibir unha orde formal. A medio prazo, o mercado tende a desprazarse cara ás estruturas de leasehold e aos condominios, o que podería presionar á alza a demanda e os prezos nestes segmentos, tanto en Phuket como en Koh Samui (provincia de Surat Thani).
Resumo en cifras
| Dato | Cifra |
|---|---|
| Empresas baixo revisión | 36.277 |
| Empresas co foco principal (menos do 49% capital estranxeiro) | 31.516 |
| Provincias incluídas na revisión | 16 |
| Prazo para vender terreo tras orde | 180 días |
| Multa máxima (Foreign Business Act) | 1 millón THB |
| Pena máxima de prisión | 3 anos |
| Vilas en Phuket estimadas con estrutura nominee | 60-70% |
| Prazo típico dun leasehold | 30 anos |
| Desconto típico do leasehold fronte a freehold | 15-30% |
A escala desta revisión, que abrangue 36.277 empresas en 16 provincias, indica un cambio de política estrutural e a longo prazo, non unha campaña puntual. Para quen está a piques de investir en Tailandia dende Galicia, a mensaxe é clara: a época das estruturas nominee sen control para mercar terreo tailandés está a chegar á súa fin. Quen reestruture con tempo protexerá tanto o seu patrimonio como a súa tranquilidade; quen ignore o aviso arrisca vendas forzosas e responsabilidade penal.
En Inmobles en Tailandia acompañamos a compradores galegos en cada paso deste proceso, desde a revisión legal da estrutura ata a elección da mellor alternativa de compra.
Fonte: Thairath