Se estás a piques de rexistrar unha vila en Phuket a través dunha empresa tailandesa este ano, prepárate para unha pregunta que hai un ano nin se facía: de onde saíu o diñeiro do socio tailandés, en que traballa, e por que pagou a súa parte en efectivo. Non é un rumor de axente inmobiliario nervioso. É o resultado directo de tres circulares que o Departamento de Terras de Tailandia enviou en maio de 2026, marcadas como 'máis urxentes', a todas as oficinas provinciais do país.
Que cambiou realmente en maio de 2026?
A lei en si non se tocou. Un estranxeiro segue sen poder posuír terra en Tailandia, e unha empresa con maioría de accionistas tailandeses segue sendo, sobre o papel, propietaria lexítima. O que cambiou é a verificación. As oficinas de terras agora deben cruzar os datos da empresa coa base de datos do Department of Business Development (DBD), pedir documentación financeira e, en moitos casos, enviar a alguén a comprobar sobre o terreo se a estrutura é real ou de papel.
Antes, unha oficina provincial recibía un dossier de documentos e pouco máis podía facer que dar por boa a papelame. Agora ten acceso a unha base de datos conectada. Ese é o verdadeiro cambio: non a retórica, senón a infraestrutura.
A partir de que cantidade se activa a revisión da orixe do diñeiro?
O limiar está claro e conviña gardalo na cabeza se estás a negociar unha compra: un pagamento en efectivo de 2 millóns de baht ou máis, ou un ben valorado en máis de 5 millóns de baht. Por riba desa cifra, a oficina de terras investiga a orixe dos fondos, os ingresos e o emprego de todas as persoas implicadas na operación, tanto o comprador estranxeiro coma os socios tailandeses.
Por baixo dese limiar, en cambio, unha compra estándar dun apartamento non activa nada disto. Volveremos sobre iso.
Aplícase só ás compras novas ou tamén ás vilas mercadas hai anos?
Aquí está o punto que máis inquieta a quen xa ten propiedade estruturada así: as novas regras aplícanse tamén ás estruturas de propiedade existentes, incluídas empresas que compraron terra hai cinco ou dez anos. Non hai unha data de corte que protexa as operacións antigas.
As empresas con participación estranxeira no capital, no accionariado ou no control por riba de certos limiares quedan marcadas como de alto risco e pasan por unha revisión máis profunda: rexistro de accionistas, presentacións ao DBD, documentos financeiros, contratos e inspección física do inmoble.
ISO SI, o Departamento aclara algo importante: estar marcado como alto risco é unha ferramenta de cribado, non unha acusación. Unha empresa nesa lista non se presume culpable de nada. Pero si significa papelame, tempo, e nalgúns casos, unha venda que se atasca.
Que lle pasa a un tailandés que actúa como testaferro?
A propiedade nominal (nominee ownership) segue sendo un delito baixo a Foreign Business Act, con multas de 100.000 a 1 millón de baht e até tres anos de prisión, tanto para o comprador estranxeiro coma para o cidadán tailandés que acepta figurar como accionista de fachada. Iso explica por que atopar alguén dispoñible a facer ese papel se volveu, ademais de ilegal, máis caro: o risco persoal xa non é teórico.
A día de hoxe, máis de 46.000 empresas con participación estranxeira están xa baixo auditoría en todo o país por sospeita de estruturas de testaferro, segundo a información sectorial sobre a campaña de 2026. As investigacións en marcha abarcan miles de empresas en Phuket, Koh Samui, Koh Phangan e Krabi, onde o clásico esquema do 51% de accionariado tailandés esconde xestión e financiamento estranxeiros case completos. Algunhas destas entidades ligadas a propiedades están sendo reexaminadas tamén por posibles cuestións de branqueo de capitais.
De onde vén este esquema e por que levaba tanto tempo sen control real?
O esquema é máis antigo que a maioría dos seus usuarios actuais. Xurdiu na segunda metade dos anos noventa, despois de que a crise financeira asiática levase a Tailandia a abrir o seu mercado inmobiliario ao capital estranxeiro sen tocar o Land Code. Deuse aos estranxeiros apartamentos en propiedade plena e contratos de aluguer de longo prazo. A terra quedou fóra.
O mercado respondeu cun atallo: unha empresa tailandesa onde o 51% das accións está en mans tailandesas, mentres o control real queda no investidor estranxeiro mediante accións preferentes con dereitos de voto reforzados, acordos de peñora de accións e poderes notariais. Rúas enteiras de vilas en Koh Samui, Hua Hin e a costa oeste de Phuket están estruturadas así.
O Ministerio do Interior xa intentara pechar esta porta en 2006, ordenando aos funcionarios examinar accionistas tailandeses con ingresos mínimos e empresas creadas xusto antes dunha compra de terra. O que segue é a parte máis reveladora: as instrucións existían, pero as ferramentas para comprobalas non. Iso é precisamente o que cambian as circulares de 2026.
Que deixa de funcionar a partir de agora?
O primeiro en caer é a empresa 'de paquete' montada unha semana antes do peche, con tres accionistas tailandeses cuxos rexistros financeiros non mostran nin ingresos nin movemento de conta. Iso xa non pasa a revisión.
O segundo malentendido común: crer que unha carta do cónxuxe tailandés confirmando que os fondos son de carácter persoal cerra o expediente para sempre. Resolve unha inscrición concreta, pero non protexe a estrutura de fondo se a terra está a nome dunha empresa e non a nome persoal do cónxuxe.
E hai un terceiro punto que pouca xente quere discutir abertamente. O Land Code permite ás autoridades ordenar a venda dun terreo adquirido ilegalmente dentro dun prazo determinado, e forzar a venda se a orde se ignora. Na práctica, o mercado non viu confiscacións masivas, e non as espero agora tampouco: politicamente sería moi custoso nun país onde os compradores estranxeiros representan unha parte relevante da demanda nas provincias turísticas. O resultado máis realista é máis discreto e máis molesto: unha reventa que se atasca durante meses mentres unha estrutura de alto risco pasa pola revisión, coa rebaixa de prezo ampliándose á medida que o comprador se retira.
Empresa tailandesa ou arrendamento a 30 anos: cal escoller agora?
Aquí vai a miña recomendación, dita sen rodeos: se estás a escoller entre unha empresa tailandesa e un arrendamento rexistrado a longo prazo para unha casa con terreo, escolle o arrendamento. Un contrato de arrendamento a 30 anos, rexistrado na oficina de terras ao dorso do título chanote, dá dereitos máis débiles, pero non colapsa baixo auditoría e non te converte en suxeito dun caso penal.
Dito isto, sería prematuro descartar por completo a estrutura corporativa. Unha empresa con operacións reais, socios tailandeses xenuínos, capital efectivamente desembolsado e varios anos de presentacións limpas si supera a revisión. O problema é que iso custa diñeiro de verdade e require un negocio real detrás, non unha cuncha baleira.
Se o teu orzamento é de 5 a 6 millóns de baht para un apartamento xa construído, nada disto che afecta: non hai empresa, non hai testaferro, e o valor tasado non activa ningún limiar de orixe de fondos. Simplemente non hai nada que estruturar. Un apartamento dentro da cota do 49% de propiedade estranxeira segue sendo a única forma de propiedade plena dispoñible para estranxeiros, e segue sendo a opción máis aburrida, e máis segura, sobre a mesa.
Que facer se xa tes unha vila a través dunha empresa tailandesa?
O primeiro paso é unha auditoría propia: quen son os accionistas, como se pagou o capital, e se hai reporte e actividade real detrás da entidade. A partir de aí, hai que escoller entre poñer a empresa en pleno cumprimento ou converter a estrutura nun arrendamento rexistrado. O segundo camiño adoita ser máis barato que enfrontarse a problemas no momento da reventa.
Un paso concreto e barato: pedir un extracto da empresa ao DBD e ver exactamente o que ve a oficina de terras. Custa moi pouco e tarda un día, e calquera decisión sobre reestruturar convén tomala moito antes de querer vender.
Unha nota práctica para quen vaia rexistrar unha operación este ano: transferir un título na oficina de terras require presenza persoal ou un poder notarial redactado estritamente en forma legal tailandesa, e as oficinas esixen cada vez con máis rigor a presenza persoal. Conta con dous ou tres días hábiles para a cola, a valoración e o cheque bancario cando planifiques a viaxe. Se estás a avaliar opcións en Phuket, en Inmobles en Tailandia adoitamos recomendar deixar por escrito, desde o principio, cal das dúas vías (empresa ou arrendamento) se axusta ao teu caso concreto, porque cambiar de rumbo despois de rexistrado custa moito máis.
Fonte: Restate.ru